Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Письмо Минстроя. О прямых договорах с РСО — жкхпортал.рф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.
Как исчислять долг по договорному объему потребления?
Еще один важный вопрос о том, как исчислять две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, которые выступают основанием для перевода МКД на прямые договора по инициативе РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).
Определением Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС19-18374 от 02.12.2019 г. указано, что среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12.
В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялись менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия.
Заключение Договора С Ресурсоснабжающей Организацией Напрямую 2022
Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:
- РСО и обычные люди станут более «защищенными».
- Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
- Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.
- РСО выгодно. По логике прямые договоры выгодны ресурсоснабжающим организациям. Сейчас в среднем по России их собираемость платежей около 80%, в то время как собственники жилья, конечные пользователи оплачивают УК около 95%.
- УК выгодно. УК прямые договоры «собственник – РСО» тоже выгодны. Переход на прямые договоры приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, и только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить до 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Плюс УК уходит от ответственности, избавляется от большого груза ответственности.
- Жителям не выгодно. Прямой выгоды собственника жилья в прямых договорах нет. Ну разве что из общих соображений, чтобы РСО и УК жилось проще. О «минусах» подробнее ниже.
В ПП РФ № 354 теперь есть п. 6(1) и п. 148(1-1). Он обязывает управляющую организацию, утратившую статус исполнителя коммунальных услуг, передать в РСО или регоператору по обращению с ТКО сведения из реестра собственников, которые позволят «идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме» (пп. «в, ш» п. 1, ПП РФ № 897).
Новое постановление:
- регулирует сроки и состав информации, которую УО должна передать в РСО после заключения прямого договора;
- уточняет правила обмена показаниями индивидуальных приборов учёта между УО и РСО;
- прописывает правила приёма жалоб на качество КУ и перерасчёта платы при некачественных услугах;
- фиксирует правила взаимоотношений УО с регоператором по обращению с ТКО при заключении собственниками прямого договора;
- вносит уточнения и дополнения в права и обязанности исполнителей КУ;
- вводит запрет на размещение рекламы на платёжных документах и другое.
Зачем проводить Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме с повесткой дня: «потребители заключают прямой договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг по водоснабжению, отоплению (теплоснабжению), газоснабжению, электроснабжению, транспортировке твердых коммунальных отходов. Сегодня собственники итак платят напрямую всем поставщикам, кому нужны такие собрания?!
Прямые Договоры С Ресурсоснабжающими Организациями 2022 Закон
Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2020 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:
- поставка воды (горячей и холодной);
- искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
- утилизация и вывоз твердого мусора;
- отвод жидких коммунальных отходов и воды;
Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2020 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.
Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.
Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:
- РСО и обычные люди станут более «защищенными».
- Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
- Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.
Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».
К первому термину относится:
- подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
- тепловая и электрическая энергия;
- газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
- доставка твердого топлива для печей.
Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.
Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124
Вопрос: Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
Ответ: В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дни получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ПС РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления многоквартирным домом.
В этой связи принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.
Вопрос: Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры?
Ответ: В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление ресурсоснабжающим организациям информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.
Вопрос: Какие меры можно принять в отношении управляющей организации, в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?
Ответ: Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае представления собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно — коммунального хозяйства) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны уплатить собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
Исходя из оглашённого закона, собственники квартирного имущества в многоэтажных домах имеют полное право на общем собрании самостоятельно принять решение о заключении прямого договора с РСО относительно вывоза мусора, отопления, водоснабжения и водоотведения.
В последнее время законодательная сфера России меняется с завидной регулярностью. Население государства ещё надеется, что некоторые нововведения чиновников помогут улучшить их жизнь, но на деле всё не всегда получается так радужно, как хотелось бы. Очередная модернизация чиновников – новый законопроект о прямых расчётах в ЖКХ в 2020 году. Суть его предельно проста – решение о заключении договора с поставщиком услуг жильцы теперь будут принимать самостоятельно на общем собрании.
Жители передавали жилищникам показания своих счетчиков, а жилищники выставляли квитанцию и собирали деньги. Честные управляющие компании рассчитывались за коммунальные ресурсы и услуги, а некоторые , видимо, «забывали» перечислить средства поставщику . Из-за чего у управляющей компании копились огромные долги, и иногда доходило до банкротства. Теперь все иначе, но без желания собственника, зачастую, не обойтись.
