Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Правила «наследования» долга
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2022 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?
Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.
Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.
Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:
- Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
- Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
- Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
- Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
- Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.
Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Если долги только за коммуналку, то квартира безопасна. Ну почти
Как уже говорилось, долги по коммунальным/жилищным платежам числятся не за квартирой, а за собственником, который эти долги накопил. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца (ст. 153 п.5 ЖК РФ). В принципе, человек ничего не теряет, покупая квартиру с непогашенными долгами за коммуналку. Он всё равно будет строить отношения с управляющей компанией (или ТСЖ) с чистого листа, а коммунальщики пусть сами разбираются с прежним владельцем. Тем не менее, большинство покупателей требуют, чтобы долговые вопросы с их будущей квартирой были решены до перехода права собственности. Хотя бы для того, чтобы избежать неприятного разговора с домоуправом.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости
Сейчас наш клиент покупает квартиру, владелец которой задолжал за коммуналку 200 тысяч. Там отключены электричество и вода, никто не проживает. Но на квартире нет ареста или ограничений на отчуждение, поэтому продажа возможна. Покупка за наличные. Один из совладельцев квартиры – ребёнок, поэтому сделка оформляется через нотариуса. Мы планируем провести сделку по следующей схеме: в день сделки берём в ЕРЦ справку с точным размером долга, ровно эту сумму продавец берёт у покупателя как целевой заём на погашение долга; вместе посещаем офис Сбербанка, где продавец оплачивает задолженность. После этого идём к нотариусу, где стороны заключают договор купли-продажи. Уже переданная продавцу сумма будет учтена при окончательном расчете. Если бы сделка не была нотариальной, то договор купли продажи можно было подписать прямо в офисе Сбербанка.
Как замечает Лилия Кабища, теоретически продавец квартиры, после погашения долга за коммуналку, может отказаться от сделки, особенно если деньги передаются заранее, не в день подписания договора продажи. И тогда несостоявшемуся покупателю придётся взыскивать с продавца те самые 200 тысяч через суд. Но в данной конкретной ситуации продавец сам долго шёл к этой сделке (в том числе потратил время и силы на согласование продажи с органами опеки). То есть он явно показал, что заинтересован в продаже этой квартиры.
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Это нормальная практика, когда долги по коммуналке, накопленные продавцом квартиры, погашаются за счёт покупателя. Чаще всего, чтобы избежать всяких «передумываний», деньги – в том числе и на погашение долга – продавец получает только после подписания договора купли-продажи. Причём, в договоре указывается, что определённая часть полученной продавцом суммы, предназначена для погашения долга. Такая схема надёжно работает, в том числе, если расчеты между покупателем и продавцом производятся через аккредитив, который сегодня является наиболее популярным инструментом расчетов.
Порядок действий при покупке квартиры с долгами по ЖКУ
После того, как обнаружится, что на лицевых счетах есть задолженности, собственник должен подойти в управляющую компанию (ТСЖ или ЖКХ, ДУК) с заявлением об открытии нового счета или разделения старого.
Потребуются копии выписки из ЕГРН, договора купли-продажи и акта прием-передачи жилого помещения. Заявление пишется в свободной форме.
Сотрудник принимает заявление и в течение месяца лицевой счет переводится на имя нового собственника. Долги остаются на прежнем владельце. Когда их много, то домоуправляющая компания разыскивает гражданина и подает на него в суд.
Если новый хозяин жилья не получил ответа в течение месяца, он вправе обратиться с жалобой в департамент ЖКХ или в суд с требованием открыть новый счет. Он не имеет полномочий сам искать прежнего хозяина с требованием оплаты – это может сделать только УК.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Если проверка не помогла
Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Вот еще как бывает. Перед сделкой человек получает справки об отсутствии любых долгов, а потом ему приходят квитанции с огромными суммами платежей. Мы с таким всего один раз столкнулись сами, но я слышал, что подобные истории случались и у коллег из других агентств. Оказалось, что прежнему собственнику квартиры, которую обслуживает ТСЖ, какое-то время не приходили квитанции на оплату капремонта. Потом они начали приходить, но в них указывались только текущие суммы, без учёта сформировавшейся задолженности. Человек продал квартиру нашему клиенту. Отсутствие долга за капремонт было подтверждено последней квитанцией и справкой из ТСЖ. А потом перед Новым годом фонд капремонта и ТСЖ стали сводить баланс и нашли период, когда на эту квартиру не начислялись платежи. Новый владелец получил квитанцию с долгом на 30 тысяч рублей. Собственник платить отказался.
Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы).
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Налицо невыполнение ТСЖ своих обязанностей по взиманию платежей. Долг на новом владельце повис по вине ТСЖ. Если бы оно вовремя высылало квитанции, то проблемы бы не возникло. Кроме того, по неоплаченной сумме истёк срок исковой давности – 3 года. Думаю, что суд решит дело в пользу покупателя квартиры.
Если предприятие ЖКХ требует долг за бывшего
Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше). Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Бывает, что владелец квартиры, имеющий долги по коммунальным/жилищным платежам продаёт её, не рассчитавшись с долгами. В этом случае управляющая компания имеет один рычаг давления – найти место прописки бывшего владельца и подавать на него исковое заявление в суд.
До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Подобные действия противоречат закону. Вмешательство прокуратуры прекратило подобную практику. Уже несколько лет управляющие компании в Екатеринбурге так не поступают. Правда, иногда ещё случается, что старые долги с нового собственника пытаются выбить ТСЖ или дачные кооперативы. Если покупатель квартиры или дачи столкнулся с попыткой отрезать его от благ цивилизации, он может обратиться в прокуратуру. Это помогает.
Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь. Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов. Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника. Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду. Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков. Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили. Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.
Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату. А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Вот что нужно запомнить при покупке квартиры с долгами:
- Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.
- Весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник
- При подготовке к покупке квартиры следует точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. О наличии долга, сроках и порядке его погашения нужно прописать в договоре аренды соответствующие пункты.
- По закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются.
- УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.
- По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.
Меры предосторожности
Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:
- разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
- ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
- несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
- претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.
В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.
Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать
Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?
Можно ли продать квартиру с долгом?
Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.
Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.