Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нормы строительства на земельном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Как выбрать идеальный размер дома
По мнению архитекторов, при выборе максимально выгодной площади жилого дома нужно руководствоваться соотношением 1 к 15, то есть строение должно занимать пространство в 15 раз меньшее, чем общая площадь земельного надела. В этом варианте вид на жилище будет эстетичным, и здание будет соответствовать всем условиям, предписанным по закону.
| Площадь дома | Площадь участка |
|---|---|
| 120 кв. м. | до 6 соток |
| 200 кв. м. | от 10 до 12 соток |
| 350-400 кв. м. | от 15 до 20 соток |
При этом строение можно возвести одноэтажным, располагая в виде трапеции по участку, или двухэтажное. Здание от двух, до трех этажей можно возвести на относительно небольшом участке. Препятствием для постройки капитального здания могут стать только близко расположенные грунтовые воды, или иные особенности почвы.
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ
1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.
Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.
Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.
С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.
Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.
Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).
Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».
3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеук��занные показатели будут естественным образом варьироваться.
Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.
Санитарные нормы регулируются нормативными актами СанПиН, которые указывают на следующие правила:
Отопительная система:
- Отопительные приборы не должны выделять вредных веществ;
- Должен быть обеспечен доступ к каждому отопительному прибору для его обслуживания;
- Температура отопительных приборов не должна превышать 90 градусов Цельсия.
Санузлы:
- Санузел нельзя размещать над спальней, но можно над кухней;
- Вход в санузел нельзя располагать напротив двери спальни или кухни.
Свет:
- В любом жилом помещении должно быть окно;
- В каждом помещении должна быть яркость искусственного освещения 20 люксов на уровне пола.
Вентиляция:
- В любом жилом помещении должна быть возможность проветривания;
- В кухне и туалете должны быть разные системы вентиляции;
- Вентиляция жилых комнат не должна быть связана с вентиляцией других комнат.
Расстояния между постройками на земельном участке
Для того чтобы обеспечить пожарную безопасность и санитарные нормы 2021 года на участке необходимо при строительстве выдерживать не только достаточные расстояния от объектов до границы участка, указанные в разделе выше, но и следующие минимальные расстояния между объектами:
- 8 метров между баней и кирпичным домом;
- 12 метров между баней и деревянным домом;
- 8 метров между домом и туалетом;
- 8 метров между душевой и домом;
- 8 метров между туалетом и колодцем;
- 8 метров между компостной ямой и колодцем;
- 4 метра между постройками и беседкой;
- 12 метров между туалетом и погребом или сараем с домашним рогатым скотом или птицей.
Сколько соток земли нужно для строительства дома по закону?
Как известно, дачные участки расположены друг к другу близко, естественно и дома стоят близко. По закону, между домами должно быть расстояние в 6 метров. Если дома деревянные, то и все 10 метров и даже 15 метров. Ваш дачный участок имеет прямоугольную форму и примерно насчитывается 6 соток. Что в таком случае сделать, чтобы выстроить дом при этом отдалится от соседнего, по крайней мере, на 6 метров. В данном случае есть один выход, строительство дома посередине участка. Так вы и от дороги отдалитесь на положенное расстояние и от соседнего дома. Как попасть на другую сторону дома? Сделать два входа в дом. Один вход с главной стороны дома. Другой вход с противоположной стороны, это удобно.
Если дом строится деревянный и близлежащая постройка тоже деревянная в таком случае надо отдаляться на расстояние в 15 метров. Как удалится на расстояние в 15 метров на участке в 6 соток? К сожалению ни как, но можно отправиться в администрацию и узнать, как лучше сделать, что можно предпринять, тем более любое новое строительство, именно с этого похода должно начинаться.
По закону строить дом на небольшом участке можно, но вот главная загвоздка
Дом не должен занимать большую площадь, то есть не должен занимать площадь больше 30% от всей площади. Получается, что, например, на 6 сотках можно возвести дом, не превышающий до 100 кв. м. В принципе такое строение вполне пригодно для жилья, даже для семьи из 4 человек.
Если участок дачный и небольшой и хочется возвести большой дом, то это не получится осуществить, занимать большую площадь строение не может, а в высоту строить дачный дом можно, но не больше 2-х этажей. Все по-другому, если земля предназначена для постоянного проживания, на таком месте можно выстроить дом, не превышающий трех этажей. Если будет больше 3-х этажей, то это противозаконно, это уже высотный дом.
Что вообще вы узнали из статьи? Если вам необходимо выстроить дом на дачном или другом участке для постоянного проживания, надо обратиться в администрацию, взять необходимые разрешения, представить много документов, ну и после того, как вам дадут разрешение, приступить собственно к самому строительству и неважно, 4 сотки у вас или больше, главное нормы отдаленности.
Ищем позитив: если Вы владелец маленького земельного участка…
Обладая небольшим земельным участком, не нужно вкладывать значительные средства в его обустройство и озеленение. Да и усилий в процессе ухода потребуется гораздо меньше. Не придется ломать голову, как удачно расположить хозяйственные постройки и гараж – они сами компактно вписываются в форму участка.
Использование зонирования, растений и различных архитектурных форм скорее всего обеспечат владельцу небольшого участка комфорт и необходимую приватность.
