Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Какие потребуются документы для налоговой
Для оформления вам понадобятся:
|
Если используете вычет |
Если уменьшаете доход на расходы |
|
3-НДФЛ |
3-НДФЛ |
|
Документы, подтверждающие факт продажи квартиры (например, ДКП) |
Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП) |
|
Документы, подтверждающие ранее произведенные расходы на покупку |
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?
Если наследство раскрыто более 36 месяцев назад, подоходный налог от продажи недвижимости не взимается. Для квартир, переходящих по наследству до 2016 г., действует льгота продолжительностью 5 лет. В остальных случаях придется оплачивать налоги. Иначе наступает административная, а в определенных случаях и уголовная ответственность.
Например, кадастровая стоимость земельного участка с домом или квартиры – 1500000 руб. Учитывая понижающий коэффициент, налог берется с суммы 1500000х0,7=1050000 руб. Граждане России платят 13%, что соответствует 1050000х0,13=136500 руб. Нерезиденты должны будут перечислить 1050000х0,3=315000 руб.
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Возможность получения налогового вычета – это хороший шанс сэкономить и заплатить в государственный бюджет РФ меньшую сумму, чем это предусмотрено нормами ст.224 НК РФ. Согласно положениям ст.224 НК РФ, граждане имеют право на получение налогового вычета. Суть данной льготы заключается в том, что база, с которой удерживается НДФЛ, уменьшается на определенную сумму.
Если собственник продает недвижимость, полученную по наследству, то он имеет право на использование экономного вычета в размере до 1 000 000 рублей.
Рассмотрим пример. Гражданин Никоненко вступил в право наследования на квартиру в январе 2016 года. Он решил продать свою недвижимость в марте 2017 года, то есть трехлетний срок не прошел. Владелец продал недвижимость за 4 650 000 рублей. Согласно нормам ст.224 НК РФ, особа должна заплатить в федеральный бюджет такую сумму: 4 650 000 Х 13% = 604500. Если же гражданин решит воспользоваться правом на льготу и получить вычет, то налоговая база составит: 4 650 000 (сумма продажи) — 1 000 000 (максимальный размер вычета) = 3 650 000 (налоговая база в случае использования льготы). Рассчитать размер НДФЛ после уменьшения суммы, которая участвует в расчете, не составит труда: 3 650 000 х 13% = 474500. Экономия бывшего владельца (если он заявит свои права на вычет) составит 604500 — 474500 = 130 000 рублей.
Продажа или покупка недвижимости – это сделка, которая предполагает передачу крупной суммы денежных средств. Большие деньги требуют к себе внимания, которое должно быть со всех сторон.
Необдуманное решение вполне может привести к потере недвижимости. Свести вероятность ситуации к минимуму позволит только правильно составленный с юридической точки зрения договор.
Налог с продажи квартиры необходим для отслеживания чистоты сделки на государственном уровне. Благодаря ему удается уменьшить количество обманных сделок, которые направлены на обогащение.
При несоблюдении основных норм и правил каждая из сторон может потерять существенную сумму средств.
Не следует забывать о том, что часть уплаченного налога будет возвращена посредством налогового вычета. Именно поэтому производить незаконные манипуляции в данной сфере не имеет смысла.
Если наследник решил продать недвижимость, что он унаследовал, у него сразу возникает вопрос: нужно ли платить налог с продажи. Да, придется заплатить подоходный налог с реализованного недвижимого объекта. Ведь физическое лицо, он же продавец, получил доход после реализации, отсюда и берется необходимость заплатить государству НДФЛ в 13%.
Уплата налога с продажи квартиры начисляется местным отделением фискальной службы. С момента регистрации в Росреестре уплачивается ежегодный налог государству на имущество физических лиц, за владение квартирой или домом.
Нужно ли покупателю платить налог с покупки квартиры? Так что только купившие или собирающиеся это сделать граждане могут не беспокоиться по этому поводу: налог при покупке квартиры будет взиматься только с продавца. Обязанность уплаты налога по унаследованной недвижимости появляется, если она принадлежит ему не более трех лет с момента получения объекта в собственность.
Стоимость квартиры на продажу, которая ранее была унаследована, нельзя занижать. Указывается цена продаваемой недвижимости, которая сверяется с кадастровой и должна быть не менее 70% от нее. В противном случае фискальный орган начислит дополнительный, не заплаченный пока еще налог.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
Оплатить необходимую пошлину поможет следующий пакет документов:
- копия гражданского паспорта;
- заявление на имущественный вычет;
- свидетельство о праве на жилье;
- соглашение купли-продажи;
- подтверждающий документ о получении денежной суммы владельцем недвижимости.
После проверки правильности составления декларации, физическое лицо безналичным способом перечислит налог.
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).
[3]
Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению, поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.
При этом в отличие от налога при дарении степень родства с наследодателем не имеет никакого значения.
Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн. руб. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, то Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.
Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).
Пример: В 2018 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 руб. за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2019 года.
Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.
Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.
Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Расчет и внесение НДФЛ с продажи унаследованной квартиры выполняются согласно общим правилам, если у физлица отсутствуют причины для освобождения полученного дохода от налогообложения. Чтобы рассчитать налог, нужно придерживаться такого порядка:
- Определение суммы налогооблагаемого дохода. Реальная стоимость продажи жилья сравнивается с его настоящей кадастровой ценой, умноженной на 0,7. Выбирается та величина, которая окажется больше.
