Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое коммуналка — определение по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правила проживания и борьба с нарушителями связаны между собой. Все люди имеют право на защиту своих прав. Если проблему нельзя решить мирным способом, то поможет это сделать суд. Для этого надо подать исковое заявление.
Что делать с нарушителями порядка?
Часто споры возникают по нарушению прав жильцов на места общего пользования. С вынесением приговора контролировать исполнение обязательств должны приставы. Если дело касается тишины, то нужно обратиться в правоохранительные органы. Нужно отправлять заявку письменно. Эти органы решают вопросы по курению в общественных местах, хранению токсических компонентов и порче имущества.
При незаконной перепланировке, которая может быть угрозой целостности объекта, нужно обращаться в БТИ. Отношения между соседями желательно поддерживать дружеские, иначе судебные споры послужат накалом обстановки.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
Что такое право общей долевой собственности?
Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
1) общую совместную;
2) общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Это означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.
Чем отличается современная «коммуналка» от подобной квартиры сто лет назад? Как возник данный тип жилья и чем он был особенно выгоден советской власти? Насколько странные формы принимает идея справедливости в современных коммунальных квартирах и что такое «параноид жилья»? Наконец, как сохранить свою индивидуальность в пространстве с чужими правилами? Разбираемся вместе с «Моноклер».
Прообраз коммунального жилья возник в конце XVIII века. Историки утверждают, что в то время сдавать жилплощадь сразу нескольким семьям было выгоднее. Поэтому одна большая квартира превращалась в несколько арендных участков: это могли быть отдельные комнаты или помещения, разбитые всевозможными перегородками и занавесками на так называемые «углы». Такой тип съёмного жилья просуществовал довольно долго. Известно, что в начале XX века во время жизни в Петербурге художник Марк Шагал был вынужден арендовать именно такую площадь:
«Снять комнату было мне не по карману, приходилось довольствоваться углами.
Даже своей кровати у меня не было. Я делил постель с одним мастеровым. Этот работяга с угольно-черными усами был просто ангелом.
Из деликатности он забивался к самой стенке, чтобы оставить мне побольше места», – пишет он в своей автобиографической книге «Моя жизнь».
Однако наибольшее распространение коммунальное жилье получило после революции в результате насильственных «уплотнений». Тогда, согласно указу В.И. Ленина, советская власть принудительно вселяла рабочих и нуждающихся в просторные квартиры богатых горожан. В 1917 году к таким квартирам относили те, в которых количество комнат равнялось или превышало число жильцов. В один момент в малонаселенных помещениях вместо одной стали проживать до десяти и более семей. Более того, работоспособных подростков и пенсионеров из богатых слоев общества могли принудить к обязательным общественным работам. Так, согласно указу вождя от 1917 года, они должны были следить за правильным распределением продуктов для всего населения квартиры.
С этого момента коммунальная квартира становится крайне популярным типом жилья. На одной, хотя и очень просторной, жилплощади могли умещаться десятки человек. Иметь свою отдельную комнату стало практически непозволительным. Ютящиеся по углам семьи пользовались одним общественным пространством – общей кухней, ванной и туалетом.
Интересно, что норма квадратных метров на человека постоянно снижалась. Если в 1919 году считалось, что личности достаточно 9 квадратных метров, то к 1927 году этот норматив снизился до 5,7 квадратов. При этом, если комната отдельного человека оказывалась больше, тот обязан был заявить об этом и найти себе соседа в течение двух недель. Если гражданин не укладывался в срок, то к нему могли подселить совершенно постороннего человека.
Историки замечают, что советская власть быстро поняла выгоду от коммунальных квартир – каждый из жителей был на виду. Именно в это время огромное количество доносов являлись «соседскими». Иногда граждане действительно сдавали диссидентов, а порой просто использовали форму доноса как удобный способ избавления от неугодных жильцов. В частности, о подобных случаях можно прочесть в книге С. Алексиевич «Время секонд хэнд».
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Ремонт и перепланировка помещения
Чаще всего конфликтные ситуации происходят из-за ремонта общей территории. Большинство граждан утверждают, что каждый должен вкладывать деньги в соответствии со своей долей. Практика показала, что это невозможно. Закон четко прописывает, что использование общей территории должно осуществляться на одинаковых условиях. Поэтому вклад в будущий ремонт должен быть равным.
Проводить ли ремонтные работы в коммунальной квартире могут решать сами жильцы. Если инициатором выступает управляющая компания, составляется смета расходов, а также предъявляется акт осмотра помещения.
Для проведения ремонта в собственной квартире не нужно ждать согласия соседей. Исключение относится к перепланировке всего помещения или к ситуациям, когда проводится ремонт общей территории.
Статья 15. Коммунальная квартира
Статья 15. Коммунальная квартира
2. Освободившееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
При отсутствии в квартире вышеуказанных граждан освободившееся жилое помещение должно предоставляться гражданам, проживающим в данной квартире и занимающим жилые помещения по договору социального найма размером менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, с учетом права на пользование дополнительной площадью в соответствии с законодательством.
