Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынку жилья грозит новый шок: можно ли сейчас покупать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Как купить квартиру во вторичке?
Если Вам больше по душе квартиры в старых добрых домах (вторичка), то тут не прокатит все то, что упрощает покупку жилья в новостройке. Сколько бы фотографий квартиры с разных ракурсов не было в объявлении, без просмотра «вживую» Вы все равно покупаете «кота в мешке».
При выборе вторички есть много важных моментов, на которые стоит обратить внимание:
- Год постройки дома, материал стен и перекрытий. Если это старый фонд, то надо знать в каком году был произведен капремонт (если он вообще был) и какие работы были сделаны.
- В каком состоянии подъезд (в Питере – парадная) и места общего пользования; сколько лифтов (есть ли грузовой лифт).
- Ближайшее окружение дома (производства, злачные места, детские площадки, парки и пр.);
- Юридическая «чистота» документов на квартиру.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.
Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.
«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.
Девелоперы продолжают активно застраивать локацию на Каменке, превращая ее в современный микрорайон.
Главной проблемой локации по-прежнему остается слабая транспортная доступность – ближайшее метро «Комендантский проспект» находится в 3-5 км от района, а собственная станция пока только в перспективе.
Тем не менее, район стабильно пользуется популярностью у покупателей по ряду причин:
Переходим к новостройкам Приморского района, которые сдаются уже в этом году.
ЖК New Time
На пересечении Глухарской и Планерной улиц компания «РосСтройИнвест» возводит жилой комплекс «Нью Тайм». Дома выполнены в стилистике современной архитектуры – панорамное остекление, двухцветные фасады и лаконичная палитра. Окна многих квартир обращены к Юнтоловскому заказнику.
Реализация проекта ведется поэтапно: в 2022 году сдаются сразу три корпуса – в первом, третьем и четвертом кварталах. Цены на квартиры, сдающиеся в этом году, начинаются от 4,5 млн рублей.
Переходим к историческому центру Петербурга – Петроградскому району. Хотя это одна из старейших локаций Санкт-Петербурга (именно с нее началась история города), в последние годы новостройки здесь появлялись достаточно часто, в первую очередь за счет активной застройки Крестовского и Петровского островов.
Крестовский остров был масштабно перестроен в последние 10-15 лет. Его превратили в одну из элитнейших частей города – в отличие от шумного и облюбованного туристами Адмиралтейского района, Крестовский остров предложил будущим жильцам камерную атмосферу. Поэтому здесь активно возводились новостройки премиум-класса.
Когда на острове не осталось пустых участков, фокус интереса застройщиков сместился на соседний Петровский остров, где до недавнего времени находились промышленные объекты. В начале прошлого десятилетия был разработан план развития территории острова, по которому к 2025 году здесь должны построить не менее 830 тысяч жилых квадратных метров.
В других частях Петроградского района новостройки возводят точечно. Например, ЖК «Ботаника» или ЖК «Биография», которые были сданы в 2020 году.
ЖК Familia
Комплекс расположен на Петровском острове. В состав элитной новостройки входят три корпуса, два из которых сдаются во втором и третьем кварталах. Первый корпус был сдан в конце прошлого года.
Цены начинаются от 15,1 млн рублей. В продаже – 1-4-комнатные квартиры с улучшенными планировками. Здесь имеются мастер-спальни, гостевые санузлы, большие лоджии и террасы. Отделка не предусмотрена.
В каком районе остановиться
Естественно, лучше остановиться в центре, если иметь в виду осмотр основных достопримечательностей города и даже совершение ряда загородных поездок.
Стоимость проезда на общественном транспорте в Санкт-Петербурге многим жителям российской глубинки покажется более чем впечатляющей. Разовая поездка на любом виде наземного транспорта или метро на 2022 год стоит 60 руб. Поэтому стоит несколько раз подумать стоит ли экономить и выбирать отель далеко от центра города или даже далеко от станции метро. Очень может статься, что вся экономия будет потрачена на общественный транспорт или такси.
Если отель пишет, что до метро можно доехать за 10 минут, то они имеют в виду на личной машине по пустым ночным улицам. В Питере стационарные автомобильные пробки в часы пик. Если ехать на общественном транспорте, эти 10 минут легко превратятся в 40 минут, если не повезет, то можно тащиться целый час.
А на уровне сделок происходят вполне ожидаемые процессы. Если по итогам первого квартала 2022 года динамика продаж квартир в целом была более или менее позитивной для застройщиков и риэлторов (главным образом, за счёт января—февраля), то уже апрель показал, что потребители на фоне происходящего в стране и мире утратили уверенность в завтрашнем дне, стали осторожнее в своих планах. И высокие ставки ипотечного кредитования, конечно, тоже сыграли определённую роль.
По данным аналитических агентств, выдача ипотеки в апреле 2022 года упала аж в четыре раза. Причём — и это тоже важно — судя по комментариям представителей отдельных банков, доля ипотек с государственным участием (то есть тех, что банки выдают по льготным субсидируемым из бюджета ставкам) превысила 60 процентов (зимой эта доля была не более 20%).
Ещё одну новость сообщает «Лента.ру» со ссылкой на бюро кредитных историй «Эквифакс»: оказывается, в апреле только каждый восьмой из потенциальных заёмщиков воспользовался одобренной ипотекой. Показатель take-rate, демонстрирующий, как часто одобренная заявка на ипотечный кредит доходит до подписани договора, опустился до 13 процентов – для сравнения, в апреле 2021 года он был равен 28%. Одновременно уровень одобрения кредитов банками снизился до 61% (год назад было 72%).
