Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных норм, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем ГК РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и ЖК РСФСР 1983 г.
Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются.
При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?
Исходя из целевого назначения жилья можно сделать вывод о том, что граждане — собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица — только для сдачи по договору коммерческого найма, аренды либо безвозмездного пользования. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Как указывалось в § 1 гл. 2 настоящей работы, жилое помещение — это недвижимость, т.е. кроме всего прочего объект, который непосредственно связан с землей. Соответственно в случаях, когда возникает ситуация, связанная с необходимостью изъятия земельного участка, на котором находится жилье, для государственных или муниципальных нужд, изымается земельный участок и соответствующее жилое помещение.
Вопрос изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулирован в ст. 279 ГК РФ «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд». В ЖК РФ данной теме конечно же применительно к правам собственников жилых помещений, расположенных на изымаемых земельных участках, посвящена ст. 32.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 (п. 20, 21) достаточно подробно разъяснил данный вопрос, вызывающий на практике большое количество проблем. В данном Постановлении обращается внимание на то, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд применяются только при условии предварительного и равноценного возмещения и направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279-283 ГК РФ; ст. 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ); в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ; п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10-11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений); г) соблюдение предусмотренной ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу.
Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ); государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ); уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения; д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местн��го самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Возможность приватизации введена Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4.07.1991 года. Приватизация осуществляется на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например, для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент деприватизировать жилое помещение.
Передача жилых помещений в собственность граждан, оформляется договором передачи, заключаемым гражданином и органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Это положение статьи 11 указанного закона, прекратит своё действие с прекращением бесплатной приватизации в РФ.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006г. № 6-П положение части 2 статьи 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции РФ. Соответствующая статья Вводного закона изменена с 30.06.2006 года Федеральным законом № 93-ФЗ, и теперь указанные жилые помещения граждане вправе приватизировать. Кроме того, общий предел приватизации теперь определен статьей 2 Вводного закона до 1 марта 2010 года. До указанной даты гражданин вправе и деприватизировать свое жилое помещение, являющееся местом его постоянного проживания.
Что такое вещное право?
Рассматриваться в жилищном праве ряд вещных прав относительно занимаемых ими жилищных помещений начали только после того, как началась «перестройка». До этого их регулирование происходило исключительно на основании гражданского законодательства.
В качестве вещного права выступает право, которое обеспечивает утоление интересов управомоченных лиц при помощи прямого влияния на вещи, которые находятся в области их хозяйственного господства.
В ст.216 ГК РФ содержится перечисление ряда вещных прав на жилые помещения. Среди них есть и право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ряд прав не собственников. Если рассматривать литературу по гражданскому праву, то ряд авторов считают, что к вещным правам следует отнести и право членов кооперативов на кооперативные квартиры до момента выкупа, и залоги недвижимости (ипотека) и т.д.
Ст.30 ЖК РФ содержит ряд основных прав и обязанностей собственников жилых помещений. Она содержит ряд положений относительно того, что для собственника важно осуществлять права владения, использования жилого помещения, которое принадлежит ему на праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения, основываясь на его предназначении.
Под владением понимается возможность хозяйственного господства собственников над вещью, которая является юридически обеспеченной.
В качестве пользования выступает возможность извлекать из вещей полезные свойства во время потребления личного или производственного характера, которая является юридически обеспеченной.
В качестве распоряжения выступает возможность определять судьбу вещи при помощи осуществления юридического акта относительно данной вещи, которая является юридически обеспеченной.
В Жилищном кодексе РФ есть новое правило, на основании которого для ряда данных правомочий собственников важно производиться согласно назначения и предела использования жилых помещений, установленных соответствующих статей данного Кодекса.
Особенности изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
ЖК РФ предусмотрен ряд юридических гарантий жилищных прав собственников жилых помещений в ситуациях, когда изымается земельный участок для нужд государственного и муниципального характера.
Существует три основания на основании ст.49 ЗК РФ, по которым изымается земельный участок для названных нужд:
- осуществление ряда международных обязательств РФ;
- когда размещаются объекты государственного или муниципального значения, в ситуациях, когда нет иных вариантов вероятного размещения данных объектов;
- ряд иных обстоятельств в ситуациях, которые установлены законом.
