Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью (для проведения расчетов)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Денежные средства принимаются в депозит нотариуса по заявлению депонента по месту исполнения обязательств, определенному в договоре или дополнительном соглашении. Если такое условие отсутствует, применяются общие правила (ст. 316 ГК РФ) и специальных законов.
Порядок передачи имущества (денег)
При необходимости использовать депозит нотариуса, заявитель должен обратиться на консультацию в нотариальную контору. Во время приема изучаются представленные документы, разъясняются условия и порядок оплаты нотариальной услуги. При согласии нотариуса принять денежные средства, производятся следующие действия.
- Заявитель предъявляет паспорт и пишет заявление на бланке установленной формы, где указываются сведения о кредиторе.
- Наличные деньги, ценности принимаются с выдачей депоненту справки о принятии. Они размещаются в банке в течение следующего рабочего дня.
- Безналичные средства перечисляются на счет до принятия заявления от депонента на основании нотариального распоряжения.
- Нотариус высылает уведомление кредитору. При его обращении проверяется паспорт, другие документы (доверенность от организации).
- Получателю средств выдается распоряжение для снятия денег со счета, либо осуществляется перевод по указанным реквизитам.
При условном депонировании нотариус анализирует договор между сторонами, проверяет наличие в нем всех существенных условий:
- основания для передачи денежных средств (других предметов) стороне договора;
- указание документов, которые подтверждают исполнение условия передачи;
- порядок расторжения договора и распоряжения средствами на счете.
- Все видео
- Полные выпуски
Полный выпуск 1 Гостей 4 Гостей
- Юрий Крестинский председатель консультационного совета Центра развития здравоохранения «Сколково»
- Игорь Строганов кандидат экономических наук, доцент кафедры предпринимательства и логистики РЭУ им. Г.В. Плеханова
- Алексей Коренев аналитик Группы компаний «ФИНАМ»
- Дмитрий Селихов директор по развитию маркетплейса AliExpress Россия
2 Гостей
- Александр Федорович врач-психиатр высшей категории
- Михаил Черныш первый заместитель директора федерального научно- исследовательского социологического центра РАН, доктор социологических наук
1 Гостей 3 Гостей
- Сергей Гордеев житель Нью-Йорка (США)
- Фарид Ахмедов житель Стамбула (Турция)
- Зара Гулиева Ниде жительница Амстердама (Нидерланды)
1 Гостей 3 Гостей
- Игорь Трунов президент Союза адвокатов России, председатель Московского отделения Российского Красного Креста
- Александр Шлычков Ведущий программ
- Михаил Миронов психолог, преподаватель «Института Психотерапии Онлайн»
4 Гостей
- Алексей Рощин директор Центра социологии и социальной психологии при Московском институте экономики и управления в промышленности
- Олег Чернозуб руководитель Отдела мониторинговых исследований ВЦИОМ
- Лев Пережогин детский врач-психотерапевт, доктор медицинских наук Национального центра психиатрии и наркологии
- Наиля Бирарова социальный психолог
2 Гостей
- Леонид Перлов учитель высшей категории, почетный работник общего образования России
- Евгения Кулик директор по онлайн-обучению НИУ ВШЭ
1 Гостей 2 Гостей
- Виктор Похмелкин председатель Общероссийского общественного движения «Движение автомобилистов России»
- Петр Шкуматов координатор движения «Общество Синих Ведерок»
Полный выпуск 1 Гостей 4 Гостей
- Василий Колташов руководитель Центра политэкономических исследований Института Нового общества
- Александр Бузгалин Профессор московского финансово-юридического университета, доктор экономических наук. Александр Владимирович
- Петр Бизюков научный сотрудник Социологического института РАН
- Владимир Пирожков футуролог, промышленный дизайнер, директор инжинирингового центра «Кинетика»
1 Гостей 2 Гостей
- Дмитрий Абзалов президент Центра стратегических коммуникаций
- Станислав Митрахович ведущий эксперт Фонда национальной энергетической безопасности, научный сотрудник Финансового университета при правительстве РФ
Преимущества и недостатки
У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:
- максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
- сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
- нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
- гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
- все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
- третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.
При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:
- необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
- надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
- придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.
Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Стоимость нотариальной услуги
Стоимость услуг нотариуса регламентирована законодательно. Она складывается из двух составляющих:
- Государственной пошлины за проведение правовых операций.
- Дополнительных услуг нотариуса (так называемые УПТХ, куда входят составление договоров и т.п.)
Размер госпошлины зафиксирован законом. Её сумма одинакова на всей территории РФ.
Тарифы за использование нотариального депозита:
- 1500 рублей – при нотариальном удостоверении сделки.
- 0,5% от суммы сделки (которая переводится на счёт) – для сделки, не удостоверенной нотариусом.
Тарифы на дополнительные услуги определяются каждым нотариусом отдельно.
Вторая сторона медали
К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.
