Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальный ремонт частного дома: порядок работ и полезные советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Частота, с которой должны проводиться восстановительные работы в доме, напрямую зависит от материала, из которого построено здание: несущие стены, фундамент, крыша. Ведь их качество будет определять и периодичность осмотров, а также текущего и капитального ремонта.
Как часто делать капитальный ремонт частного дома
Опираясь на ГОСТы, можно выделить несколько групп частных сооружений, исходя из видов стройматериалов, из которых они построены. Та или иная группа будет различаться по сроку эксплуатации, периодичности плановых осмотров и ремонтных работ.
- Постройки, стены которых выполнены из натурального камня, кирпича, с ЖБ-перекрытиями, требуют капитального ремонта раз в 30 лет.
- Каменные, кирпичные и ЖБ-конструкции с более тонкими несущими стенами (2–2,5 кирпича) и меньшей капитальностью – раз в 30 лет.
- Каменные и облегченные конструкции с возможным использованием ракушечника, шлакоблока, пеноблока – капитальные процедуры раз в 24 года.
- Деревянные конструкции или из бруса, с перекрытиями из дерева и ленточным фундаментом – ремонт раз в 18 лет.
- Модульные постройки – каркасные, щитовые, глиняные или деревянные – раз в 6 лет.
- Облегченные каркасные сооружения – раз в 6 лет.
Этапы капитального ремонта в частном доме
Прежде чем начать капитальный ремонт, рассчитаем бюджет, без этого не стоит начинать. Дело в том, что при его проведении в помещении царит разруха и бардак, везде валяется строительный мусор, грязь, жить в таком доме невозможно. И при неправильном планировании бюджета может сложиться ситуация, когда в разгар ремонта вы понимаете, что платить строителям и за материалы больше нечем.
Поэтому для начала составьте список работ, посчитайте материал, предусмотрите сумму на непредвиденные расходы, а они обязательно будут, и только потом приступайте. При обращении в строительную компанию задача упрощается — вам быстро и профессионально составят смету, и вы сможете планировать уже дальнейшие действия.
Разбираемся, что входит в капитальный ремонт, перечислим основные этапы. В список входит:
- Создание дизайн-проекта.
- Вынос мебели.
- Демонтаж ненужных конструкций, систем.
- Ремонт крыши, укладка новой кровли.
- Установка новых, ремонт старых инженерных коммуникаций.
- Замена окон и дверей.
- Ремонт или полная реконструкция фасада, утепление.
- Замена сантехнического оборудования, отделка и гидроизоляция санузла.
- Реконструкция кухни.
- Ремонт комнат, прочих помещений.
Как видим, список работ внушительный и средств на их выполнение понадобится много, тем более что почти наверняка вам также понадобиться купить новую мебель, поэтому еще раз повторимся — правильно рассчитайте смету.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
Несколько рекомендаций, помогут предотвратить проблемы.
1. При отделке фундамента, позаботьтесь о вентиляции, если он будет плохо вентилироваться, по углам внутри дома образуется плесень.
2. Отделывая дом древесиной, помните, что лучшее покрытие – это лак. Он надолго сохранить дерево. Но в тоже время они токсичны и небезопасны.
3. Масляные краски долго сохнут и имеют небольшой срок эксплуатации, но это бюджетный вариант. Если есть желание чаще обновлять дом, то они вполне подойдут.
4. Эмаль для внутренних работ лучше не использовать. Она токсична, пожароопасная и долго сохнет.
5. Пред тем как использовать материал, его оставляют в доме на несколько суток, чтобы он «привык» к температуре и влажности. Это делают даже при косметическом ремонте в частном доме.
6. При отделке дома, работы начинают с самого дальнего угла в помещении, а затем движутся к выходу, а не наоборот.
7.В каркасном доме отдельно облицовывают каждую комнату. Пока работы не закончены в одной, в других их не начинают.
Какой самый первый шаг?
Для начала стоит определиться с масштабами бедствия. В новостройке без отделки придётся делать всё: полностью проводить коммуникации и электричество, заниматься звукоизоляцией, даже возводить стены, если квартира сдавалась со свободной планировкой, – а это самый распространённый вариант для монолитных новостроек без отделки. Скорее всего придётся менять окна и входную дверь, поскольку застройщики обычно устанавливают самые бюджетные варианты.
С «вторичкой», на первый взгляд, проще: там как минимум есть межкомнатные стены и разведены коммуникации. Однако квартиры в старом жилом фонде могут быть в таком состоянии, что ремонт окажется сложнее, чем в новостройке. Придётся не просто делать всё с нуля, но и «вычищать» старое.
Если вторичная квартира в нормальном состоянии и нужно её просто обновить, можно обойтись косметическим ремонтом, то есть только отделочными работами. Но иногда владельцев поджидают сюрпризы. Например, они думают, что просто поменяют старый линолеум на ламинат, — но после вскрытия полов оказывается, что перекрытия сгнили и нужно делать стяжку.
В каких случаях нужно делать дизайн-проект?
