Что такое сервитут: особенности заключения договора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут: особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?

3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.

Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:

1. Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
2. Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.

Кaк ycтaнaвливaют cepвитyты?

Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:

• Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
• Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
• Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
• Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.

Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:

1. Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
2. Oфopмлeниe peзoлюции.
3. Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
4. Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.

Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:

1. 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
2. Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
3. Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.

Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:

• зaявлeниe;
• квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
• coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
• coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.

BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.

Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:

• стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
• составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
• после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
• после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.

Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:

• часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
• необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• использования земельного участка;

• прохода или проезда через земельный участок;

• выпаса сельскохозяйственных животных;

• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

• сенокошения;

• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;

• свободного доступа к прибрежной полосе;

• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.

Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.

---

Стадии регистрации сервитутного права

Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.

1. Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.

2. Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.

3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.

4. Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.

Сервитут — это право пользования чужим земельным участком

Слово это происходит от латинского «servitus» (или «servitutis»), что в переводе означает подчинённое положение. Понятие пришло к нам еще из римского права, ибо споры о земельных участках ведут историю с момента появления собственности на них.

Рассмотрим пример. Вы долго копили и купили себе дачу. Большой дом, баня, 6 соток земли для огорода — красота. Но в один прекрасный день приходит сосед и заявляет: «Я могу попасть на свой участок только через твой. Давай-ка сделаем калитку и проложим тропинку прямо по твоим соткам». А потом подтянулись и другие соседи с такими же требованиями.

Оказалось, что все соседние дачи никак не соединены с дорогой. И действительно, к себе домой они могут попасть только через вашу землю. Вы, конечно, воспротивились — кому надо, чтобы по его собственности ходили чужие люди? Но соседи не растерялись и подали заявления в суд.

Порядок установления сервитута

Процедура установления сервитута на земельные участки и его прекращения регламентируется гражданским законодательством и аналогичными нормативами земельного законодательства.

В соответствии с пунктами 3,4 статьи 274 Гражданского кодекса право на ограниченное использование чужого земельного участка устанавливается:

• по письменному соглашению между владельцем и заявителем;
• при возникновении спорной ситуации, по решению судебного органа;
• по праву наследования или безвозмездного использования участка.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:

«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

• Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
• Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

• и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
• и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Судебное наложение сервитутов

Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.

Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.

Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.

К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.

Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:

1. факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
2. факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
3. обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
4. справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
5. необходимый срок ограничения.

Установление земельного сервитута

Закон регулирует применение земельного обременения, он может устанавливаться на основании:

• письменных договоренностей между двумя и более лицами, собственника земельного участка с одной стороны, заинтересованных в его использовании и инициирующих наложение сервитута — с другой;
• принятого путем публичных слушаний решения органа государства или муниципального образования;
• решения судьи.

Частный сервитут может устанавливаться при добровольном согласовании обеих сторон. Заинтересованное в ограниченном использовании чужого участка лицо и желающее иметь на то законные основания, обращается к владельцу земли с таким предложением.

Если удается договориться, обязательно нужно закрепить все устные договоренности письменно в соглашении, где указать:

• цели, для каких будет использоваться участок, обременяемый сервитутом;
• перечислить все права и обязанности участников договора;
• установить определенную плату за пользование территорией земельного участка.

Затем право сервитута обязательно регистрируется в органе Росреестра. Только по завершении всей процедуры соглашение становится законным и действует с даты оформления обременения. С этого момента оговоренный в соглашении участок земельного надела может быть использован заинтересованным лицом, а владелец участка сможет затребовать за это соответствующую плату.

При невозможности договориться обычным путем, инициатор наложения сервитута может обратиться в суд, который поможет разрешить спорный вопрос. Такой вариант решения требуется и для документального подтверждения права пользования частью земли, когда ее хозяин позволяет это делать, но отказывается оформлять официально. Зачастую в случае любого конфликта собственник может пресечь использование и ограничить доступ к территории, на которую имеет законные права. Чтобы такого не случилось, заинтересованному лицу лучше получить гарантии того, что он сможет и в дальнейшем эксплуатировать часть чужой земли.

На решение суда может повлиять только доказательство того, что иной вариант, чем наложение сервитута на чужой участок, у истца отсутствует. Поэтому заинтересованное лицо должно доказать судье:

1. Его личные права без наложения обременения на участок соседской земли будут ущемлены. Например, проложить водопроводную трубу к своему дому, не касаясь чужого участка, невозможно.
2. Стороны не сумели придти к соглашению мирным путем и заключить договор. Возможно, владелец земли требует завышенную плату или выдвигает иные условия, на которые истец не согласен.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.

Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:

• требуется проезд или проход к участку земли;
• возникла необходимость проложить коммуникации;
• требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
• оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
• требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
• иные случаи, которые не осуществляться без обременения.

Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:

• требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
• проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
  предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник);
• требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
• при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
• при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
• для получения разрешения на выпас или прогон скота.

Судебное наложение сервитутов

Если гражданин или заинтересованное лицо желает пользоваться чужой землей, а владелец отказывается, то сервитут можно оформить через судебное разбирательство.

Если землевладелец не согласен оформлять обременение, даже в ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует землю, то требуется официально получить правомочия на ограниченное использование земельного надела.

Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок согласно судебному решению:

• заинтересованное лицо подает иск или ходатайство в суд;
• предоставляет доказательство о необходимости пользования чужим наделом;
• если суд видит весомость доказательств, то дает положительное решение для заинтересованного лица;
• оформляется сервитут и регистрируется в Росреестре;
• собственнику обремененного надела позволяет назначить компенсационную плату за пользование землей.

При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.

Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.

Похожие записи:

• Если отбываешь наказание, как выйти досрочно, или уменьшить срок наказания
• Признание гражданина ограниченно дееспособным
• Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку