Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже построенный дом или пристройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Расстояния от надворных построек до забора
Нормы строительства регламентируют расположение надворных построек на участке относительно ограждения:
- Если на территории планируется строительство сарая для хранения садово-огородного инвентаря или гаража, минимальным расстоянием от забора следует принять 1 м. Уклон ската крыши необходимо направлять на свой участок.
- Если в сарае предполагается выращивание мелкой живности, от границ участка размер отступа будет как минимум 4 м. Теплицы на органическом удобрении размещают на таком же расстоянии от забора.
- Сооружения с повышенной пожарной опасностью, где используется открытый огонь, не рекомендуется приближать строение к ограждению ближе, чем на 5 м. В этом списке бани, котельные, сауны на твердом топливе.
- Расстояние от гаража до забора — не менее метра. Но только в том случае, если остальные постройки удалены от ограждения на 6 м.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Безусловно, единственным правильным решением в данной ситуации будет мирный договор с соседями. Мало того, помните, что узаконить подобное строение в большинстве случае, попросту невозможно.
Обращение в судебные инстанции для решения конфликтной ситуации с соседями, так же не самый лучший вариант. В этом случае проиграют обе стороны.
Кроме того вы должны понимать, что здесь есть несколько решающих факторов.
- Очень важно, кто первый построил дом.
- Важен и материал, из которого он был возведен, от этого напрямую зависит расстояние. Если дом из камня, то расстояние не менее 6 метров, из дерева – 15 метров. Из камня и из дерева одновременно – 10 метров.
Oгpaждeниe и тpeбoвaния к нeмy
Boзвoдя зaбop, влaдeлeц дaчи пpecлeдyeт cлeдyющиe цeли:
- oбoзнaчeниe гpaниц yчacткa;
- зaщитa oт шyмa и пыли;
- пpeпятcтвиe для нecaнкциoниpoвaннoгo пpoникнoвeния пocтopoнниx;
- oбecпeчeниe кoнфидeнциaльнocти пpoживaющиx;
- дeкopaтивнaя cocтaвляющaя лaндшaфтнoгo дизaйнa.
Нepeдкo мoнтaж зaбopa cтaнoвитcя пpичинoй кoнфликтa мeждy coceдями.
Чтoбы избeжaть пpeтeнзий, дocтaтoчнo выпoлнить тpeбoвaния cтpoитeльныx пpaвил в чacти ycтaнoвки oгpaждeний yчacткa, pacпoлoжeннoгo нa тeppитopии CНT или ИЖC. Coглacнo пyнктy 6.2 CНиП 30-02-97, paзъяcняющeмy пpaвилa плaниpoвки caдoвыx yчacткoв:
- зaбopы мeждy yчacткaми дoлжны быть из ceтки или peшeтки, дoпycтимaя выcoтa 1,5 м;
- зaбopы co cтopoны пpoeздoв и yлиц мoгyт coopyжaтьcя глyxими, ecли этo caнкциoниpoвaнo peшeниeм oбщeгo coбpaния дaчникoв (caдoвoдoв).
Когда постройки находятся слишком близко к соседней территории, это часто приводит к возникновению конфликтов. Чтобы правильно выполнить измерения, нужно придерживаться определенных правил. Так, расстояние от дома измеряется от цоколя, если выступающий элемент (например, крыша) составляет расстояние не больше 0,5 м. В противном случае измерения нужно делать от выступающих частей.
Хозяева обязательно должны соблюдать данные нормативы. Они устанавливались не просто так, а с учетом различных факторов. Например, когда с крыши начнут падать кучи снега, то эти требования станут сразу более понятными. Поэтому еще до начала возведения сооружений, в частности хозяйственной постройки, нормы и правила в области строительства стоит тщательно изучить. Это позволит не только обеспечить безопасность своего пребывания на участке, но и избежать конфликтных ситуаций с соседями.
Готовые хозблоки – изучаем варианты
Проверенным способом решения проблемы нехватки подсобных помещений является сборный хозблок, который можно купить готовым или заказать по индивидуальному проекту.
Фирмы, выпускающие подобные каркасно-модульные конструкции, имеют большой опыт их разработки. Поэтому, выслушав ваши пожелания, специалисты быстро найдут оптимальный вариант, приемлемый как по стоимости, так и по набору помещений.
Если строительство капитального дачного домика отодвигается на неопределенное время, стоит подумать о том, чтобы хозблок смог полноценно заменить его. Следуя принципу «все в одном» включите в свой проект летнюю веранду и навес для машины.
Общие затраты от этого увеличатся незначительно. Для этого будет достаточно дополнить хозблок легкой конструкцией из шифера, сотового поликарбоната или металлочерепицы.
Современный дачный хозблок проектируется по модульному принципу, что позволяет легко адаптировать его под любые нужды. Например, если вам хочется удлинить сезон отдыха на даче за счет ранней весны или поздней осени, то в хозблоке нужно предусмотреть дровник.
Хранить топливо на улице – не лучший вариант, поскольку в этом случае дрова никогда не будут идеально сухими, а за их сохранность вам никто не поручится.
Не лишним в хозблоке будет отдельное помещение для бани. Особенно выгоден заказ проекта, в котором баня и душ находятся в одной комнате, а через дверь с ними расположена бытовка. В этом случае вы сможете рассчитывать на комплекс оздоровительных процедур и спокойный «релакс» после трудового дня на огороде.
Относительно цен на готовые сборные хозблоки нужно сказать следующее. Их разброс достаточно велик, поскольку в стоимость может быть включена не только цена самого строения, но также и его установка. Кроме этого, на стоимость 1м2 общей площади хозблока влияет тип кровли (одно или двухскатная), а также наличие или отсутствие утепления пола, потолка и стен.
К примеру, за деревянный неутепленный хозблок (3,5х5м) из доски толщиной 40 мм с двускатной кровлей, покрытой битумной черепицей производители просят от 120 до 140 тысяч рублей. В указанную цену входит легкий фундамент из бетонных блоков и сборка.
Как построить хозблок своими руками?
Читая эти строки, домашний мастер наверняка заметит: «Вот еще! Стану я платить кому-то деньги за обычный сарай. Дешевле будет самому построить».
В этих словах есть доля житейской правды, поэтому мы рассмотрим вопрос о том, как построить хозблок своими руками более подробно.Для примера возьмем наиболее популярный среди дачников вариант с душем, туалетом и кладовкой.
Основой нашего строения будет деревянная рама из антисептированного бруса сечением 150 на 150 мм. Основой для пола станут деревянные лаги сечением 100х100 мм, уложенные через 0,5 метра. (рис. 1)
Вертикальные стойки каркаса сечением 100х100 мм мы прикрепим к несущей раме на углах хозблока, а также установим их на участках дверной коробки и окна.
Завершает строительство коробки хозблока установка деревянных укосин, придающих ей необходимую пространственную жесткость, монтаж стропильной конструкции крыши и обшивка шпунтованной доской стен, потолка и пола. (Рис.2)
Переходя к внутреннему «убранству», заметим, что соседство древесины стен с влажной атмосферой душа нежелательно, поэтому это помещение лучше всего отгородить стенкой из влагостойкого гипсокартона, облицованного кафельной плиткой или недорогой пластиковой вагонкой.
Начав строительство хозблока на даче, настоящий хозяин вряд ли ограничится тесным санузлом и кладовкой, а использует одну из его стен для пристройки гаража или небольшого навеса, где можно разместить дровник или небольшую открытую террасу.
Лучше всего, когда такая идея возникнет не в ходе строительства, а будет базироваться на подробном чертеже. Это поможет избежать досадных ошибок и сделать планировку всех помещений максимально удобной для пользования.
Часть 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» утверждает, что на приусадебном земельном участке разрешается размещать жилые дома, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, которые соответствуют градостроительным регламентам, а также экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам.
При этом стоит помнить, что согласно статьям 130-131 Гражданского кодекса РФ все недвижимое имущество должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Нужно ли соблюдать правила
Нормы СП, СНиП и СанПиН придуманы непросто так, а чтобы их соблюдали. За пренебрежение указаниями предусмотрена административная ответственность, которая регламентируется ст. 9.4 Административного кодекса Российской Федерации. На первый раз нарушитель получит устное предупреждение. Если не устранит, то будет выписан штраф на сумму от 1 до 2 тысяч рублей.
Более серьёзные санкции последуют, если будет доказано, что пренебрежение нормами нанесло вред природе или соседям. В первый раз нарушителя ожидает увеличенный вдвое штраф, то есть от 2 до 4 тысяч рублей. Повторное нарушение наказывается ещё большим штрафом вплоть до 5 тысяч рублей. Нередки судебные разбирательства по поводу несоблюдения дистанции до забора.
Примечательно, что установление факта несоблюдения минимального расстояния между домом, постройкой или деревом и забором – ещё не повод принуждать нарушителя решить проблему. Добиться сноса, переноса постройки или удаления зелёных насаждений можно только через суд. Однако лучший вариант – соблюдать дистанцию от дома до забора и не допускать конфликты.
Нужно ли получать разрешение на пристройку к дому
Иногда домовладельцев перестаёт удовлетворять внутренняя планировка, и они решаются перестроить своё жилище, например, путём увеличения полезной площади или надстройкой этажа. При этом получение разрешения необходимо, ведь пристройка к дому может впоследствии быть признана незаконной, а значит, её обяжут снести. Между тем разрешение на изменение конструкции дома выдаётся аналогично разрешению на строительство по нормам Градостроительного кодекса.
По норме 14-й части 1-й статьи Градостроительного кодекса реконструкцией частного дома можно признать:
- увеличение или уменьшение его общей площади (пристрой);
- увеличение этажности (надстрой);
- полная замена несущих конструкций (перестройка стен, кровли и т.д.).
Пристрой может быть в последствии узаконен через суд, но это произойдёт только в том случае, если совпадут условия:
- ничьи права реконструкцией не нарушены (ни соседей, ни муниципалитета);
- при реконструкции не нарушены СНиПы и своды правил.
При этом судья должен целиком и полностью вам поверить, иначе решение может быть направлено и не в вашу пользу.
А может и строительная экспертиза потребоваться, что выльется в финансовые потери: в среднем экспертизы стоят около 25 тысяч рублей.
По правилам 51-й статьи того же кодекса для проведения реконструкции необходимо брать разрешение у ведомственных органов.
Гораздо сложнее сделать все правильно при отсутствии забора, то есть той самой видимой границы. В таком случае возникают споры по поводу нелегальных сооружений, расположенных на меже.
Каждый из собственников считает незримую границу частью своего участка, что затрудняет разрешение последующих конфликтов. Когда у одной из сторон есть неопровержимые доказательства того, что сосед нарушает закон, появляется возможность:
- Потребовать немедленного сноса здания. В случае несогласия возможно обращение в суд. Подобная мера позволит обезопасить себя от постоянных конфликтов. Иногда дело доходит до того, что проводится принудительная реконструкция.
- Смещение здания. Так называемый “частичный снос”, при котором удалению подлежит только часть здания: пристройки или крыльцо.
При обнаружении противоправных действий рекомендуется немедленное обращение в суд.
Разрешение на строительство
Первый вопрос, с которым сталкивается собственник, планирующий строительство на дачном участке: необходимо ли разрешение на проведение работ? Согласно Градостроительному кодексу РФ с изменениями от 4 августа 2018 года, получение такого разрешения больше не требуется. В 2019 году, согласно вновь добавленной статьи 51.1, собственник или арендатор земельного надела обязан просто уведомить государственные органы о планируемом строительстве.
Уведомительный порядок касается только строительства жилого или летнего дома. Установка вспомогательных зданий типа бани, беседки, гаража, теплицы, бытовки не требует предварительного уведомления государственных органов, но организуется в соответствии с нормами, обозначенными в СНиП.
Форма уведомления унифицирована Приказом Минстроя РФ №591/пр от 19.09.2018 и содержит информацию о застройщике, объекте строительства, землевладении. В обязательном порядке оформляется и прикладывается схематический чертеж стройки или реконструкции.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство.
Зачем нужны отступы от границ земельного участка
Нарушение минимально допустимого расстояния между домами чревато следующими обстоятельствами:
- непосредственная близость оконных проемов вызывает дискомфорт среди жильцов;
- риск возникновения пожаров в связи с непосредственной близостью построек;
- угроза затопления сточными водами помещения соседнего дома;
- дома, расположенные в непосредственной близости создают тень, что препятствует благоприятному выращиванию растений и создает недостаток солнечного света в жилом помещении;
- при чрезмерной близости соседних построек размещение ограждений становится проблематичным, поскольку при соблюдении удобного отступа одним соседом, другой теряет такую возможность, и будет вынужден установить забор у стены дома, что крайне неудобно для комфортного перемещения по участку.