- Определение налоговой базы. Налогооблагаемый доход от реализации жилья корректируется (занижается) на сумму имущественного вычета (максимум 1 млн рублей), предусмотренного абзацем 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК. Если такой вычет превысит сумму дохода, облагаемого по ставке 13%, налоговая база будет соответствовать нулю. Использование вычета разрешается, если применяется ставка, равная 13%. Если используется ставка, равная 30%, вычет не применяется, а база будет соответствовать величине налогооблагаемого дохода.
- Определение суммы налога. База умножается на соответствующую ставку (0,13 или 0,30).
- Необходимые сведения прописываются в декларации 3-НДФЛ , если физлицо должно по закону заплатить НДФЛ с реализации унаследованной жилплощади. Срок передачи этой декларации налоговому ведомству – до 30 апреля года, непосредственно следующего за годом получения надлежащего дохода (абзац 2 пункта 1 статьи 229 НК).
- Срок уплаты гражданином суммы НДФЛ – до 15 июля того года, в котором была подана соответствующая декларация (пункт 4 статьи 228 НК).
В июне 2018 года гражданин-резидент получил определенную жилплощадь в наследство. Однако в октябре 2018 года он реализовал её за 2,9 млн рублей, оформив сделку купли-продажи. Кадастровая цена этой недвижимости на 01.01.2018 – 2,5 млн рублей. С реализации этого жилья придется уплатить 13% в бюджет, поскольку гражданин стал его законным собственником после 01.01.2016, а период нахождения данного актива во владении наследника не достиг 3 лет.
Очевидно, что налогооблагаемым доходом будет являться выручка, равная 2,9 млн рублей (она больше, чем настоящая кадастровая цена, умноженная на 0,7). База – 1,9 млн рублей (от 2,9 млн отнимается полная сумма вычета, составляющая 1 млн рублей). Ставка – 13% (для гражданина-резидента). Таким образом, уплачиваемый налог будет равен 247 тыс рублей (иначе говоря, 1,9 млн умножается на 0,13).
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, стал обязанностью наследников, получивших материальную выгоду от реализации объекта. В законе есть несколько ограничений, которые необходимо учитывать любому человеку.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Если квартира реализуется до истечения 3 лет от даты открытия наследства, полученный доход облагается в установленном порядке. При обложении дохода от продажи квартиры учитываются особенности:
- При исчислении налога льготы в отношении особых категорий граждан (ветеранов, инвалидов и других) не применяются.
- Доходы и налог к уплате подлежат декларированию. Отказ от исполнения обязанностей по уплате налога и подаче декларации влечет наложение штрафа и пени за пропуск срока платежа.
- Лицо не сможет значительно занизить стоимость реализации имущества.
При проверке налогообложения сделки сумма продажи подлежит сравнению со стоимостью, заявленной в кадастре.
При расхождении стоимости имущества в кадастре и суммы продажи более чем на 30% в сторону уменьшения налоговыми органами производится доначисление налога. При этом:
- Учитывается стоимость недвижимости в кадастре, имеющаяся на первое число года, в котором произведена передача прав собственности, зарегистрированная в Росреестре.
- Для определения ограничительной величины по имуществу, проданному с начала 2016 года, используется формула: Сумма продажи = кадастровая стоимость х 0,7.
- В случае выявления стоимости реализации меньше суммы, рассчитанной по формуле, стоимостью продажи является расчетная величина.
- Региональные власти имеют право на применение понижающего коэффициента в меньшем размере. Уменьшение производится до нулевого показателя в отношении отдельных категорий граждан или имущества.
Кадастровая стоимость недвижимости пересчитывается каждые 5 лет. При отсутствии в регионе оценки по кадастровой стоимости доначисление налога при занижении стоимости не производится.
При реализации квартиры возникает возможность применения имущественного вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). Особенности льготы:
- Сумма вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 млн. рублей.
- Заявить о применении вычета лицо может в течение 3 лет после продажи имущества. Если в первичной декларации лицо указало только об уплачиваемом налоге, заявить о вычете можно путем подачи уточненной декларации. Переплаченный налог возвращается по заявлению.
- Условием получения вычета является обращение в ИФНС. Сумма льготы, уменьшающая величину налога, указывается в декларации.
- При наличии нескольких наследников и долевой собственности размер вычета делится между лицами в процентном соотношении, соответствующем полученным долям. Полная сумма вычета предоставляется собственникам только при продаже доли по отдельному договору.
Кроме льготы в размере 1 млн. рублей продавец имущества может применить вычет в размере понесенных расходов. В связи с отсутствием расходов по приобретению имущества у наследников недвижимости вычет применяется редко. К вычетаемым расходам относится госпошлина за постановку квартиры на учет, стоимость изготовления техплана, проведения оценки и другие.
Подсчет срока владения необходим для определения даты наступления освобождения от уплаты налога. Период владения зависит от наличия или отсутствия доли в наследуемой квартире.
| Условие | Срок правообладания |
| Отсутствие доли в наследуемом имуществе | Исчисляется от даты смерти наследодателя вне зависимости от даты принятия наследства и регистрации прав собственности |
| Наличие доли в квартире, наследуемой лицом | Подсчитывается с дня правообладания долей собственности в жилье независимо от размера приращенной доли |
Срок обладания собственностью исчисляется в месяцах, при этом период до 15 числа в учет не принимается, начиная с 16 числа учитывается как полный месяц.
По мнению Минфина РФ, изменение состава собственников, размера долей влечет перерегистрацию прав. Моментом возникновения права у лица в связи с изменением условий является дата первоначальной регистрации права собственности на имущество.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.