Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.
Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
С чего начать и как все сделать пошагово:
- Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
- Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
- Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире
Процесс регистрации прав регламентируется ФЗ страны (статья №1541, пункт 1). История данного процесса началась еще во времена СССР, а именно в 1991 году, когда все владельцы жилплощади могли добровольно оформить право собственности.
Главная особенность приватизации, которая проходила 25 лет назад, была в том, что вся процедура проходила безвозмездно. То есть все владельцы регистрировали свои права, не оплачивая ни госпошлину, ни кадастровую стоимость.
Сейчас же наоборот, чтобы приватизировать жилье необходимо либо иметь договор социального найма и прожить в жилплощади не менее пяти лет, либо выплатить полную кадастровую стоимость или выкупить жилплощадь, либо входить в одну из нескольких льготных категорий.
Почему процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире имеет подводные камни и сложности? Все потому, что коммунальная квартира — это общая территория, которая раньше предоставлялась государством или муниципальными службами по договору социального найма. Как правило, «коммуналка» — это жилая зона, разделенная на несколько участков. Часть из них является собственностью жильцов, а другая часть представляет собой место общего пользования.
До 1998 года совершать любую сделку с комнатой в такой квартире можно было только при одном условии: было необходимо в обязательном порядке оповещать остальных собственников (соседей) о регистрации прав собственности. Это являлось одной из многих причин, которые затрудняли процесс приватизации данной недвижимости. Но за 20 лет были внесены правки в законопроект, которые гласят, что процесс приватизации — это сугубо личное дело каждого владельца, о котором он не обязан оповещать ни соседей, ни родственников, ни каких-либо других третьих лиц.
Особенности приватизации комнаты:
- Во многих случаях коммунальные квартиры являются собственностью муниципальных органов, а все жильцы проживают по договору социального найма. Такие владельцы претендуют на приватизацию в первую очередь.
- Не все владельцы готовы приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. По этой причине часто появляются конфликтные ситуации между соседями, потому что одна часть является законными владельцами своей жилплощади, а значит, заинтересованы в комфортабельности жилищных условий, а другие арендуют помещения на ограниченный срок. Из-за этого между жителями возникают споры по поводу ремонта или обслуживания квартиры.
- Сама приватизация комнаты ничем не отличается от регистрации квартиры или частного дома.
Примечание: приватизировать комнату в коммунальной квартире можно только при определенных условиях. Например, нельзя регистрировать объект недвижимости в доме, который является непригодным для проживания. При этом дом может быть признан ветхим. Квартира также должна иметь собственный вход, не обрушенный и не аварийный.
Как распространяется право собственности на места общего пользования?
Проведенная реформа в 1998 году показала, что места общего пользования делятся в равной мере на каждого собственника. При этом не важно, приватизированы ли комнаты или находятся во владении граждан по договору социального найма.
Чтобы избежать ущемление прав жильцов коммунальной квартиры, распределение общего имущества происходит в равных долях.
Приведем пример: в трехкомнатной квартире проживают два владельца. У одного собственника приватизировано две комнаты, а второй проживает в одной по договору социального найма. Площадь места общего пользования составляет 30 квадратных метров, куда входит прихожая, коридор, ванна, туалетная комната и кухня. По закону нельзя сказать, что 20 квадратных метров достанется собственнику приватизированных комнат, а 10 другому владельцу. При этом у владельца большей площади есть преимущественное право, благодаря которому он может устанавливать свою мебель и занимать площадь в двойном размере.
Подводя итоги можно сказать, что процесс приватизации – это достаточно легкая процедура для владельцев коммунальных комнат. По статистике, более 90% всех обращений одобряется жилищной инспекцией и в дальнейшей муниципальное жилье подлежит регистрации прав собственности. Все, что нужно – это подготовить перечень документов и подать заявление в компетентные инстанции.
Особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах
Как правило, владельцем коммунальных квартир является муниципалитет, а значит, все граждане, которые там проживают, имеют договор соцнайма. В таком случае приватизация комнаты будет проходить, по тем же правилам, как и квартиры в целом, но с некоторыми незначительными особенностями.
Не так давно при обсуждении (на государственном уровне) вопроса о приватизации комнат в коммунальных квартирах кипели нешуточные страсти. Так как необходимо было решать не сложные, на первый взгляд, бытовые проблемы. Ведь в одной квартире могли быть как собственники жилплощади, так и ее наниматели. Каким образом в этом случае производить, например, ремонт мест общего пользования, кто должен оплачивать расходы? В данный момент проблема решена, и теперь на собственника комнаты ложится пропорциональная доля расходов.
Пример. В коммунальной квартире проводилась замена ванны. Так как в ней было три комнаты, две из которых являлись собственностью семьи, то муниципалитет после проведения ремонта выставил счет владельцу. Ему пришлось оплатить больше половины стоимости ремонта, так как он владел 60 % недвижимости.
Какие должны соблюдаться условия?
Приватизация комнаты в коммунальной квартире в СПБ осуществляется таким же способом, как и приватизация жилья в другом регионе страны, так как учитываются требования федерального законодательства. Для реализации данного процесса должны соблюдаться определенные условия. К ним относится:
- у каждого нанимателя такого жилья должен иметься отдельный договор, составленный с муниципалитетом региона;
- помещение было выделено гражданину на законных основаниях;
- у комнаты имеется отдельный вход, поэтому она не представлена проходным помещением;
- комната находится в хорошем состоянии, поэтому может использоваться для дальнейшего проживания граждан.
Процедура выделения помещения должна фиксироваться в БТИ. Поэтому у каждой комнаты должен иметься отдельный техпаспорт и другие технические документы.
Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире заключается в реализации некоторых последовательных действий. Поэтому прописанными лицами реализуются следующие этапы:
- первоначально жильцами одной комнаты принимается решение о необходимости оформления права собственности на этот объект;
- далее подготавливается договор социального найма, на основании которого люди законно проживают в недвижимости;
- готовятся другие документы, необходимые для проведения процесса;
- если в процедуре участвует несовершеннолетний, то придется обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения;
- далее со всеми документами следует обратиться в Департамент жилищной политики конкретного региона;
- в эту организацию передается заявление о приватизации со всеми другими подготовленными документами;
- далее надо подождать, пока документация будет тщательно проверена;
- если принимается положительное решение, то подписывается договор о приватизации;
- этот документ является правоустанавливающим, поэтому с ним надо обратиться в Росреестр для регистрации права на комнату.
При подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире нередко допускаются разные ошибки или неточности, поэтому регистрационный орган может отказать в составлении договора. Это приводит к затягиванию сроков, так как граждане должны собирать дополнительно другую документацию.
Процедура оформления приватизации комнаты – порядок действий
- Подготовить все необходимые документы. Пожалуй, самый трудоемкий и ответственный этап. Именно от качества пакета документов зависит дальнейший ход процедуры приватизации.
- Рассмотрение документов на приватизацию жилья в муниципальной администрации. Тщательно изучая все документы, специалисты отдела приватизации определяют, возможно ли разрешение на право собственности или нет.
- Получение договора на передачу жилого помещения в собственность. Средний срок заключения данного договора – до одного месяца.
- Регистрация документов и договора на собственность в органах Росреестра.
- Получение разрешительного документа на право собственности.
Возможен и иной ход процедуры оформления приватизации, в случае, если заявителю будет отказано в договоре на собственность. Тогда необходимо подать в суд исковое заявление с требованием заключения договора на собственность или признание права на приватизацию. С положительным решением суда необходимо снова идти в органы муниципалитета и оформлять заявление на право собственности.
