Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры о разделе земельных участков в натуре по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Раздел земельного участка в натуре
В последние годы значительно увеличилось количество исковых заявлений о разделе земельного участка, либо об определении порядка пользования ими. По своей сути эти споры разные, однако их объединяет предмет спора – земля. Порой даже не важно, на каком праве принадлежит земля лицам, которые подали иск.
Так земельный участок может принадлежать им на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного бессрочного пользования. Споры относительно земельного участка происходят в большинстве случаев при наличии нескольких собственников на один земельный объект, т.е.
когда земля находится в общей долевой собственности.
Когда имущество находится в общей долевой собственности, то сособственники должны согласовывать порядок пользования земельным участком.
Согласия они могут достичь мирным путем, либо, обратившись в суд, с соответствующим исковым заявлением и тогда судья определит порядок пользования земельным участком, либо примет решение о разделе земельного участка.
Чаще всего владельцам не удается договориться и тогда они обращаются в суд.
Таким образом, разрешение споров при общей долевой собственности на землю можно свести к судебным разбирательствам:
- о разделе земельного участка в натуре;
- об определение порядка пользования земельным участком.
При разделе земельного участка в натуре на несколько самостоятельных участков прекращает право собственности на первоначальный участок, находящийся в общей долевой собственности. В результате реального раздела образовывается несколько новых земельных участков.
Долевая собственность на земельный участок и на любое недвижимое имущество выражается дробным числом, например 1/2, 2/3, 1/6 и т.д. Так, если право собственности на земельный участок принадлежит четверым гражданам и доли их равны, то каждому из них принадлежит по ¼ доли земли.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Чем выдел отличается от раздела
Раздел – процедура, при которой из общего земельного надела формируются два или более новых. При этом разделяемый участок фактически перестает юридически существовать.
После разделения земли все сособственники остаются в своем праве распоряжаться (совместно или по предварительной договоренности) всеми образованными участками. Это закреплено законодательно в пункте 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
А вот после процедуры выделения участка, каждый бывший совладелец совместной земли будет в праве распоряжаться только наделом, который образовался соразмерно его доли в общем владении.
Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается, но уже в новых границах. А после раздела изначальный объект юридически ликвидируется.
Однако из этого правила есть два исключения:
- разделение территорий, относящихся к садовым некоммерческим товариществам;
- разделение земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.
Эти территории после проведения соответствующей процедуры, в соответствии с нормой п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ, остаются в прежних границах.
Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.
Сроки выдела доли в натуре земельного надела
Для выдела доли земельного участка в натуре заинтересованному лицу придется потратить немало времени:
- для достижения соглашения между всеми собственниками (уведомление о предстоящем выделе доли) – от 1 до 3 недель, а если соглашения достичь не удастся, тогда придется обращаться в суд;
- для проведения межевых работ, подготовки технической документации – 2–4 недели (в зависимости от загруженности БТИ и скорости работы кадастрового инженера);
- для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в Росреестре – 14 дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов.
Выделение части земельного участка из целого должно проводиться с учетом следующих правил:
- новообразованный надел должен иметь свободный проход и проезд для транспорта;
- важно соблюдать пограничные засечки соседей, чтобы в дальнейшем не было проблем;
- размер участка не должен быть меньше минимального размера по нормативам, а если это невозможно, тогда инициатор выдела доли должен получить компенсацию. В зависимости от местонахождения участка минимальный его размер может отличаться. В зависимости от назначения земель минимальный размер для огородничества составляет 4 сотки, для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
- фактический размер выделяемой части участка может отличаться от идеальной долевой пропорции.
Порядок выделения земельной доли
Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.
Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.
Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок.
В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.
Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.
Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Особенности выдела земель с/х назначения
Если ЗУ оформлен в дачном товариществе, форма которого ориентирована на некоммерческое объединение (НКО), то под совладельцами подразумеваются члены дачного кооператива. Они дают разрешение на выдел на общем собрании большинством голосов присутствующих. Правление составляет разрешение от имени членов Товарищества, прилагая к нему протокол решения общего собрания в той части, которая отражает отношение к вопросу.
Если собрание отказало в выдаче разрешения, допускается обращение в суд. В этом случае ответчиком выступит председатель правления.
Кооперативная собственность предпринимателей выделяется в пользу одного из пайщиков на аналогичных основаниях. Если партнёры по бизнесу не представляют разрешения – так же допускается обращение в суд.
Но иногда вопрос осложняется решением местной администрации, основанное на федеральных постановлениях – не допускать выдела земель в собственность физических лиц, в случаях:
- уникальных характеристик плодородия почв;
- если отдельный дачный участок расположен в центре земельного массива.
На этом основании председатель Товарищества может правомерно затребовать разрешение местной администрации.
В отношении к земельным участкам, право собственности ограничивается законодательными актами, требующими использовать наделы в соответствии установленному регламенту.
Хотите знать больше о межевании земельных участков? В этом разделе много полезной информации для вас.
Выдел доли земельного участка из общей долевой собственности
Существующая практика свидетельствует о том, что в настоящее время есть два возможных варианта решения данного вопроса:
- путем заключения добровольного соглашения между собственниками долей в земельном наделе;
- путем обращения с исковым заявлением в суд.
При этом следует иметь ввиду, что добровольный порядок разрешения спорного вопроса состоит в том, что все стороны, которые являются сособственниками земельного участка, приходят к единому мнению о порядке раздела земельного участка, и никто из них не возражает против выработанного варианта. Кроме того, все сособственники должны иметь оформленные в установленном законом порядке права на свои доли.
Обращение в суд понадобится в таких случаях:
- у заинтересованного лица нет подтверждающих документов о том, что оно является собственником доли;
- все документы у сторон имеются, однако, размер долей указан неверно, или инициатор иска претендует на другой размер доли;
- сособственники долей не пришли к единому мнению по вопросу раздела земельного участка согласно имеющимся на каждого из них долей;
- органы местного самоуправления не дают согласия на раздел участка.
Каким образом производится выдел доли при наличии согласия всех сособственников?
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).
Например, на территории первичного ЗУ находится овраг, который разделяет территорию таким образом, что при нарезании земли согласно выделяемой доле, возле оврага остается несколько квадратных метров от земельного надела других собственников, доступ к которым ограничен естественным препятствием (оврагом). В таком случае кадастровый инженер, конечно, прирежет эту часть к выделяемому ЗУ.