При этом, нельзя не считаться с ограниченностью выбора построек – небольшое пространство диктует свои законы. Придется смириться с теснотой и тем, что соседние участки находятся у вас под боком. На советских дачных 5-ти сотках утаить от соседей хоть что-нибудь из своей частной жизни было практически невозможно.
Нужно будет также хорошо продумать вопрос о месте для хранения хозяйственных мелочей. Это, безусловно, вносит определенный дискомфорт. Впрочем, для многих людей он не настолько значительный, чтобы отказаться от мысли стать владельцем компактного участка.
Максимально допустимый размер также определяется на федеральном уровне, но региональные власти могут корректировать этот показатель. При определении цифры учитываются факторы:
- количество земельных участков на территории конкретного региона;
- спрос на наделы;
- порядок их заселения;
- развитие по региону.
Факторы не должны входить в противоречие с правилами застройки. Предельные размеры по регионам разные (в сотках):
Пригороды Москвы – 30; Пригороды Петербурга – 15; Новосибирск – 10; Краснодарский край – 10; Екатеринбург – 25.
Максимальный размер участка земли, как и минимальный – это ограничения, связанные с тем, что в процессе строительства дома следует учитывать требования целого списка законов и правил:
- ЗК РФ;
- Градостроительный Кодекс;
- N123-ФЗ;
- Правила застройки каждого конкретного региона (ст. 32 ГРК);
- СНиПы.
Максимальный размер участка земли отличается в каждом конкретном субъекте РФ.
Минимальная и максимальная площадь земельного участка устанавливается законодательными актами, на федеральном уровне:
- Земельный кодекс РФ – статья 11,9.
- Градостроительный кодекс РФ – статья 30, 6 часть, 1 пункт.
- Государственный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», за номером 123.
- ФЗ за номером 112 «О личном подсобном хозяйстве».
- ФЗ «О крестьянском хозяйстве», номер 74.
- Строительные нормы и правила.
Цель регулирования размеров – почему граждане не могут получать сколько угодно земли – сделать ее использование оптимальной и полезной по максимуму. Кодексы – первая инстанция, которая дает общие требования к решениям, принимаемым на региональном уровне.
Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».
На практике в законодательстве используется такой порядок:
- Акты Правительства страны регулируют правоотношения, связанные с землями, принадлежащими федерации.
- Региональные нормативные документы касаются льгот, которые относятся к индивидуальному строительству.
- Постановления местных административных органов действуют по отношению к ИЖС в целом.
Правило, которое должно соблюдаться во втором и третьем случаях – отсутствие противоречий между федеральными законами и актами муниципальных образований.
Земельные наделы находятся в ведении государственных и муниципальных властей. Одни участки предназначены под градостроительные цели, другие выделяются для граждан, обретающих право собственности.
Участок переходит к владельцу в результате выкупа или аренды у муниципалитета, после раздела или выделения из общей доли, что нередко происходит в результате наследования.
Размеры определяет как градостроительный кодекс, так местные нормативные акты. Многое зависит от категории земли и задачах дальнейшего ее использования.
Утвержденные параметры определяют:
- размеры минимальных отступов после определения границ надела, чтобы появилась возможность безбоязненно возводить хозяйственные и капитальные строения;
- высоту самого дома вместе с количеством этажей (как правило, постройка многоэтажного здания подпадает под запрет);
- утвержденный процент для строений по отношении к остальной площади участка, которая так же должна использоваться по назначению;
- территории, где отсутствуют ограничения, связанные с величинами максимально и минимально допустимых размеров.
Многое зависит от предназначения земли, которая отводится для жилищного и дачного строительства, занятия фермерством или садоводством.
В столичном регионе для возведения многоэтажного дома от 4 до 8 этажей отводится минимум от 250 до 2022 квадратных метров. При этом максимальный размер составит от 500 до 100 тысяч квадратов.
Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.
- Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
- Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
- Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство,
огородничество
, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.
Разрешается Земельным Кодексом перераспределение с увеличением площади земли и тогда, когда на участке планируется капитальное строительство.
Перераспределение выполняется в таком случае с изъятием земли в пользу государства. При этом между двумя сторонами операции (собственником земли и государством) подписывается соглашение.
Предельно минимальный размер земельного участка
По их итогам, с 01.03.2015 г. п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации был аннулирован. В этом пункте было указано, что в случае разделения земельного надела на несколько участков, их размеры не могут превышать максимальный размер, установленный градостроительным регламентом, но и не может быть меньше минимальных норм, установленных этим же законом.
Для того чтобы будущий жилой объект недвижимости не представлял угрозы для людей, проживающих по соседству, а также не доставлял им дискомфорта, размещать его следует на установленном законом расстоянии от границ земельного надела и соседнего жилого дома.
Какими должны минимальные размеры земельных участков в РФ
Под санитарным минимумом на сегодняшний день предусматривается определенный фактор, в соответствии с которым земли можно будет отнести или не отнести к категории делимых. Данный норматив устанавливается нормами, прописанными в Законе №136-ФЗ, принятом 25 октября 2001 года.
В преимущественном большинстве случаев минимальный размер участка, предназначенного для строительства собственного жилого дома, составляет не менее трех соток, но в любом случае данная норма является индивидуальной и в некоторых регионах может превышать в несколько раз указанный показатель. Именно по этой причине лучше всего предварительно обратиться в соответствующие государственные органы и узнать о том, какая именно минимальная площадь предусматривается на территории того или иного региона.