Проблема приватизации
Как уже упоминалось выше, главной проблемой, когда нужна приватизация комнаты, является раздел площади общего использования коммунальной квартиры. Поскольку присвоить себе эти места по закону нельзя, на них имеют право все жильцы, хоть и в разных мерах, оформить документально долю каждого просто необходимо. Желательно, конечно, договориться с соседями и подписать мирное соглашение, что сэкономит и время, и нервы, и деньги. Но в случае конфликта придётся приготовиться к судебному разбирательству. В этом случае суд установит чёткие нормы для каждого, и оспорить их далее будет уже нельзя.
Без оформления приватизации распоряжаться комнатой в коммунальной квартире нельзя, то есть, запрещено её продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать. За нарушение этого правила придётся нести административную ответственность. А вот после приватизации все эти действия будут возможны, с оговоркой, что при продаже жилья первоочерёдное право принадлежит соседям.
Возможна ли приватизация комнаты
Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.
Отличительной чертой перевода в частную собственность комнаты в коммунальной квартире является то, что вы получаете право на владение только своей жилой площади. Места общего пользования приватизируются на всех жильцов коммуналки в разных долях.
Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.
Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.
В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.
После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.
Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.
Кому доступна процедура приватизации комнаты в коммунальной квартире?
Приватизацию комнаты в коммунальной квартире имеют право проводить граждане, которые зарегистрированы и проживают в данном жилом помещении. Также приватизация доступна нанимателям в соответствии с законодательством. В случае совместной коммунальной квартиры, каждый из жильцов имеет право приватизировать свою долю площади комнаты. Не дадим комментарии по этому вопросу представителям юридических лиц.
Для оформления приватизации комнаты необходимо обратиться в местный муниципалитет с заявлением о приватизации и соответствующими документами (выписка из домовой книги, паспорт жильца, договор найма, документы о перепланировке комнаты, если они есть).
Далее следует заплатить государственную пошлину в соответствии с законодательством. После этого администрация муниципалитета проводит проверку всех предоставленных документов и выносит решение об оформлении приватизации или об отказе в ней.
Если приватизация была оформлена, то жилец получает право собственности на свою комнату и может распоряжаться ею по своему усмотрению. В случае отказа в приватизации, муниципальная администрация придерживается правовой позиции и соответствующим образом оповещает жильца об отказе.
Перед проведением приватизации желательно получить консультации у местной администрации жилья по правилам оформления, а также о возможных последствиях перехода жильца из общего коммунального жилищного фонда в индивидуальное собственность.
- Для приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимы следующие документы:
- заявление о приватизации;
- выписка из домовой книги;
- паспорт жильца;
- договор найма (если есть);
- документы о перепланировке комнаты (если есть).
- Перед приватизацией желательно получить консультации у местной администрации жилья.
- Приватизацию может провести каждый из жильцов коммунальной квартиры.
- В случае отказа в приватизации, администрация муниципалитета вынесет решение в соответствии с законодательством.
Как определить стоимость приватизированной комнаты в коммунальной квартире
Комментарии к законодательству:
- При приватизации комнаты в коммунальной квартире происходит переход всех прав и обязательств по данному жилому помещению на приватизатора.
- Оформляется правовой договор между администрацией местной муниципалитета и приватизатором, в котором указывается площадь комнаты, доли собственности и стоимость.
- Для оформления приватизации необходимо подать заявление, предоставить все необходимые данные, выписку из жилого помещения и заплатить госпошлину.
Порядок определения стоимости:
- Найти информацию о стоимости комнаты в общем случае на рынке жилья.
- Определить долю приватизированного жилого помещения в общей квартире.
- Учитывать все расходы на перепланировку, ремонт и обслуживание комнаты.
- Принять во внимание данные о рыночной стоимости других комнат в этой коммуналке.
Как получить консультации:
- Можно обратиться в муниципалитет, где на основании Ваших данных могут дать рекомендации по стоимости.
- Также можно получить консультации у уполномоченных представителей по жилищному вопросу.
