Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое титульное страхование?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Является ли страховка обязательной
Страховка при покупке квартиры на вторичном рынке имеет несколько направлений, особенно, если на недвижимость оформляется ипотечный кредит. В этом случае необходимо не только страхование титула, но и жизни (трудоспособности) заемщика, как и страхование имущества. Эти методы позволяют снизить риски при наступлении непредвиденных обстоятельств, обеспечат прозрачность и честность сделки.
Покупка квартиры не в кредит не налаживает подобного ограничения, оформление полюса в этом случае происходит исключительно по инициативе клиента. В этом моменте также важно уяснить другой момент. При приобретении квартиры под ипотеку, права собственности и возможные юридические запреты помимо самого покупателя проверяют еще и банковские службы. Это позволяет уберечь от риска не только будущего кредитора, но и саму финансовую организацию. При приобретении вторичного жилья за наличные средства, риск мошеннической сделки гораздо выше, поэтому важно обезопасить себя от подобных ситуаций.
Сколько стоит титульное страхование в разных страховых компаниях
Сколько стоит титульное страхование квартиры зависит от оценочной стоимости застрахованного имущества. При этом страхование может заключаться не от той суммы, что указана в договоре купли – продажи, а от фактической стоимости жилья. Страховые выплаты покрывают сумму ущерба при определении незаконной сделки. Сумма, на которую будет застрахована квартира, не может превышать ее оценочную максимальную стоимость.
Цена страхового полиса в разных компаниях варьируется от 0,2 до 2,5% от стоимости жилья. При рассмотрении заявки анализируются все данные по квартире, количество предыдущих сделок и надежности страхователя.
Страховку титула можно оформить на срок от одного до десяти лет максимум. По прошествии этого времени (10 лет), сделку нельзя признать неправомерной. Обычная практика показывает, что оптимальный срок действия страховки составляет три года.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
Зачем нужно страховать титул
Титульное страхование — это не самая частая операция. Такая страховка не регулируется законом напрямую и не является обязательной (исключение — ипотека). Но на самом деле страхование титула имеет огромное значение при приобретении недвижимости. По сути, титульное страхование — это страховка возможных рисков покупателя. Оформляя титул, новый собственник защищает себя от притязаний третьих лиц на его права собственности.
Страхование титула — это гарантия возмещения стоимости недвижимого имущества (жилья) в случае риска утраты этой недвижимости из-за полного или частичного прекращения права собственности. Почему собственники могут потерять свое право на владение и использование недвижимости? Потому что сделки купли/продажи иногда признаются недействительными (ст. 166–181 ГК РФ).
К сожалению, нередки случаи, когда продажу квартиры или дома организуют мошенники, а реальные владельцы жилья даже не знают об этом. Суд однозначно признает такую сделку недействительной и лишит нового собственника его прав. Чтобы вернуть деньги за оспоримые или признанные ничтожными сделки, необходимо страхование титула. Вот причины, по которым операции признаются недействительными:
- если сделка совершена недееспособными людьми или гражданами, не отдающими отчета своим действиям;
- если общее имущество реализовано без согласия одного из супругов;
- если купля/продажа инициирована под влиянием угроз или по принуждению.
Сколько стоит титульное страхование вторичной недвижимости?
Стоимость титульного страхования напрямую зависит от сложности поставленной задачи, а именно от прозрачности сделки и истории жилья: природы происхождения документов, количества переходов права собственности на объект — другими словами, от степени собственного риска.
Страховка в среднем стоит от 0.25 % до 0, 35% от реальной стоимости объекта. В большинстве страховых компаний в аналогичных случаях применяется базовый тариф 0, 3% не от заявленной в ДКП, а от фактической (рыночной) цены вторичной недвижимости.
Однако, при единовременном заключении договора по страхованию титула на срок более 1 года и уплате страховой премии по соглашению (например, сразу за 3 года или 5 лет), страховщики зачастую применяют плавающие ставки и предоставляют клиентам существенные скидки.
Что нужно учесть при оформлении титульной страховки
Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:
- сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
- расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
Как получить выплату по страховке титула?
Если возник страховой случай по страхованию титула при ипотеке, необходимо действовать по следующей схеме:
- Подготовить заявку и обратиться в страховую компанию. Срок для выполнения процедуры закреплен в договоре.
- Предоставить пакет документов вместе с заявлением. В список необходимо включить паспорт и все бумаги, демонстрирующие факт наступления страхового случая. Важно включить в перечень задокументированные реквизиты счёта, на который будет переведена компенсация.
- Дождаться проведения проверки. Страховщик рассмотрит все бумаги, ознакомится со сложившимися обстоятельствами и вынесет вердикт. Если он положительный, будет перечислена компенсация.
Если компания нарушает положение договора, отказывая в выдаче денежных средств, потребуется отправить досудебную претензию страховщику. В ситуациях, когда реакции не последовало, необходимо оформлять иск и обращаться в суд.
Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.
Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью. Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно. Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.
Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:
- допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
- выявлены мошеннические действия;
- при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
- предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.
Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:
- проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
- минимум копий документов для заключения сделки;
- договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
- в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
На каком этапе лучше купить полис титульного страхования недвижимости?
Максимальная защита предоставляется, когда лицо обратилось в страховую до подписания договора об оформлении недвижимости. Компании тщательно проверяют объекты по своим базам. Обычно это делается от первого до последнего владельца. Если в страховании отказано с указанием причины, это сообщает о высоких рисках. В таком случае сделку лучше не совершать. При повышении тарифа можно сделать вывод, что риски высокие, но приемлемые для страховщика. Идеальное решение – когда стоимость услуг умеренная. Это значит, что компания не ожидает проблем в будущем.
В страховании титула без ипотеки после заключения договора купли-продажи страховщик может отказать. В этом случае получить финансовую защиту не получится.
Объект титульного страхования
2.1. Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя), связанные с владением, пользованием и/или распоряжением предметом страхования.
Не допускается страхование противоправных интересов.
2.2. К предмету страхования относится движимое и недвижимое имущество, права на которое подтверждены в установленном законом порядке.
Под недвижимым имуществом понимаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые или нежилые помещения, предприятия, как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, либо иное имущество, отнесенное законом к недвижимости, за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
2.3. Предметом страхования не являются:
2.3.1. недвижимое имущество:
— не имеющее собственника;
— собственник которого неизвестен;
— от которого собственник отказался;
— самовольные постройки (жилые дома, различные строения и сооружения), возведенные;
— на земельном участке, не отведенным собственником земли под эти цели;
— без разрешения на постройку;
— с нарушением строительных и и
ных норм;
— жилые помещения в здании, выведенном из жилого фонда;
— если иное не предусмотрено договором, имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена;
— находящееся в аварийном состоянии или непригодном для использования.
2.3.2. Деньги (в том числе, иностранная валюта) и ценные бумаги.
2.3.3. Рукописи, чертежи и иные документы, технические носители информации компьютерных систем, слайды, фотоснимки, аудио- и видеозаписи.
2.3.4. Драгоценные металлы и камни.
2.3.5. Картины, почтовые марки, антикварные предметы и т.п., коллекции из них.
2.3.6. Предметы религиозного культа.
2.3.7. Домашние животные, птицы, пушные звери, другие животные, а также комнатные и иные растения.
2.3.8. Транспортные средства, запасные части и принадлежности к транспортным средствам.
2.3.9. Движимое имущество:
— приобретенное на основании мелких бытовых сделок;
2.3.10. Имущество, изъятое из оборота.
2.3.11. Имущество, на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.