Изменения в жилищном кодексе России, которые утвердил президент в апреле 2020 года, позволили жителям напрямую взаимодействовать с компаниями, которые поставляют тепло, горячую и холодную воду, а также оказывают услуги водоотведения. Теперь собственники квартир могут напрямую заключить договор с такими предприятиями — ресурсоснабжающими организациями (РСО), — и оплачивать их счета без участия управляющей компании или ТСЖ.
Позиция ресурсоснабжающей организации
Ресурсоснабжающая организация считала, что она права:
— договор энергоснабжения в части индивидуального потребления был расторгнут с прежней управляющей организацией – ООО УК «Юмашев» в связи с наличием задолженности за электроэнергию. То есть собственники по инициативе ресурсоснабжающей организации перешли с ней на прямые договоры;
— в протоколе общего собрания собственников о выборе новой УК нет отдельного решения о расторжении прямых договоров энергоснабжения;
— так как прямые договоры не прекратили свое действия, то АО «Екатеринбургэнергосбыт» не обязан заключать договор в части поставки электроэнергии для предоставления коммунальной услуги электроснабжения;
— после проведения собрания собственники продолжили исполнять обязательства по заключенным прямым договорам (передавать показания, оплачивать квитанции), что свидетельствует о том, что решение о расторжении прямых договоров не принималось;
— новая УК аффилирована с предыдущей компанией, поэтому реальной смены УК не произошло. Из-за этого новая УК имеет право на заключение договора в тех же объемах, что и ее предшественница – лишь на общедомовое потребление (КР СОИ).
Какие отношения выбрать
Как видно, количество минусов от перехода на прямые договора немного больше числа плюсов. При этом достоинства новой формы расчетов зачастую являются выгодой для РСО и управляющих компаний. Тогда как недостатки этого нововведения – в основном ложатся на плечи населения. Что же можно тут посоветовать.
Пожалуй, для граждан переход на новую форму оказания ЖКУ не очень то и выгоден. И в случае возникновения такой идеи у кого-то из жильцов дома – лучше голосовать против, а также разъяснить последствия такого шага остальным собственникам помещений.
В случае, когда такое решение приято РСО – мнение потребителей учитываться не будет. И если управлением домом занимается УК, то избежать заключения договора напрямую с ресурсниками можно только одним способом – организация в доме ТСЖ. Правда необходим толковый и честный председатель с командой единомышленников.
Переходить ли на прямой договор с ресурсоснабжающими организациями?
Суть спора
Энергосбытовая организация потребовала от компании, которая обслуживает многоквартирные дома (далее – компания), оплатить электроэнергию, поставленную на общедомовые нужды. Компания же считала, что не отвечает за энергоснабжение МКД и не обязана оплачивать сверхнормативное потребление электроэнергии на ОДН.
Ресурсник сделал все по закону – направил в адрес компании проект договора энергоснабжения, выставил счета-фактуры за электроэнергию на ОДН, написал претензию, а также предупредил о возможном судебном иске. Но компания не отреагировала на эти действия, и РСО обратилась в суд.
Что решил суд
Суд встал на сторону компании, которая обслуживала МКД. Решающим здесь стало то обстоятельство, что данная компания не осуществляла управление домами.
Суть спора
УО пыталась обследовать инженерные сети и сантехническое оборудование внутри квартиры, в которой провели перепланировку. Но собственники отказались впустить сотрудников УО и проигнорировали запрос о предоставлении разрешающих документов на проведенные работы.
Управляющая организация обратилась в суд с требованием обеспечить доступ в квартиру. Суд первой инстанции иск удовлетворил, но апелляция посчитала, что для осмотра помещения нужны особые основания – жалобы жителей МКД на нарушение их прав либо аварийная ситуация. Права УО защитила Судебная коллегия Верховного суда по гражданским делам.
Что решил суд
Верховный суд разъяснил: УО вправе требовать доступ в помещение собственника в силу прямого указания в законе. Для этого не нужно ждать конкретных обстоятельств. Кроме того, осмотры нужно проводить для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
Суть спора
УО приступила к управлению МКД и затребовала у бывшего управленца техническую документацию: техпаспорт МКД, документы на ОДПУ и ИПУ, акты осмотра общего имущества, испытаний инженерных систем, проверок готовности к отопительному периоду, договоры об использовании общего имущества и др.
