Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности);
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье;
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки;
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
Привлекательность сделки с участием несовершеннолетних
На рынке недвижимости наиболее привлекательными для покупки объектами являются квартиры, полностью свободные в юридическом плане, то есть, когда к моменту продажи в квартире никто не зарегистрирован и текущим собственником является один владелец. Однако так бывает достаточно редко, чаще всего продажа квартиры является только одним звеном в цепочке операций, направленных на улучшение (или изменение) жилищных условий продавца. Другими словами, квартира продается с целью приобретения более просторной жилплощади или для покупки двух квартир (при разъезде).
Поэтому на тот момент, когда подыскивается покупатель, текущие собственники не предпринимают никаких действий относительно снятия регистрации или перевода имущественных прав. Потенциальные покупатели, узнав о том, что есть ребенок, которому принадлежит часть квартиры, опасаются сложностей с реализацией сделки, а потому отдают предпочтение тем вариантам, которые исключают всякое участие несовершеннолетних. Соответственно, с потерей привлекательности квартира может несколько потерять в цене, поскольку потенциальный покупатель будет стремиться заложить риски в стоимость недвижимости.
О том, почему покупатели так опасаются подобных сделок, будет рассказано ниже, а сейчас мы уделим внимание тем действиям, которые необходимо предпринять продавцу (а покупатель, в свою очередь, вынужден проверить, выполнялись ли необходимые действия).
Вероятность разрешения или отказа органов опеки
Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:
— На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
— Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
— Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
— И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.
Определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, органы опеки потребуют доказательства того, что права ребенка не будут нарушены (жилищные условия не ухудшатся). Доказательство, которое в данном случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи. Другими словами, собственнику квартиры, совладельцем которой является ребенок, перед тем, как продавать эту квартиру, необходимо отправиться в тот город, куда он намерен переехать, подыскать жилье и подписать предварительный договор купли-продажи.
А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки откажутся выдавать разрешение. Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы деньги, оставшиеся от продажи, будут потрачены на лечение ребенка. Так, например, не являются редкостью случаи, когда органы опеки дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочными заболеваниями. Самое главное в подобных случаях – собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.
Кроме того, органы опеки весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры в строящемся доме. Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры и не могли погасить кредит. Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки согласились на передачу квартиры в залог).
При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?
Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.
Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.
Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Особенности заключения сделки с детьми-собственниками
Теперь постараемся изучить порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Начнем с ситуации, когда ребенок владеет жильем или его долей. Ведь, как уже было сказано, именно такой расклад доставляет немало проблем.
Для проведения любых сделок с имуществом, собственниками которого полностью или частично являются несовершеннолетние, законные представители не могут осуществлять никакие операции с недвижимостью без разрешения органов опеки. Соответствующая служба выдаст разрешение на проведение финансовой сделки. После этого процесс осуществляется точно также, как и обычная купля-продажа.
Если органы опеки не разрешают провести операцию, конечно же, реализовать поставленную задачу не получится ни под каким предлогом. Это нарушение действующего законодательства.
Как происходит получение разрешения от органов опеки?
На процедуре рассмотрения, по закону, достаточно одного законного представителя — одного из опекунов. Однако ОПП часто требуют присутствия их обоих при рассмотрении возможности выдачи разрешения на продажу квартиры с долей собственности несовершеннолетнего.
Решение принимает специальная комиссия ОПП, которая заслушивает родителей и изучает документы. Главная задача комиссии определить, не произойдет ли ухудшения условий проживания для ребенка и не станет ли его доля в собственности меньше.
При этом орган опеки может рассматривать не только документальные факты, но и социальные экономические условия.
Важно отметить, что при покупке квартиры в новостройке риск получить отказ в одобрении сделки достаточно велик, если готовность дома составляет 70% и менее. Кроме того, при такой покупке обязательным условием является включение ребенка в договор долевого участия застройщиком.
Если ребенок не является собственником доли в квартире, а просто имеет право проживания и регистрацию, разрешение ОПП на сделку не потребуется. Оспорить решение органов опеки можно в суде.
Какие сделки находятся под контролем органов опеки?
Условия заключения сделок, связанных с жилыми помещениями, если их участниками являются юные россияне, прописаны в таких основополагающих документах, как Семейный и Гражданский кодексы РФ. И одно из базовых положений – это контроль со стороны органов опеки и попечительства за проведением таких сделок, поскольку они призваны защищать имущественные права тех россиян, которые еще не достигли 18-ти лет.
Фактически это означает, что любая смена правового статуса жилья, владельцем/совладельцем которого является несовершеннолетний, обязательно согласовываться с указанными ведомствами.
Список возможных сделок достаточно обширный. Прежде всего, это, конечно же, продажа помещения, собственником либо совладельцем которого выступает ребенок или подросток. Его имущественные права закон требует защитить и в процессе обмена жилого помещения, и при передаче его в качестве залога по кредиту либо подарка, при передаче в коммерческий наем либо в безвозмездное пользование третьей стороне.
К этой же категории обстоятельств, требующих обязательного вмешательства органов опеки, относится и вступление в наследство либо отказ от него (если предметом наследства является жилая недвижимость) от имени малолетнего гражданина, и решение отказаться от приватизации жилья.
Нельзя забывать и еще об одной важной правовой норме. Дело в том, что обращение в органы опеки и попечительства необходимо во всех случаях, когда осуществляются сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним. Именно во всех, а не только в тех, где потенциально возможно ухудшение или ущемление имущественных прав ребенка.
Продать недвижимость в которой ребенок зарегистрирован
Если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован по месту жительства в приватизированной квартире, но при этом долей на право собственности в ней не наделен, вы можете совершить сделку без разрешения органов опеки и попечительства. Единственное, что вам придется сделать — выписать ребенка из этой квартиры, а вот тут уже могут начаться сложности. В отличие от совершеннолетнего гражданина, который может жить без постоянной регистрации до покупки нового объекта недвижимости, ребенок должен быть снят с учета и поставлен на учет по новому адресу одномоментно, то есть «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя. Если на покупку жилья вам требуется время, можно зарегистрировать малыша по месту жительства другого родителя или вообще по другому адресу у родных или друзей, но только вместе с мамой или папой. Не забудьте о том, что и на новом месте жительства вместе с ребенком обязательно должен быть прописан один из родителей.
Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:
- вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
- пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
- сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.