В ст.32 ЖК РФ воспроизведены ключевые нормы некоторых статей ГК РФ, которые необходимы для регулирования выкупа земельных участков для государственной и муниципальной нужды, которые применимы к выкупу жилого помещения, которое находится на данном участке. В данных нормах содержится ряд следующих положений:
- ряд решений относительно изъятия жилых помещений принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решение относительно изъятия необходимых земельных участков для нужды государственного или муниципального характера;
- на основании п.2 ст.32 ЖК РФ федеральное законодательство определяет порядок того, как будут формироваться и приниматься указанные решения;
- данное решение и решения относительно изъятия земельных участков должны иметь государственную регистрацию в органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- важно не раньше чем за год до того, как предстоит предстоящее изъятие принадлежащего ему жилого помещения, уведомить в письменном виде собственников жилых помещений относительно принятого решения об изъятии принадлежащих им жилых помещений и соответствующих земельных участков, относительно даты осуществленной государственной регистрации данного решения органами, которые приняли решение об изъятии;
- исключительно имея согласие собственников, допустимо производить выкуп жилых помещений и соответствующих земельных участков не позже чем за один год до того как собственник получил данное уведомление;
- выкупную цену жилых помещений, как и выкупную цену соответствующих земельных участков важно определять не в произвольной форме, а на основании соглашения с собственниками жилых помещений (в п.7 ст.32 ЖК РФ содержатся ключевые элементы, которые должны входить в состав выкупной цены. Это и рыночная стоимость жилых помещений, и ряд убытков, которые возникают у собственников жилых помещений из-за изъятия);
- независимый оценщик на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» должен установить рыночную стоимость жилых помещений;
- в ситуациях, когда собственники жилых помещений не согласны с решением относительно изъятия земельных участков или жилых помещений или же не получилось достигнуть соглашения относительно выкупной цены или иных условий выкупа данных объектов, для органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые приняли данное решение, важно предъявить ряд требований в судебном порядке к собственникам в течение двух лет с момента, когда было направлено им соответствующее уведомление относительно принятого решения об изъятии.
Как и любое другое право, вещное право следует определить в объективном и субъективном смысле.
В объективном смысле вещное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по принадлежности вещи определенным субъектам, осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных законодательством, путем непосредственного воздействия на вещь.
В субъективном смысле вещное право представляет собой юридически обеспеченную возможность управомоченного субъекта — обладателя вещного права владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенной вещью своей волей и в своем интересе в пределах, установленных действующим законодательством.
Вещное право — 1) субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая к содействию других (обязанных) лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом; 2) одна из главных подотраслей гражданского права; совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. (Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.).
Право аренды не указано в законе в числе вещных прав, однако обладает некоторыми их особенностями, в частности:
1) правом следования — при смене собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу (п. 1 ст. 617 ГК РФ);
2) арендатор может защищаться против третьих лиц вещными исками (ст. 305 ГК РФ). Но если претензии возникли из договора, например, арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).
Форма права собственности — это определение правового режима имущества и списка возможностей, которыми располагает в отношении этого имущества его собственник. В Гражданском законодательстве предусмотрены три формы права собственности.
Частная собственность — полностью защищенное законом право гражданина и юридического лица на определенное имущество. Она делится на собственность гражданина и юридического лица. Объектами частной собственности граждан являются жилые дома, дачи, квартиры, земельные участки, гаражи, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, деньги, ценные бумаги, предприятия, средства массовой информации, транспортные средства.
Государственная собственность — это такая форма собственности, при которой имущество, а также средства и продукты производства принадлежат полностью или на основе долевой или совместной собственности. Государству может принадлежать любое имущество, которое необходимо для осуществления его функций. Также, оно может иметь акции в акционерных обществах различных форм собственности. Государственная собственность делится на федеральную, которая принадлежит Российской Федерации и собственность, которая принадлежит субъектам Федерации. Ими являются республики, края, области, города федерального значения, автономные области и автономные округи.
Муниципальной является собственность муниципального образования, то есть населения, проживающего на территории муниципалитета, в состав которого входят:
- муниципальные земли и другие природные ресурсы;
- предприятия и организации, учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта;
- другое движимое и недвижимое имущество.
Кроме этого, в состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, внебюджетные фонды, имущество организаций местного самоуправления. Права собственника осуществляют органы местного самоуправления. По закону, они имеют право передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам. Органы местного самоуправления определяют в соглашениях и договорах условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.