Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Совместная и долевая – это разновидности общей собственности, когда право на какое-либо имущество имеется одновременно у нескольких (то есть двух и более) лиц. Однако сами эти понятия значительно отличаются:
- Долевая– когда каждому из сособственников принадлежит определённая доля в праве на вещь. Условно говоря: допустим, гражданин А. и гражданка Б. вскладчину купили квартиру стоимостью 12 млн. рублей, при этом А. внёс 8 млн,, а Б. – 4 млн. В этом случае, скорее всего, квартира будет зарегистрирована на них так, что А. достанется 3/4, а Б. – 1/4.
- Совместная– ситуация, когда конкретные доли в праве на вещь вообще не определяются, а имущество считается принадлежащим сразу всем участникам в равной мере.
Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры
Изначально определяют способ установки долей. Выделяют 2 метода – это соглашение и судебное решение. Соглашение заключается между участниками. Пример: брачный контракт либо раздел нажитого имущества при разводе. Брачный договор заверяется нотариально. К помощи суда прибегают, если невозможно получить добровольное согласие одного из дольщиков.
Что нужно для перевода совместной собственности в долевую на добровольной основе:
- документы, подтверждающие личность;
- заявление о регистрации прав на долевое разделение либо добровольное соглашение, подтвержденное подписью каждого совладельца;
- брачный договор или соглашение о разделе в 2 подлинных экземплярах;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о правах собственности на приобретенную в браке квартиру.
Для внесения изменений при судебном решении нужны:
- удостоверение личности (паспорт);
- заявление о регистрации долевого права на недвижимость;
- экземпляр судебного решения с пометкой о вступлении в силу.
Потенциальные трудности
Чтобы не наткнуться на мошенников, которые встречаются на рынке недвижимости, нужно обязательно смотреть выписку из ЕГРН, в которой всегда прописано, сколько собственников владеет той или иной жилой недвижимостью.
Помимо этого, важно проследить, чтобы продавец через извещение уведомил других собственников жилья о будущей сделке с расценками и порядком расчетов. И желательно, чтобы эти извещения были отправлены через нотариуса. А через сайт Почты России можно легко отслеживать трек-номера отправленных документов, чтобы убедиться, что другие собственники получили эти уведомления. И при отказе собственников от покупки доли нужно получить от них удостоверенное нотариусом решение.
Общая совместная собственность
Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).
Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).
Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.
Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.
СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
○ Законодательное регулирование.
Если речь идет о правах собственности на имущество, в том числе и недвижимое, приобретенное после регистрации брачных отношений, то согласно ст. 34 СК РФ (Семейного кодекса), оно является их совместным, то есть они владеют и распоряжаются ним по обоюдному согласию.
В соответствии со ст. 39 СК РФ, доли супругов признаются равными в правах на распоряжение недвижимостью, если не было составлено брачного договора, определяющего изначально права владения приобретенным за годы супружества имуществом.
В то же время, ст. 244 ГК РФ, дает расширенное понятие об основаниях права общей собственности на недвижимость нескольких лиц, выделяя:
- Долевую собственность.
- Совместную собственность.
Общее имущество: базовая информация
Для начала разберемся в том, что означает термин «общая собственность». Под ней отечественное законодательство понимает имущественный режим, распространяющийся на любое имущество, которое имеет двух или нескольких владельцев.
Общая собственность не может распространяться на любые вещи. Она действует лишь в отношении тех приобретений, в результате каких собственники получают вещь, которую в натуре нельзя разделить без ущерба для ее последующего использования по назначению либо такой раздел не предусмотрен по закону.
По результату приобретения покупатели становятся сособственниками.
Приобретая общие вещи, совладельцы могут определить доли, в которых каждый из них будет владеть таким имуществом. Это возможно, если закон изначально не предписывает сторонам совместно владеть вещами. Учитывая это, общая собственность может быть долевой или совместной.
Совместная и долевая собственность — в чем разница?
Для лучшего понимания основных различий между долевым и совместным владением, ниже приведена таблица:
| Критерий | Долевая | Совместная |
| Деление на доли | Присутствует | Отсутствует |
| Оформляется | На любых лиц, в том числе и третьих | Оформляется на определенный законодательством круг лиц |
| Распоряжение | Можно спокойно распоряжаться своей долей, в установленных законом пределах | Распоряжение имуществом без согласия второй стороны невозможно |
| Правоустанавливающая выписка | Выдается на каждого гражданина, в котором четко прописывается его доля | Единая документация, в которой прописываются оба владельца одновременно |
| Особенности подтверждения права на имущество | Требуется предъявление правоустанавливающего документа | Иногда совместное право устанавливается по закону, и не нуждается в документальном подтверждении |
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.
Как выделить долю в квартире?
Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.
При общем владении стороны имеют и равные обязанности, и при наличии задолженности, например, за ЖКХ, будут оплачивать их солидарно. В то время как при долевой, только за свою собственную часть.
Понятие долевой и совместной собственности
Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.
Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.
И общее, и разделенное владение оформляются только на законных основаниях и регистрируются в специальном государственном органе. При отсутствии регистрации, сделка не считается завершенной и законной, и собственнические права не переходят к конкретному физическому или юридическому лицу.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.