Но прежняя управляющая организация передала лишь часть документов из представленного списка. Недостающие документы у нее отсутствовали. Восстанавливать техдокументацию УО не стала, потому что не считала себя управленцем дома – договор управления с собственниками помещений не заключался.
Новая УО решила через суд обязать предоставить необходимые ей для работы документы.
Что решил суд
Суд обязал ответчика передать все затребованные УО документы. Судьи проследили всю историю управления спорным МКД и выяснили следующие обстоятельства.
Суть спора
Теплоснабжающая организация применила к расчетам за тепловую энергию повышающий коэффициент, так как МКД не были оборудованы ОДПУ. УО не оплатила счет РСО, потому что была не согласна с его суммой. Свой спор компании решали в суде.
Что решил суд
Суд не нашел оснований освободить УО от обязанности оплатить поставленную тепловую энергию с учетом повышающего коэффициента. В решении указал, что законодатель ввел повышающий коэффициент для того, чтобы стимулировать потребителей устанавливать приборы учета и рассчитываться за потребленные ресурсы по их показаниям.
В методике расчета ошибок не нашли – объем тепла РСО определила исходя из нормативов потребления КУ по отоплению и суммарной площади жилых и нежилых помещений. Повышающий коэффициент в размере 1,1 применили потому, что спорные МКД не были оборудованы ОДПУ.
Суть спора
ТСН заключило договор управления МКД с управляющей организацией. В подвальных помещениях этого дома УО разместила свой офис – органы управления, диспетчерскую службу и другие подразделения. При этом коммунальные услуги, которые потребляли в данных помещениях, организация не оплачивала, а относила к расходам на ОДН.
Выявив эти факты, ТСН направило УО претензию о выплате неосновательного обогащения. Но организация ответила, что использует помещения с целью надлежащего исполнения договора управления и не получала от этого никакой выгоды. Тогда ТСН обратилось в суд.
Что решил суд
Суды первых инстанций установили, что УО использовала помещения МКД незаконно. Решения содержат вывод, что организация знала о наличии обязанности по оплате за использование помещений в МКД, но платежи не вносила, чем неосновательно сберегла денежные средства.
При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров
Поскольку управляющая домом организация не смогла предоставить суду доказательства, что при смене УО собственники на ОСС решили сохранить прямой договор, заключённый с РСО до 30.06.2015, при выборе УО такой договор перестал действовать.
Напомним, что возможность перехода на прямые договоры потребителям коммунальных услуг в многоквартирных домах была предоставлена еще в апреле прошлого года, после внесения изменений в Жилищный кодекс.
В последнее время достаточно широкое распространение получила практика перехода на прямые расчеты между ресурсоснабжающими организациями и потребителями (населением) за отопление и снабжение горячей и холодной водой. Всегда ли это соответствует интересам населения?
Тонкий момент в этом деле заключается в том, что счета о квартплате законно могут выставляться только членам ТСЖ или собственникам, которые заключили договор на обслуживание с управляющей компанией, а также жильцам муниципальных квартир.
ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ ГРАЖДАН: в соответствии с действующим законодательством (ФЗ от 03.04.2018 №59 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»), заключение договора с потребителем в отношении квартиры в письменной форме не требуется.
О договорах с ресурсоснабжающими организациями
Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг. Да и потребителю так спокойнее: сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.
Да, можно. В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО обязательно укажите, договоры предоставления каких коммунальных услуг собственники будут заключать.
С принятием закона о договорах с РСО любое частное лицо – собственник квартиры может заключить договор на поставку ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Для этого необходимо обратиться туда с заявлением и заключить договор, потом предъявить данный документ в УК. Договор заключается по правилам ресурсоснабжающей организации и при наличии технической возможности. Мы собрали в один документ основные вопросы о переходе потребителей на прямые договоры с РСО. Они помогут вам реализовать переход или сохранить действующую систему расчетов.
Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец Протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.
Спорные вопросы заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями
Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2021 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.
До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2021 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.
Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих. »:
- контролировать уровень предоставляемых услуг;
- способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
- осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
- давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.
