Как расторгнуть договор аренды недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

2. Расторжение договора аренды в судебном порядке

3. Оформление иска в суд

4. Комментарии к ст. 618 ГК РФ

5. Государственная регистрация

6. Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

7. Особенности субарендных договорных отношений

8. Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

9. Комментарий к статье 618 Гражданского Кодекса РФ

10. Договор аренды с правом субаренды образец бланк

11. Когда может заключаться соглашение о расторжении договора

12. Какие методы есть еще

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая – незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

паспорт (копия)
действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
акт приемки-передачи арендуемого имущества
чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Комментарии к ст. 618 ГК РФ

Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды. Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды. Срок такого договора определяется временем, в течение которого субарендатор мог бы пользоваться имуществом, если бы договор аренды не был расторгнут досрочно. Если же изначальный договор аренды является ничтожным, договор субаренды также признается ничтожным. При этом субарендатор теряет право на заключение договора аренды с арендодателем напрямую.

Государственная регистрация

Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.

Если аренда зарегистрирована в Росреестре, то субаренда тоже должна проходить регистрационный процесс, независимо от продолжительности.

Регистрационная запись о поднайме погашается в том же порядке, что и об аренде. Но, согласно статье 618 ГК РФ, дополнительным основанием для досрочного аннулирования является завершение периода арендных отношений.

Полезно: Регистрация и прекращение договорных отношений проводится в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости.

Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

2. Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым.

Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.

3. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемена сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды: если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

4. В отличие от договора субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

5. Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Особенности субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Комментарий к статье 618 Гражданского Кодекса РФ

Субарендный договор регламентирован ГК РФ. Правила взаимного сотрудничества сторон, имеющее отношение к субаренде, обозначено в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Законодательными нормами подробно расписаны условия, при которых лицо, получившее по арендному договору здание, может само становиться арендодателем. При этом, ст.

615 ГК РФ отображает, что передача здания по субарендному соглашению третьему лицу допускается только с разрешения основного арендодателя.

Таким образом, это означает, при заключении субарендного договора по сдаче здания третьему лицу, при отсутствии разрешения первичного арендодателя, соглашение будет обозначено незаконным.

В то же время, в ст. 615 ГК РФ отсутствует механизм согласования передачи нежилой площади в субаренду. Поэтому правоведы рекомендуют отображать порядок передачи площади в субаренду – при составлении первоначального арендного контракта с владельцем здания.

Допустимым вариантом получения разрешения от арендодателя на передачу здания в субаренду, состоит в заключении доп. соглашения к первоначальному арендному договору. Подписав такое доп. соглашение, владелец помещения предоставляет право контрагенту на оформление субарендного соглашения.

Договор аренды с правом субаренды образец бланк

Гражданское законодательство дает возможность в договоре аренды прописать право арендатора заключать договор субаренды.
Субаренда предполагает, что арендатор вправе иному лицу передать имущество для пользования за плату.
Особенности договора аренды с правом субаренды
В случае необходимости закрепления права субаренды целесообразнее заключать договор аренды в виде написанного документа, а в тексте самого соглашения отдельным пунктом прописывать возможность субаренды для контрагента.
Если в тексте нет запрета на субаренду или договор вообще «молчит» на тему субаренды, то в случае необходимости согласовать перенайм имущества можно в виде простого письма или дополнительного соглашения.
В случае устной договоренности об аренде (если отношения устанавливаются продолжительностью до года) возможность субаренды в каждой ситуации придется согласовывать с арендодателем (для упрощения доказывания в случае споров согласие желательно оформить письменно).
Если объектом основного договора (а соответственно, и субаренды далее) выступает недвижимость, то обязательно отношения фиксируются письменно с госрегистрацией.

В таком случае, субаренда тоже заключается письменно и регистрируется. Игнорирование этого правила влечет признание договора недействительным с соответствующими последствиями.

Если арендные отношения предполагается продлить на период от года, то такие отношения подлежат обязательному письменному оформлению. Организации договор заключают всегда в письменном виде.