В идеале дизайн-проект нужен всегда – даже при лёгком косметическом ремонте и простой перестановке мебели. Иначе потом окажется, что, например, кровать не влезает в нишу, для нового кресла не хватило места, а холодильник не дотягивается до розетки.
Поэтому нужно сделать замеры и хотя бы на листочке в клетку начертить план квартиры и комнат в масштабе. Отмечайте размеры не только по периметру, обозначьте расстояние до дверей, оконные проёмы, трубу радиатора и другие нюансы, влияющие на использование пространства. После того, как вы определитесь с необходимым набором функций для каждой комнаты, подумайте, как зонировать пространство – не просто крупными мазками, а с конкретикой и необходимой мебелью. Стоит посмотреть на заводские габариты, чтобы затем не пришлось переплачивать за индивидуальный заказ предметов интерьера нестандартных размеров. Почитайте об эргономике интерьера, чтобы удобно расставить мебель с достаточным пространством между предметами.
При капитальном ремонте с перепланировкой дизайн-проект обязателен – с подробными чертежами, которые должны быть сделаны по нормам ГОСТ. Нужно отразить план помещения до перепланировки, план демонтируемых и строящихся перегородок, финальный план квартиры. Без этих чертежей не выйдет получить согласование.
Когда необходим капитальный ремонт частного жилого дома
Прохудившаяся крыша и прогнившие полы – это лишь небольшая часть различных проблем, которые могут присутствовать у того или иного здания. Если в планах – капитальный ремонт крыши частного дома, то именно с него и следует начать реконструкцию постройки.
Некоторые собственники домовладений решаются на полную перепланировку внутренних помещений. В этом случае расположение перегородок стоит продумать заранее.
Заменив стеклопакеты, можно начинать внутреннюю отделку стен и потолка, устройство полов, малярные работы и установку дверей. Заключительный этап, который ознаменует окончание ремонта, – это реконструкция фасада (утепление и отделка стен снаружи здания) и крыши.
Планируя капитальный ремонт частного дома, который предполагает реставрацию кровли или ее полный демонтаж, важно рационально подойти к выбору сезона, чтобы не пришлось вести работы в дождь или в ранние весенние месяцы, когда подобные манипуляции с постройками не рекомендованы. Ремонт внутренних помещений можно осуществить и в зимний период, чтобы жильцы могли уже с наступлением лета наслаждаться отдыхом в обновленном загородном доме.
Капитальный ремонт частного дома: что входит в перечень работ
Этап 1. Составление дизайн-проекта.
Прежде чем начать капительную реконструкцию, необходимо увидеть конечный результат таких работ. Самым наглядным инструментом для этого станет компьютерная программа (например, 3D-визуализатор), которая поможет выбрать материалы отделки, сделать перепланировку и расстановку мебели, задав исходные данные – площадь помещений, высоту потолков и т. д.
Удобно, что в таких программах можно выбрать цветовое решение будущей отделки, примерить различные формы фасада, крыши, лестниц, визуализировать благоустройство двора.
Опираясь на желаемую палитру цветов и фактур, можно продолжить выбирать и соответствующие стройматериалы.
Этап 2. Рассчет количества материалов и инструментов, составление сметы.
Чтобы рассчитать точное количество стройматериалов, необходимо вымерять каждую поверхность: пол по плинтусу, высоту стен, длину линий коммуникаций, габариты различных вставок (например, кафельный фартук на кухне или декоративная кирпичная кладка для стены возле камина). После этого просчитывается требуемый объем отделочного и дополнительного материала исходя из расхода на 1 единицу измерения, заявленного производителем.
Количество материалов, рассчитанных для каждого отдельного помещения и наружных работ в частном доме, суммируется.
Далее – к полученной цифре необходимо приплюсовать 5–10 %, это тот запас, который нужен на подгонку по размерам, обрезку и проч.
Этап 3. Ремонт интерьера.
Невзирая на современные реалии, когда люди проводят больше всего времени на работе или в пути, все же треть своей жизни они находятся в стенах своего жилища. Не говоря уже о домохозяйках, детях и людях преклонного возраста. Поэтому благоприятная и уютная атмосфера внутри дома – неотъемлемая составляющая хорошего физического и эмоционального самочувствия, ощущения полноценной, счастливой жизни для каждого человека. При этом важно не только создать красивую отделку, но и позаботиться о качественном освещении, вентиляции и тепле. Добиться этого поможет только капитальный ремонт частного дома.
- Обеспечить оптимальное естественное освещение.
Чем больше в доме будет источников естественного освещения, тем лучше. Окна должны занимать не менее 10 % общей площади домовладения. Длительное пребывание в затемненных помещениях способно не только испортить зрение, но и мешает полноценной уборке, проветриванию, выращиванию растений, плодотворной работе и развитию детей. Кроме того, недостаточное количество окон повышает затраты на оплату счетов за электроэнергию. А ведь электричество сейчас стараются экономить даже семьи с высокими доходами.
Раньше в загородных домах делали небольшие дверные и оконные проемы, чтобы сократить утечку тепла из помещений. Ведь когда-то еще не были изобретены тройные стеклопакеты, а окна с одним стеклом плохо защищали от холода и ветра.
Понятие реконструкции водится и регулируется следующим нормативно правовыми документами:
- Градостроительным Кодексом РФ,
- Гражданским Кодексом РФ,
- Жилищным Кодексом РФ,
- Федеральным законом № 384 «Технический регламент о безопасности заданий и сооружений» от 30.12.2009
- других нормативно – правовых документах.
Для начала определимся с часто встречающимися терминами – перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт. На первый взгляд они достаточно схожи, но с юридической точки зрения они достаточно сильно отличаются, от этих небольших нюансов и будет зависеть необходимость получения разрешения на предполагаемые действия, а также список документов, которые потребуется подготовить.
Капитальный ремонт – обновление старых материалов строительства на новые более технологичные и современные, а так же замена или восстановление частей несущих конструкций здания. Капитальный ремонт улучшает техническое состояние здания. При этом на его проведение не требуется получения разрешения. Примерами работ по капитальному ремонту являются замена кровли, систем отопления или водопровода, замена перегородок и так далее.
Перепланировка представляет собой изменение внешнего вида и расположение частей помещения, появления новых перегородок, объединение отдельных объектов, изменение положения окно или дверей. Перепланировка может быть проведена только внутри помещения. Статья 25 Жилищного кодекса России определяет перепланировку как изменение части помещения, которое требует внесения новых измененных данных в технические документы помещения. К таким изменениями принято относить:
- Перемещение проемов окон или дверей,
- Возведение, снесение, перенос перегородок,
- Установка дополнительных санитарно – технических узлов и так далее.
На проведение перепланировки помещения так же потребуется получение разрешения, но в более простом порядке.
Стоимость получения разрешения на проведение реконструкции
Расходы на получение разрешения складываются из:
- Оплаты услуг по составления проекта реконструкции (цена устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от сложности работы и площади помещения),
- Оформления нового технического паспорта в БТИ,
- Оплаты государственной пошлины за выдачу документов,
- Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на обновленный дом.
Могут ли отказать в выдаче разрешения на реконструкцию дома?
Основания для отказа перечислены в статье 51 Градостроительного Кодекса РФ:
- Неполный комплект документов при подаче заявлении,
- Несоответствие документов требования для проведения реконструкции.
Капитальный ремонт частного дома: разрешение и необходимые документы
Чтобы развернуть масштабные ремонтные работы, понадобится разрешение от уполномоченных органов. Обычно на капитальный ремонт частного дома документы выдают в администрации населенного пункта. Ходатайство можно также подавать в государственных многофункциональных центрах.
Необходимость получения разрешительных документов установлена статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В ней же регламентируется пакет бумаг, который требуется добавить к заявлению:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- право собственности на земельный участок под частным домом;
- кадастровый номер;
- проектные документы.
Экспертиза проектной документации не требуется для частных жилых зданий, имеющих не больше трех этажей, располагающихся отдаленно от прочих строений и в которых проживают не более двух семей.
Рассмотрение и проверка заявления проводится не дольше 10 рабочих дней, по истечении которых уполномоченный орган должен дать положительный или отрицательный ответ. Отказ обычно получают те владельцы частных домов, которые не предоставили необходимых сведений или подали данные, несоответствующие действительности, либо если запланированная реконструкция не отвечает назначению или характеристикам надела. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Если в частном жилом доме не планируется проводить серьезных модификаций конструкции, ее технических характеристик, которые могут повлечь последствия для безопасной эксплуатации сооружения, а также если не будут превышены установленные крайние показатели всех переделок, на такой капитальный ремонт частного дома документы с разрешением не понадобятся.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Капитальный ремонт простым языком
Даже при использовании качественных материалов и современных технологий строительства, конструкции и оборудование здания не могут сохранять первоначальные характеристики вечно. Ухудшение характеристик, износ и повреждения стен, перекрытий, иных элементов здания может привести к полному или частичному обрушению, создает угрозу безопасности граждан и имущества. Чтобы устранить такие проблемы, собственник должен своевременно провести капитальный ремонт.
Проведение капремонта может быть связано со следующими обстоятельствами:
- нормативный или естественный износ, когда продление срока эксплуатации объекта зависит проведения планового ремонта;
- необходимость заменить или восстановить поврежденные конструкции и элементы объекта капстроительства;
- принятие решения об улучшении характеристик зданий и отдельных элементов, в том числе при применении более долговечных или современных материалов;
- устранение замечаний надзорных органов, если в ходе проверки выявлено ненадлежащее состояние конструкций.
В зависимости от оснований, проведение капремонта может носить плановый или внеочередной характер. Например, внеочередные или срочные работы могут потребоваться при повреждениях от стихийных бедствий.
Комментарий эксперта. Капремонт может проводиться в производственных, административных, общественных, жилых и иных зданиях. Соответственно, решение о заказе проекта и проведении ремонта будет принимать собственник, уполномоченный государственный орган, эксплуатирующая организация. Также закон возлагает обязанность проведения капремонта на арендатора, если иное не указано в договоре аренды.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.