В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.
Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.
Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.
(прим. с момента написания статьи произошли изменения. Теперь депозит нотариуса попадает по закон о страховании вкладов. И в случае отзыва лицензии деньги не пропадут. Их выплатит АСВ, хотя все равно это будет потеря времени и нервов.)
Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.
Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.
Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.
Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.
Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.
Преимущества нотариального депозита
Положительные стороны применения данного механизма расчетов:
- Минимум расходов – аренда ячейки в банке выйдет дороже, чем нотариальное депонирование.
- Гарантия получения денег – продавец, в полной мере выполнивший обязательства, без проблем получит свои деньги.
- Стороны ничем не рискуют – нотариус выступает свидетелем сделки и регулирует выполнение обязательств.
- Экономия времени – можно одновременно подписать договор и передать деньги.
- Способ передачи средств простой и понятный, все обстоятельства прописываются в договоре.
- Нотариальная тайна – условия продажи недвижимости останутся недоступными для третьих лиц.
- Публичный депозитный счет обладает защитой от банкротства банковского учреждения.
С учетом этих параметров депозит удобнее банковской ячейки и самостоятельной передачи средств.
Что такое депозит нотариуса
Право пользования финансовым инструментом россиянам предоставлено статьями 327 ГК РФ и 87 Основ № 4462-1 от 11.02.1993 года. Если должник по каким-то причинам не может передать кредитору средства, он делегирует эту задачу независимому посреднику. Необходимая сумма зачисляется на публичный счет до востребования получателем. С момента принятия денег или других активов в депозит нотариуса обязательство считается исполненным.
Услуга предполагает направление кредитору извещения о поступлении платежа. Это избавляет должника от необходимости разыскивать взыскателя и защищает от обвинений в просрочке. Начислить штрафы или проценты контрагент не может.
Сохранность денег в депозите нотариуса обеспечивается особым статусом. Правовая характеристика дана в письме ФНП РФ № 3041/03-16-03 от 20.07.2018 года. Ценности зачисляются на публичный счет, к которому применяют нормы об эскроу. Обслуживающая кредитная организация не может ими распоряжаться. В случае ликвидации или банкротства банка остаток неприкосновенен. Более того, депозит защищен при финансовой несостоятельности самого нотариуса. Обращать взыскание на такие активы запрещено.
Недостатки расчетов через депозит нотариуса
Риска потери денег Покупателем или неполучения денег Продавцом здесь практически нет. А вот ряд, скажем так, серьезных неудобств вполне может возникнуть.
Эти неудобства связаны с комиссиями банков за переводы крупных сумм и возможностью зависания этих сумм как при совершении транзакции, так и на самом депозите нотариуса.
Зависнуть деньги на депозитном счете могут, например, по следующим причинам:
- в результате отказа Росреестра в регистрации прав (возможные причины см. по ссылке);
- в результате контрольных действий Росфинмониторинга в рамках исполнения «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».
И хотя такие случаи, скорее, исключение, чем правило, все же их надо иметь в виду.
Особенности проведения сделки
Если в процессе сделки стороны выбирают расчет с помощью депозита, это обязательно фиксируется в соглашении. В документе обозначаются такие моменты:
- Расчеты осуществляются через опытного нотариуса;
- На приобретающего недвижимость возлагается обязанность внести на депозит прописанную в договоре сумму;
- Финансы переводятся на счет продавца исключительно после регистрации.
Сумма, перечисленная на счет, принадлежащий нотариусу, вернется обратно покупателю, если в обозначенный срок он не вступит в права собственника. А также это допустимо при иных основаниях, подкрепленных законом.
Перечисленные средства при необходимости могут быть возвращены покупателю не только вынуждено, но по его желанию. Это возможно при таких обстоятельствах:
- Стороны приняли общее решение.
- Продавец дал письменное согласие на обратное перечисление денег.
- На основании судебного решения.
Преимущества и недостатки
У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:
- максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
- сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
- нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
- гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
- все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
- третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.
При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:
- необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
- надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
- придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.
Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.
Вторая сторона медали
К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.
В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.
Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.
Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.
Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.
Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.
Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.
Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.
Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.
Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.
Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.
Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу
| Предыдущая новость | К списку новостей | Следующая новость |
>Один из способов безопасного взаиморасчёта при сделках с недвижимостью – депозит нотариуса.
Нотариус «отвечает рублем» за свои действия
Помимо всего прочего, ответственность нотариуса застрахована. А если его страхового лимита окажется недостаточно, то есть еще и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом (в отличие от обычного юриста и, тем более, риэлтора). Речь здесь идет о случаях, когда ущерб возникает по вине нотариуса, т.е. если он допустил ошибку или выполнил свои обязанности ненадлежащим образом.
Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», приведены на сайте Федеральной нотариальной палаты – здесь (с примерами выплаты компенсаций).
Дополнительно ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Этот фонд начал действовать с января 2020 года. Средства из него направляются на компенсацию убытков, возникших у клиентов нотариуса или третьих лиц по его вине, если его страховки не хватит для покрытия этих убытков.
Официальные сведения о составе компенсационного фонда ФНП – здесь.
Законодательно этот фонд описан в статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.
Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.
Тем не менее, нужно понимать, что нотариус обеспечивает законность и правомерность только текущей сделки. И именно по законности конкретно этой сделки он отвечает своим имуществом. Что было с квартирой ДО этого, насколько правомерны были предыдущие сделки с ней – нотариус не выясняет, т.к. это уже не входит в зону его ответственности.
Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически исключена.
Порядок оплаты дистанционных нотариальных услуг
Установленные тарифы за оказание услуг по удостоверению сделок с недвижимыми объектами при дистанционном формате работы не меняются. Как обычно, оплата составляет не больше 20 тыс. рублей для случаев, когда участие нотариуса обязательно (покупка-продажа долей) и твердая сумма плюс 0,1–0,4 % от суммы сделки во всех остальных ситуациях.
Работу нотариуса (услуги правового и технического характера, или УПТХ) каждый участник оплачивает самостоятельно в соответствии с размером платы, установленном в регионе его присутствия. Так, в Москве она составляет 8 тыс. рублей, в Новосибирске около 7 тыс. рублей.
По данных статистических исследований до 1/3 россиян рассматривают те или иные варианты переезда в другой регион, приобретения там жилья. Новый закон дает возможность максимально удобно и безопасно продать или купить квартиру, дом, что, как предполагается, должно вызвать оживление на российском рынке недвижимости.
В первую очередь, должнику следует уточнить наличие права на исполнение обязательства данным способом.
Если в договоре сторон прямо указано на необходимость внесения денег в нотариальный депозит, или есть хотя бы одно обстоятельство, предусмотренное ст. 327 ГК РФ, необходимо обратиться в ближайшую нотариальную контору.
Обратите внимание, что вносить деньги на депозит необходимо по месту выполнения обязательства.
Исходя из ст. 316 ГК РФ, по денежному обязательству – это:
- место жительства или регистрации кредитора (при сделках по наличному расчету);
- местонахождение банка, обслуживающего кредитора (при безналичном расчете);
- место жительства или регистрации должника (в иных случаях).
Для оформления потребуется документация:
- общегражданский паспорт;
- заявление на передачу средств в нотариальный депозит.
В заявлении указываются:
- ФИО должника (или название организации);
- адреса и реквизиты сторон;
- причины, по которым обязательство не может быть выполнено иным способом.
Обратите внимание! Нотариус не обязан производить проверку оснований возникновения соответствующих прав у кредитора и должника, равно, как и право должника осуществлять исполнение таким образом.
Необходимая документация
Для принятия в депозит денег должник предоставляет паспорт или заменяющий его документ, денежные средства либо ЦБ, заявление. Во избежание появления юридических споров нотариус может затребовать дополнительные документы. Заявление должник предоставляет лично или через представителя по нотариально удостоверенной доверенности. В заявлении указывается:
- по должнику — ФИО физлица/наименование юрлица, адрес;
- по кредитору — ФИОфизлица/наименование юрлица, адрес;
- причины, вследствие которых обязательство не исполнено;
- должник может указать обоснование расчёта, согласно которому производится взнос.
От юридических лиц понадобятся документы, которые свидетельствуют о правоспособности организации и подтверждают полномочия представителя:
- Свидетельства — ОГРН, ИНН/КПП, о внесении изменений в ЕГРЮЛ (когда менялось наименование юрлица);
- Устав (действующая редакция);
- Решение/протокол на директора;
- нотариальная доверенность на представителя (когда представитель действует по доверенности от юрлица);
- паспорт директора/представителя.
Механизм выдачи денег
Денежные суммы либо ЦБ выдаются из депозита нотариуса по заявлению кредитора. Принимая заявление, нотариус устанавливает личность кредитора, проверяет дееспособность, а при подаче заявления представителем кредитора — основания представительства. Когда кредитор — юрлицо, нотариус проверяет правоспособность юридического лица либо полномочий представителя.
На заявлении:
делается отметка о том, что личность установлена; указываются реквизиты, наименование удостоверяющего личность кредитора документа;
Выдаются денежные суммы наличными деньгами либо безналичным путём на банковский счёт кредитора. Кредитор при получении наличных/ЦБ выдает расписку о получении денег/ЦБ. Юрлицам денежные суммы на счета перечисляются платёжными поручениями.
Неполученные деньги/ЦБ, внесённые в нотариальный депозит, в случае смерти кредитора попадают в наследственную массу. Выдача нотариусом денег/ЦБ из депозита производится согласно представленному наследниками свидетельства о праве на наследство. Его выдаёт нотариус, который вправе оформлять наследственные права на денежные средства/ЦБ, имеющиеся на депозите нотариуса после смерти кредитора.