Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Оспаривание завещания
В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее. Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу. После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.
Покупать ли наследственную квартиру
Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:
Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки
Суды – за добросовестного приобретателя
В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).
Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену – это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.
Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».
Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.
Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.
И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.
Наследство и нотариус
Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела – нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.
— Какой нотариус может вести наследственное дело – только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?
— С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства – 6 месяцев.
— Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?
— Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.
— Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?
— Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя – это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.
— Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Задача нотариуса – обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии – в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.
— Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?
— Сама база – как форма – существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.
Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа – «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.
— Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?
— Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.
— Что бы вы могли посоветовать покупателям?
— 1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.
2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.
Действия при возникновении споров
Если спор все-таки возник, его можно решать несколькими способами. Самый простой и выгодный для обеих сторон – это переговоры. Такой вариант позволяет решить все вопросы с менее значительными тратами. Например, после проведения взаимного расчета выяснилось, что на квартиру претендуют и другие наследники. В этом случае, чтобы избежать проблем, стороны составляют дополнительное соглашение об аннулировании ранее подписанного договора. В такой ситуации документы будут возвращены продавцу, а деньги покупателю. Следует отметить, что наиболее выгодно использовать указанный способ до того, как право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Если сторонам не удалось достигнуть договоренности, то каждая из них вправе обратиться в суд. Для этого необходимо оформить исковое заявление и приложить к нему все документы, которые являлись основанием для реализации сделки.
Схемы и уловки квартирных аферистов
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство
Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:
- Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
- Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.
Стоит или нет приобретать наследственное имущество
Покупатель принимает для себя решение по недвижимости самостоятельно в зависимости от характеристик, стоимости квартиры. Существуют и риски, о которых не нужно забывать.
Прежде всего, необходимо убедиться, что на квартиру оформлено свидетельство о наследстве и новые права на нее зарегистрированы через Росреестр. Кстати, когда наследников несколько, встает вопрос о приобретении лишь доли в квартире. Далеко не все решаются на такой шаг.
Когда продаваемая жилплощадь была объектом наследства по завещанию, нельзя гарантировать того, что оно не будет отменено. При таком варианте сделка с недвижимостью с большой вероятностью впоследствии признается недействительной.
Поэтому наследственные квартиры имеют на вторичном рынке особый статус. И для того, чтобы себя обезопасить целесообразно принять меры предосторожности. Тогда прогнозируются сценарии дальнейшего развития событий.
Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?
Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?
Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.
Коротко о наследственном праве
Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:
- После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
- Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
- Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
- Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
- По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
- Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
- Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
- Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
- Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
- Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
- Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.
Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?
Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:
- С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
- Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
- Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
- Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
- Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.
Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?
Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.
Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.
Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.
Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.
Риски покупки квартиры по наследству
Свидетельство о праве на наследство относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.
В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).
Риски при покупке квартиры полученной в наследство связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.
В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.
Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:
- письменное волеизъявление (завещание);
- нормы гражданского законодательства (наследование по закону).
Рассмотрим их подробнее.
Опасности: что проверять и как подстраховаться?
Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.
Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».
Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):
- несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
- нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются: