Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на ОНС в судебном порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
В какой орган необходимо обращаться за услугой
Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.
Что считается капитальным строением на земельном участке
Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.
Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:
- Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
- Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
- Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.
Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Эксплуатация незавершенного строительства
Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно — можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.
Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.
Начиная с 2010-2012 годов Петербург застраивается очень активно. Смольный регулярно отчитывается об увеличении ввода в строй жилья. Однако многие петербуржцы по-прежнему живут в хрущевках. От них пытаются избавляться по всей России, в Москве, к примеру, намерены снести около 25 млн м2 такого жилья. Попытки избавиться от не самого удачного советского наследия принимают и в Петербурге, но пока усилия городских властей не принесли видимого результата.
Программа «Развитие застроенных территорий в Петербурге» или, проще говоря, реновации хрущевок была принята еще в 2008 году, но до практической стадии дошла лишь сейчас. Реализовывает ее в основном , которая, как планировалось изначально, должна до 2019 года расселить 150 тыс. жителей, снести более 1,1 тыс. хрущевок и построить на их территории 22 квартала площадью около 7,2 млн м2 жилья. Сейчас только семь проектов «СПб Реновации» находятся в активной стадии реализации, а девелопер ведет переговоры с городскими властями о том, чтобы продлить сроки программы до 2029 года.
На сегодняшний день в хрущевках, построенных в 1960-х годах, живут около 140 тыс. человек. Еще примерно 120 тыс. — в домах, возведенных в 1980-е годы. Судя по темпам реновации, переехать из этих домов люди смогут еще не скоро.
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:
- Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
- Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.
Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.
В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.
Незавершенное строительство: актуальные вопросы регистрации
Выдача любого официального документа платная. За оформление ПС застройщик понесёт следующие расходы:
- Изготовление техпаспорта в БТИ -1200 рублей. В срочном порядке – 2500 рублей;
- Государственная пошлина за регистрацию постройки в ЕГРН – 2000 рублей;
- Госпошлина за регистрацию дома – 350 рублей физическим лицам, юридическим – 1000 рублей.
Если необходимо прибегнуть к услугам юристов, дополнительные расходы составят около 5000 рублей.
Возвести на участке под ИЖС дом без разрешительной документации не сложно, но проблемы возникнут при узаконивании строения и доказывании прав на него.
ВНИМАНИЕ! Самовольную постройку органы власти рассматривают как незаконную деятельность. За это предусматривается ответственность.
Случаи, когда не нужно брать разрешение:
- Постройка гаража;
- Возведение хозяйственных объектов: например, навесов;
- Строительство вспомогательных построек: сараев, бань, колодцев.
Для возведения малоэтажного здания на территории под ИЖС обязательно получение разрешения. Эта норма прописана в Градостроительном кодексе РФ.
- Общестроительные работы
- Ремонтные работы
- ПНР и АСУ ТП
- ПИРы
- Договорная работа
- Арбитражная практика
- Сметное нормирование
- Проектная документация
- Исполнительная документация
- Технические регламенты
- Экспертиза документации
- Организация строительства
- Строительный контроль
- Договорная работа
- Ввод в эксплуатацию
- В Красноярске завершилась ежегодная «Неделя сметчика»
- Проект организации строительства для капитального ремонта жилого дома
- Современные опалубочные системы: сравнительная оценка решений по применению
- Авторский надзор за строительством из сборных железобетонных конструкций
- Законопроект о совершенствовании института негосударственной экспертизы получил одобрение Госдумы
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.
Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию. Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.
Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
Интересно почитать: Задолженность по квартплате могут ли отключить услуги
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция
Так можно узаконить и самовольную постройку, если у местных властей получить этот документ. Если есть подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, то на практике это будет означать, что любые строительные работы были проведены в соответствии с Градостроительным Кодексом и нормативами, соблюден строительный проект.
Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.
Интересное: Не уступил дорогу пешеходу на пешеходном переходе
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Что значит понятие «ввод в эксплуатацию жилого дома» и зачем нужно делать этот ввод?
Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.
«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.
Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи. Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.
Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?
Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.
Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:
- месторасположение возведенного жилого объекта;
- состав приемной комиссии;
- дата проведенной проверки;
- характеристика объекта (жилое);
- перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
- подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.
Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
- Градостроительный план участка.
- Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
- Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
- Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
- Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
- Технический план дома.
Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.
Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.
Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):
- в случае отсутствия необходимых документов;
- если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
- если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
- в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.
Бухгалтерский учет и разрешительная документация
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- будет использоваться в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев);
- не предполагается последующая перепродажа объекта;
- объект способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.
В общем случае, если объект основных средств предназначен для использования (имущество готово к эксплуатации в тех целях, для которых оно предназначено, независимо от ввода в эксплуатацию), он подлежит включению в состав основных средств (принятию к бухгалтерскому учету). Соответственно, если капвложения в объект недвижимости закончены и объект готов к эксплуатации, он подлежит учету в составе основных средств независимо от того, получено разрешение на ввод в эксплуатацию или поданы документы на госрегистрацию права собственности, а также независимо от фактического начала использования.
Стоимость работ по реконструкции отдельного корпуса могут быть включена в состав основных средств после того, как будет полностью сформирована на счете 08 и объект будет полностью готов к эксплуатации (работы по реконструкции данного корпуса будут закончены). С учетом сказанного, если до получения разрешения на ввод в эксплуатацию компания фактически использует корпус в производственной деятельности и стоимость работ по реконструкции данного корпуса полностью сформирована на счете 08, на наш взгляд, в периоде начала использования целесообразно уплачивать налог на имущество с данной стоимости. Иначе высок риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.
Кстати. Для правомерного формирования затрат в бухгалтерском и налоговом учете необходим документ о приемке реконструированного объекта. Целесообразно предусмотреть в договоре генерального подряда возможность оформления акта готовности реконструированного объекта (по самостоятельно разработанной форме), который будет свидетельствовать об окончании расчетов с подрядчиком. Также для оформления ввода объекта в эксплуатацию необходим документ, которым может быть приказ руководителя о вводе объекта в эксплуатацию либо (в зависимости от принятой системы документооборота) акт о приеме-сдаче реконструированных объектов основных средств (документ на основе формы N ОС-3). После завершения реконструкции всех объектов оформляется N КС-14. Этот порядок применим и в ситуации, когда компания заключает несколько договоров подряда с разными подрядчиками.
Когда возможен отказ?
На практике в выдаче разрешения на ввод может быть отказано в таких случаях:
- Отсутствуют некоторые документы, необходимые для получения разрешения на ввод сооружения в работу.
- Несоответствие объема капстроительства требованиям ГПЗУ или проектов межевания и планировки (в случае возведения или реконструкции линейных сооружений).
- Несоответствие объектов капстроительства нормам, прописанным в разрешении на выполнение строительных работ.
- Расхождение в характеристиках объекта капстроительства (построенного, реконструированного) проекта. Это основание не касается сооружений, относящихся к ИЖС.
- Неисполнение строительной компанией требований, прописанных в ГрК РФ (статье 51, части 18).