3. При принятии решения об улучшении жилищных условий граждан путем предоставления по договору социального найма освободившегося изолированного жилого помещения в коммунальной квартире учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период, установленный законодательством города Москвы.
4. При отсутствии в квартире граждан, перечисленных в части 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение должно предоставляться иным гражданам, проживающим в этой квартире, по договору найма или передаваться по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.
п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.
Что делать с нарушителями порядка?
Правила проживания и борьба с нарушителями связаны между собой. Все люди имеют право на защиту своих прав. Если проблему нельзя решить мирным способом, то поможет это сделать суд. Для этого надо подать исковое заявление.
Часто споры возникают по нарушению прав жильцов на места общего пользования. С вынесением приговора контролировать исполнение обязательств должны приставы. Если дело касается тишины, то нужно обратиться в правоохранительные органы. Нужно отправлять заявку письменно. Эти органы решают вопросы по курению в общественных местах, хранению токсических компонентов и порче имущества.
При незаконной перепланировке, которая может быть угрозой целостности объекта, нужно обращаться в БТИ. Отношения между соседями желательно поддерживать дружеские, иначе судебные споры послужат накалом обстановки.
Для понимания юридической составляющей нужно прояснить вопрос о праве собственности в коммуналках. Коммунальная квартира может находиться в двух формах собственности: муниципальной и частной. В первом случае собственником является городская администрация. Она заключает с жильцами квартиры договор социального найма, по которому отдельный человек или семья владеет и пользуется комнатой, а также общей территорией в квартире. Общая территория при этом остаётся «ничейной» для жильцов, все они имеют на неё одинаковые права. Заметим, что договор социального найма могут заключить некоторые категории граждан (малоимущие, страдающие тяжёлым заболеванием и не имеющие жилплощади), стоящие при этом в очереди на получение такого жилья. Если коммуналка оформлена в частную собственность, то каждый жилец квартиры является полноправным собственником своей комнаты, то есть он может свободно не только пользоваться и владеть, но и распоряжаться ей (например, совершать сделки — продавать, завещать и т. д.). А общая территория принадлежит всем жильцам на праве общей долевой собственности, то есть каждый имеет свой «кусочек» общей территории. Размер этого «кусочка» пропорционален размеру принадлежащей жильцу комнаты — чем больше комната, тем больше ваша доля общей территории (статьи 41–42 Жилищного кодекса РФ).
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Продать можно только ту комнату, которая находится в вашей частной собственности. Помните также, что продавая комнату, вы продаёте и свою долю в общественной площади коммуналки.
Согласно законодательству, преимущественное право покупки комнаты имеют собственники остальных комнат — ваши соседи по коммуналке, которые приватизировали свои комнаты, и муниципалитет, предоставляющий комнаты кому-то из ваших соседей по договору соц. найма (статьи 42 Жилищного и 250 Гражданского кодексов). Это значит, что прежде, чем искать покупателей «на стороне», вы обязаны письменно, с указанием цены, уведомить соседей и (или) муниципалитет о продаже комнаты (делать это лучше по почте, направляя заказные письма с уведомлением о вручении — так на случай судебных тяжб у вас будут доказательства). Затем один месяц придётся подождать их решения. Если все отказались от покупки, что тоже оформляется письменно, или проигнорировали предложение, то комнату может купить любой человек. Если же продать комнату, не известив остальных собственников коммуналки, то кто-либо из них через суд может признать сделку незаконной и стать покупателем вместо выбранного вами «чужого» претендента.
После того как покупатель найден, нужно оформить в письменной форме договор купли-продажи. Учтите, что продавать комнату придётся по цене не ниже той, которая была указана вами в уведомлении для других собственников. Иначе они имеют право обратиться в суд за признанием сделки недействительной. После заключения договора вам и покупателю нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности от вас к новому владельцу. Для этого вам понадобятся документы:
- паспорта;
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие ваше право собственности на комнату;
- технический план на комнату (получить в БТИ);
- справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по квартплате и оплате коммунальных услуг;
- справка о том, что в комнате никто не прописан;
- копия уведомления вашим соседям, почтовые извещения о вручении им писем;
- письменные отказы собственников от покупки (оформляются у нотариуса или непосредственно в Росреестре).
Если же вы пользуетесь комнатой на основании договора найма или социального найма, то она принадлежит на праве собственности муниципалитету и её продажа, соответственно, невозможна. Но пользователи по договору соц. найма имеют право обменять свою комнату на другую, принадлежащую кому-то по такому же договору соц. найма в том же населённом пункте (статья 72 Жилищного кодекса РФ).
Что такое коммунальная квартира
Отношения в коммунальной квартире между соседями могут складываться по-разному. Зачастую возникают конфликтные ситуации из-за незнания своих прав и обязанностей.
Коммунальные отношения соседей регламентируются не только внутренним распорядком, который может быть установлен по согласию сторон, но и Законодательством РФ.
Изучив последние, можно снизить недопонимание и прийти к обоюдному согласию на основании установленного порядка пользования жилыми и общественными помещениями.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.
Это быстро и бесплатно!