договора аренды с правом субаренды

В тексте договора с правом субаренды находят свое отражения следующие сведения:

где и когда был составлен договор;
идентификационные данные участников договора;
регулируемые отношения (предмет);
обязательно прописываются характеристики имущества, позволяющие его идентифицировать (объект);
стоимость аренды, порядок ее выплаты, в некоторых ситуациях – порядок ее определения (может быть выражена не только в денежном эквиваленте, но и виде взаимных услуг, предоставления иного имущества, улучшения арендованного имущества);
права и обязанности контрагентов (право субаренды прописывается в разделе, посвященном правам арендатора; здесь же можно прописать ограничения в субаренде);
срок договоренности;
ответственность участников, допустивших нарушение договоренности;
порядок изменения отношений или их прекращения;
порядок урегулирования конфликтов;
реквизиты сторон.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды с правом субаренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

Дело № А08-7981/2013. Договор аренды между организациями был заключен в 2005 году. Арендатор решил расторгнуть договор на основании отсутствии целесообразности в дальнейшем использовании помещения. Арендодатель не согласился с таким предложением и указал, что ГК РФ подобного основания для расторжения не содержит. Арендодатель обратился в суд. Арбитраж встал на сторону заявителя и пояснил, что в ст. 610 ГК РФ перечень оснований для расторжения не является исчерпывающим.
Дело № А55-28556/2014. Верховный суд РФ подчеркнул, что расторжение договора аренды должно сопровождаться надлежащей передачей помещения от арендатора к арендодателю. При этом передача ключей охраннику на вахте к легальным вариантам сдачи объекта недвижимости не относится.
Дело № А53-31007/2015. Арендодатель отказывается принимать помещение и уклоняется от подписания акта приемки-передачи. Арендатор не платит арендную плату, но арендодатель подает на него в суд, аргументируя это тем, что договор аренды не был расторгнут, и, соответственно, обязательность арендных платежей никто не отменял. Суд встал на сторону арендатора, объяснив свою позицию тем, что соглашение о расторжении сторонами подписано, а отказ от приемки помещения не является основанием для продолжения действия договора аренды.

Когда может заключаться соглашение о расторжении договора

Соглашение о расторжении договора сторонами подписывается в том случае, когда они достигли взаимного согласия о прекращении существующих деловых отношений. Причинами этого могут послужить:

Партнеры или один из них потеряли интерес к продолжению сотрудничества. Например, были заключены на более выгодных условиях договора с другим поставщиком.
Несоблюдение обязанностей одной из сторон. В этом случае имеется взаимное согласие, когда партнеры понимают, что нарушение срока оказания услуг делает их сотрудничество невозможным, и достигают консенсуса, не привлекая судебных органов.
Наступление таких обстоятельств, когда продолжать сотрудничество нет смысла. Например, расторжение договора на обслуживание здания при его сносе.

Разумеется, это только немногие примеры случаев, когда стороны идут на расторжение договоров. Важно запомнить, что расторжение возможно только по действующим договорам, а не тех, которые были прекращены раньше по другим основаниям, например, надлежащим исполнением.

Какие методы есть еще

В случае, если ни один из этих способов не применим, иногда можно прибегнуть к другим методам. Например, произвести реорганизацию, в результате которой на одном юрлице будет зарегистрирован соответствующий договор аренды, а на другом – активы и контракты, которые нежелательно ставить под угрозу в случае возможного судебного спора с арендодателем. Как вариант, можно организовать новое юридическое лицо, уводя компанию с «неудобной арендой» в ликвидацию.

Но стоит помнить, что этот рецепт не является универсальным и несет в себе определенные риски. Так:

Учитывая особенности бизнеса, реорганизация или организация через параллельное юрлицо не всегда возможны.
Если одна из компаний в последующем уйдет в процедуру банкротства, нельзя исключать риски привлечения к субсидиарной ответственности ее учредителей и руководителя.

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.