Банк России в своём обзоре также отметил апрельское падение кредитования, в том числе сократился и портфель выданных ипотечных кредитов.
В целом вся эта статистика относится к апрелю, когда правительство ещё не ввело в действие основные меры по поддержке стройсектора и ипотеки. Более интересна будет статистика за май – она даст примерное представление о том, насколько действенными оказались эти меры.
Ближайший месяц — выставить недвижимость на продажу
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20−30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Погода в Питере в декабре-январе
Питер зимой — это очень красиво, но чаще всего холодно. Предсказать погоду на Новый год в Санкт-Петербурге в 2023 году заранее невозможно, поэтому готовиться стоит к любым вариантам.
Петербургскую погоду в декабре определяют циклоны с Балтийского моря и Его Величество Ветер. В особенно ветреные первые зимние месяцы штормовое предупреждение могут объявлять раз в несколько дней, а дамбу закрывать до десяти раз за месяц из-за нагонной воды в Неве.
Чтобы гулять в такую погоду с комфортом, выбирайте мембранную одежду и качественную обувь. Пригодятся капюшоны «по самый нос» в сочетании с шапками, теплые варежки и носки, шарфы.
В январе шторма обычно успокаиваются. Но в новогодние каникулы в Петербурге снежно и морозно бывает нечасто. Петербуржцы воспринимают такую погоду в главную ночь года скорее как подарок природы.
Зима 2022 года в Петербурге была очень снежной. Если похожая погода будет и на Новый год в Питере 2023, то обязательно пригодится удобная обувь на нескользящей подошве. Проблемы с уборкой снега с узких улиц и тротуаров в прошлом сезоне стали темой бесконечных мемов горожан и даже творчества Сергея Шнурова. Тротуарная плитка с замерзшей снежной кашей — это очень скользко. Особенно, если гулять вы планируете не только по Невскому. Я на Малой Морской улице в прошлое Рождество упала так, что от воспоминаний ушибленное бедро потираю до сих пор.
И, наконец, про депозиты
Последняя категория граждан, на приход которых надеются продавцы – это те, кто покупке недвижимости в марте предпочёл депозиты по 20% годовых.
Смотрите, во-первых, часть этих людей, действительно, не успела купить квартиры по старым ипотечным ставкам и ушла в депозит. Теоретически, они могут возобновить решение о покупке.
С одной стороны ипотечные ставки повыше, чем были у них в марте. С другой стороны, они заработали на депозите, да и цены на вторичке упали. Так что у них «то на то» и получится, особенно, с учетом того, что в будущем высокую ставку по ипотеке можно уменьшить путём рефинансирования.
Тут согласен – это прям целевая аудитория покупателей. Но кто сказал, что они все захотят именно вторичку? Сейчас в первичке образовался такой привлекательный перекос по ипотечным ставкам, особенно, с учётом субсидирования застройщиков, что боюсь, многие, кто изначально думал о вторичке, сильно задумаются о новостройках.
Понятно, что новостроек подходящих может и не быть. И жизненные обстоятельства могут оказаться такими, что нужна вторичка и только она. Но часть спроса со вторички на первичку перетянется.
Так же понятно, что кто-то решит повременить, подождать ещё, вдруг цены сильнее упадут. Депозиты такие прекрасные, как в марте, сейчас уже недоступны, но по 9-10% годовых есть. Да и валюта очень привлекательна для покупки. Все же говорят, что обязательно будет расти.
Т.е. как и в случае с акциями – эта часть граждан действительно может создать спрос.
Сколько стоят квартиры в Москве?
Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Москве
|
Средняя площадь |
Средняя стоимость м² |
|
|---|---|---|
|
Однокомнатные квартиры |
42.93 м² |
197.53 т.р. |
|
Двухкомнатные квартиры |
58.47 м² |
199.91 т.р. |
|
Трехкомнатные квартиры |
85.08 м² |
204.57 т.р. |
|
Все объекты |
66.88 м² |
200.57 т.р. |
Что влияет на активность рынка недвижимости
Глобальное воздействие на рыночную ситуацию оказывают следующие факторы:
- преобладание предложения над спросом и рост конкуренции приводит к снижению цен;
- реновация в Москве приведет к росту предложения в сегменте новостроек;
- на рынке увеличивается число новых квартир, которые не были проданы на этапе строительства;
- экономический рост приводит к увеличению доходов населения. Когда у покупателя больше денег, он может позволить себе главное — обзавестись собственным жильем;
- высокая инфляция по стране тормозит сделки с квартирами. Когда цены растут на все, недвижимость не отстает;
- рост стоимости строительства новых домов приводит к подорожанию новостроек.
Какой сезон более выгоден для приобретения квартиры
В 2018 году квартиры с завышенной ценой продаются долго, свыше полугода. Владельцам приходится снижать цену, чтобы уменьшить срок экспозиции и продать жилье. Спрос на квартиры отчасти зависит от времени года. Например, в январе и мае покупательский спрос на жилье в многоквартирных домах падает. В эти месяцы продавцам приходится идти на значительные уступки. Повышение активности традиционно приходится на август, когда люди возвращаются из отпусков. В это время цены на квартиры повышаются на 5-15%.
В регионах с суровыми зимами покупка квартиры в холодное время года оправдана. При осмотре жилья в отопительный период можно узнать, действительно ли квартира теплая, проверить стеклопакеты, замерить температуру. В остальном нет принципиальной разницы, когда именно совершать покупку.