Отказ от приватизации:
- В случае, если жилец не может приватизировать комнату самостоятельно, у него есть возможность передать свою долю в приватизированной квартире.
- При наличии несовершеннолетних лиц в жилом помещении, отказать в приватизации комнаты нельзя.
- Если комната не была оформлена в порядке найма, то приватизировать ею нельзя.
Документы, которые нужны:
- Паспорт гражданина РФ.
- Выписка из жилого помещения, оформленного в порядке найма.
- Заявление на приватизацию комнаты.
- Документы, подтверждающие право собственности на комнату и долю в общей квартире.
Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире
Если решение приватизировать комнату в коммуналке принято, наступает время действовать. Оформление приватизации отдельной комнаты происходит в том же порядке, как и процедура приватизации другого жилья. Для уточнения тонкостей и подробностей рекомендуется посетить местное отделение Департамента жилищной политики, которое владеет актуальной информацией.
Приватизировать комнату в коммунальной квартире можно только при наличии определенных законом условий:
- комната имеет техпаспорт, т.е. выделена из общей площади;
- комната имеет отдельный вход;
- в договоре найма или в ордере она обозначена как отдельное помещение;
- в документах комната числится жилым помещением в соответствии с действующими санитарными нормами.
Основные этапы приватизации комнаты следующие:
- подтверждение возможности приватизации данного помещения;
- получение письменного согласия всех жильцов, прописанных в комнате. При отказе – получение письменного подтверждения. От имени несовершеннолетних детей возрастом до 14 лет действуют родители или законные представители. Для детей с 14 до 18 лет оговорено право личного написания заявления (под контролем родителей);
- собранный пакет документов вместе с заявлением подается на рассмотрение в соответствующую инстанцию для заключения договора приватизации;
- после рассмотрения документов (60 дней с момента подачи) выносится решение;
- в случае принятия положительного решения – получение на руки экземпляра договора;
- оплата госпошлины в сумме 2000 рублей (сумма пошлины может меняться);
- представление договора в органы Росреестра или в МФЦ (Многофункциональный центр) для регистрации и оформления Свидетельства о собственности. При этом требуется личное присутствие всех участников договора или их представителей;
- получение Свидетельства.
Случаи отказа в приватизации
Отказать в приватизации комнаты в коммунальной квартире могут в некоторых случаях:
- если установлен факт повторного участия в приватизации;
- если документы оформлены неправильно или собраны не полностью;
- если в документах содержатся недостоверные сведения;
- если комната не входит в состав приватизируемых жилых помещений;
- если квартира не признана коммунальной в установленном порядке, а является таковой по факту.
В том случае, если возникла формальная проблема с документами, всегда есть возможность их переоформить или добавить отсутствующие к поданному пакету.
Некоторые комнаты нельзя приватизировать, такие случаи оговорены законом:
- квартира расположена в аварийном доме;
- коммуналка числится в закрытом военном городке;
- квартира входит в специальный социальный муниципальный жилищный фонд.
Долгая и кропотливая работа предстоит в том случае, если квартира стала коммунальной в процессе использования. В результате в квартире в разных комнатах проживают не связанные родством люди, а договор социального найма имеется в наличии один на всю квартиру. В таком случае существует два пути. Первый – приватизировать квартиру целиком, после чего выделить доли каждого собственника. Либо произвести выделение отдельной комнаты из общего имущества. Такой шаг возможен, если у комнаты имеется отдельный вход.
Отказать в приватизации могут также при наличии долга по коммунальным платежам. Такое требование не подтверждается ни одним из действующих законов, но является распространенной практикой, поэтому придётся отстаивать в суде свои нарушенные права.
В любом случае требуйте сформулировать отказ в приватизации в письменном виде с обязательным указанием причин. Такой документ вкупе с консультацией в нашей юридической компании позволит грамотно и своевременно обжаловать полученное решение.