Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательно ли делать межевание земельного участка при продаже дома в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Как продать участок без межевания
Чтобы оформить сделку, нужно подготовить следующие документы.
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество. Такое же согласие нужно от всех совершеннолетних, у которых есть доля.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
- Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности или о государственной регистрации права собственности или более свежий документ — выписка из ЕГРН.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Как продать участок СНТ без межевания
Продажа земельного участка, расположенного в СНТ, относительно которого не проводилось межевание, вполне допустима. Во многих случаях такие участки удалось получить владельцам в бессрочное безвозмездное пользование еще во время Советского Союза. Поэтому они не стоят на кадастровом госучете, не прошли процедуру оформления права собственности, следовательно официальным владельцем является садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать земельный участок СНТ без межевания, нужно:
- Предоставить в Росреестр копию решения местной администрации о передаче участка в пользование владельца (оригинал имеется на руках у продавца);
- Получить от госрегистраторы выписку ЕГРН с базовыми характеристиками земельного участка.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Определение и особенности сделки
При продаже доли участка без межевания в 2024 году, возникает необходимость разобраться в особенностях и последствиях такой сделки. Ниже представлены ответы на часто задаваемые вопросы по данной теме.
Что такое доли участка и зачем их продавать без межевания?
Доли участка представляют собой доли в праве собственности на земельный участок. Продажа долей участка без межевания может позволить продать участок крупнее, чем при его размежевании. Это может быть полезно, если покупатель планирует объединить несколько участков для определенных целей, таких как строительство загородного дома или организация сельскохозяйственной деятельности.
Как проводить продажу доли участка без межевания?
Для проведения неразмежеванной продажи доли участка необходимы определенные документы. В первую очередь, это договор купли-продажи, который должен быть оформлен в письменной форме и подписан сторонами. Также может потребоваться согласие всех совладельцев участка на продажу его доли. Если доли участка не являются зарегистрированной недвижимостью, то покупателю могут потребоваться такие документы, как свидетельство о праве собственности на землю и план участка.
Какие риски связаны с продажей доли участка без межевания?
Сделка по продаже доли участка без межевания может иметь определенные риски. Во-первых, покупатель может столкнуться с проблемами узаконивания продажи и возникновением прав спорными ситуациями. Во-вторых, межевание не проводится, поэтому неизвестно, какие границы участка и какие изменения земли происходили до момента сделки. Это может повлиять на цену участка и его целевое назначение.
Можно ли продавать долю участка без межевания в 2024 году?
Возможность продажи доли участка без межевания в 2024 году зависит от законодательства страны. В некоторых случаях продажа доли участка без межевания допускается, однако следует обратиться к специалистам за подробной информацией о действующих правилах и требованиях.
Какие документы нужны покупателю для продажи доли участка без межевания?
Покупателю, желающему приобрести долю участка без межевания, могут потребоваться следующие документы:
- Договор купли-продажи, оформленный в письменной форме и подписанный сторонами;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- План участка;
- Согласие всех совладельцев участка на продажу его доли (при необходимости).
Связанные с межеванием проблемы при продаже неразмежёванной дачи
Связанные с межеванием проблемы, которые могут возникнуть при продаже неразмежеванной дачи, включают:
- Трудности определения границ участка и его площади;
- Неясность по поводу изменений земли и возможных неправомерных действий участников сделки до момента продажи;
- Сложности при определении целевого назначения участка, так как его предыдущая история использования и изменения могут повлиять на дальнейшее использование.
Стоимость межевого плана и сколько оформить межевание?
Стоимость межевого плана зависит от различных факторов, таких как площадь участка, сложность межевания, требования к документации и регион. Определенную информацию можно получить в организациях, занимающихся межеванием или у специалистов в данной области. Время оформления межевания также может варьироваться в зависимости от различных факторов и требований и может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Почему нужно делать межевание?
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Риски при покупке земельного участка без межевания
Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.
Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.
Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.
Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.
Если В Залоге Земельный Участок Без Межевания
В связи с участившимися обращениями собственников земельных участков о необходимости в кротчайшие сроки проведения уточнения местоположения границ земельных участков, находящихся у них в собственности, хотелось бы отметить, что Законом о регистрации и иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ (провести так называемое «межевание») земельных участков, находящихся у них в собственности.
4) Ст 35 ЗК РФ говорит о неразрывности здания. Меня пугали тем что у меня НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ. Есть мысли через суд доказать что земля полагалась компании Б и не была передана после межевания тк произошла процедура банкротства и тк НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ компании Б ушло с торгов по банкротству, в силу закона залог снялся то передать мне землю должны так же без залога (тк продать должны были с ней)
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).
2) 102 ФЗ об ипотеке Статья 66 говорит что если дом НЕ У ЗАЛОГОДАТЕЛЯ (ко мне перейдет) , а земля в залоге ипотке и ее приобретает второй — то на него ложатся права и обязанности предыдущего владельца (правда смущает фраза «при обращении залогодержателем взыскания» — применимо ли это если по банкротству реализуется, тут веть не только залогодержатель обращает взыскание)
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.
Найти покупателя будет сложно
Как правило, редко можно приобрести дом с участком, границы которого четко не определены. Покупатели с ипотекой или материнским капиталом быстро отворачиваются. Банки не выдают кредиты на покупку такой недвижимости, а ПФР не признает материнский капитал. Такая недвижимость обычно продается со скидкой или родственникам, друзьям или знакомым.
На мой взгляд, целесообразно сначала определить границы земельного участка с помощью геодезической съемки. Таким образом, вы сможете продать его быстрее и за большую сумму вместе с домом.
Понравилась ли вам эта статья. Вы знаете, что делать?
У вас есть вопросы? Вы можете связаться с нами для получения бесплатной консультации. Используйте окно онлайн-консультации, форму ниже или номер телефона (24/7).
Влияние определенных границ на стоимость
Очень важным фактором, который может значительно увеличить или уменьшить рыночную стоимость земли, является наличие геодезиста. Покупатели понимают, что на незастроенных участках, особенно в сельских населенных пунктах, может быть много неожиданностей.
Фактические ограничения могут значительно отличаться от указанных продавцом. Это означает, что участки могут сократиться после проведения исследования. Более важным вопросом является наличие зданий на соседних участках.
Например, если приобретается земля с новой сауной, то после установления границ новый владелец может остаться практически ни с чем. Конечно, покупатель может предпочесть заплатить немного больше за землю, но не за мешок свиней.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в Земельном кодексе вызывают ряд вопросов, связанных с геодезией. Это связано с тем, что процесс определения границ участков стал обязательным только с 1 января 2018 года. В результате значительная часть земли юридически зарегистрирована в Земельном кадастре, право собственности зафиксировано, но границы остаются неизвестными.
Можно ли продать или подарить такую землю? По состоянию на 2018 год невозможно вести бизнес с участками, для которых не установлены границы. Из этого правила нет исключений. В то же время отсутствие границ не является препятствием для использования участка.
Такая противоречивая ситуация связана с тем, что многие участки подлежат оформлению в собственность в соответствии с законом о дачной амнистии, который действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Амнистия для дач должна была быть полностью отменена с марта 2018 года, но была снова продлена.
По сути, закон о дачной амнистии позволяет проводить все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. Кроме того, до января 2018 года не было необходимости в обязательном проведении опроса. Вместо информации о границах земельные участки с пометкой «граница не определена» были просто внесены в земельный кадастр Лос-Лестрес.
Хотя в закон были внесены поправки, обязывающие всех землевладельцев демаркировать границы своих участков, не все приступают к этому процессу. Они по-прежнему беспрепятственно распоряжаются своей землей, поскольку отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей собственностью. Если они решают продать свою собственность, то сталкиваются с проблемами.
Процедура подачи заявления на межевание
Для того чтобы начать процесс межевания земельного участка, необходимо подать заявление в соответствующую организацию, ответственную за проведение межевания. Заявление может быть подано как в письменной, так и в электронной форме.
В заявлении необходимо указать следующую информацию:
- Точное местонахождение участка – указать адрес или координаты участка, а также его площадь.
- Цель межевания – обосновать необходимость проведения межевания. Для разных целей (например, для строительства, оформления наследства или продажи) могут быть установлены различные требования к техническому описанию участка.
- Сведения о заявителе – указать ФИО, контактные данные и статус заявителя (владелец участка, наниматель и т.д.).
Важно: При подаче заявления необходимо предоставить копии документов, подтверждающих право собственности или иные юридические основания на участок, а также технический паспорт.
После подачи заявления оно будет рассмотрено соответствующей комиссией. В случае положительного решения заявитель будет уведомлен о дате и времени проведения межевания. В процессе межевания будут установлены границы участка и подготовлены необходимые документы.
Чтобы избежать задержек и ошибок в процессе межевания, рекомендуется обратиться к специалистам, имеющим опыт в данной области. Это позволит гарантировать правильное оформление заявления и получение необходимых документов в кратчайшие сроки.
Перераспределение земель
Перераспределение земельных участков осуществляется на основании установленных правил и процедур. Каждому землевладельцу предоставляется возможность обменять свой земельный участок на другой, более подходящий для своих потребностей. Это позволяет создать более эффективную земельную структуру и способствует развитию инфраструктуры и улучшению качества жизни городского населения.
Перераспределение земель оказывает положительное влияние на развитие территории в целом. Оно позволяет решить проблемы разрозненности и фрагментации земельных участков, снизить транспортные нагрузки и повысить доступность городских объектов и сервисов.
Для успешного перераспределения земельных участков необходимо учитывать различные факторы, такие как генеральные планы развития города, создание новых транспортных развязок, развитие инфраструктуры и другие факторы, которые могут повлиять на выбор и размещение земельного участка.
Перераспределение земельных участков является важной частью межевания в 2024 году и способствует улучшению городской среды, развитию территорий и повышению качества жизни граждан.