Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Я хочу переехать в сталинку. Что меня ждёт?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эти дома возводились по авторским проектам, хотя позже жильё строилось по типовым. Поэтому у сталинок нестандартные планировки и фасады, и они могут быть даже признаны памятниками архитектуры. Кроме того, при проектировании сталинок архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте.
Морально устаревшие материалы и инженерия: в некоторых сталинках встречаются пожароопасные деревянные перекрытия между этажами и так называемая сухая штукатурка. При сухой штукатурке внутренние перегородки делались из старого аналога гипсокартона, электропроводка была открытой и тянулась прямо по этим картонным стенам. Это небезопасно.
Нередко в старых сталинках (особенно в двухэтажных) отсутствуют подвалы, и магистральные трубы проходят прямо под полом у жильцов первого этажа. И если случается засор или прорыв, коммунальные службы приходят в квартиру и вскрывают полы.
Поэтому при покупке квартиры в сталинке лучше уточнить все технические детали и проконсультироваться с профессиональным архитектором или инженером. Так, например, межкомнатные перегородки реально заменить самостоятельно, а перекрытия между этажами или конструкцию инженерных сетей во всём доме — нет.
Высокая степень износа: несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
Дорогой ремонт: в среднем, на ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья.
Затраты в сталинке вырастают из-за высоких потолков, больших площадей, нестандартных дверных и оконных проёмов. В компаниях по производству межкомнатных дверей и окон такие заказы считаются как нетиповые и обходятся дороже. А в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
Наружные стены в сталинке кирпичные. Внутренние стены могут быть возведены из кирпича, гипсобетона или сколочены из деревянных досок — даже если это стены между квартирами, но не несущие.
Несущие стены всегда расположены между квартирами, поэтому внутренние перегородки сносят без опаски, что ослабнет опора перекрытий. Тем не менее, на снос нужно получать разрешение в жилинспекции. Новые перегородки возводят тоже по разрешению.
Штукатурку проверяют на прочность. Если она осыпается, отслаивается, ее реставрируют или снимают. Деревянные стены обшиты дранкой — решеткой из тонких реек, чтобы штукатурка лучше цеплялась. Разрушившуюся дранку снимают. При реставрации убирают отслоившиеся куски, обрабатывают поверхность грунтовкой глубокого проникновения, затем шпаклюют.
Штукатурить стены в сталинке — занятие затратное и хлопотное. Слой старой штукатурки составляет 5 – 10 см, поэтому при его удалении будет много шума, пыли и мусора.
Потом стены чистят от пыли и грунтуют. Новую штукатурку наносят, как правило, в 2 – 3 слоя, потому что стены часто завалены по вертикали и горизонтали. Оштукатуренные поверхности шпаклюют, шлифуют и грунтуют.
Экономный вариант — закрыть стены листами гипсокартона на каркасе из металлического профиля. Межквартирные стены обшивают гипсокартоном с повышенной звукоизоляцией. Они сделаны из сверхплотного гипсового листа, внутри которого помещено стекловолоконное полотно.
Характеристики сталинок:
- Высокие потолки. Среднее расстояние от пола до потолка — 3 м.
- Большие площади. Квартиры занимали 50-100 м2. При этом кухни могли занимать до 15 квадратных метров.
- Кирпичная кладка. Довоенные строили из красного, послевоенные из белого.
- Большие окна. В высоту достигают 2 м, в отличие от хрущевских 1520 мм.
- Прекрасное качество работ и стройматериалов. Благодаря которым сталинки до сих пор пребывают в отличном состоянии.
- Удобные планировки. Стандартно все комнаты изолированы друг от друга, нет проходных помещений.
- Низкая звуко-пропускная способность. В отличии от современных панелек.
- Раздельные санузлы. Что на практике гораздо удобнее совмещенных.
Если выбираете между сталинкой или новостройкой – что лучше? Мнение риэлтора
Предвижу сейчас недоумение в ваших глазах – с чего вдруг уважаемый автор приплел новостройки? А вот с чего. Квартиры в сталинских домах — пожалуй, единственный вид вторичного жилья, который соотносим по стоимости и привлекательности с элитными новостройками. Именно поэтому меня как риэлтора часто просят провести независимый сравнительный анализ таких, на первых взгляд, трудносравнимых объектов.
По моему мнению, чтобы понять, что для вас лучше, надо сначала задаться другим вопросом – для чего вы покупаете квартиру.
Если ваш ответ – инвестиции, растущая ликвидность, активное и социально равномерное окружение, вам идеально подойдет новостройка.
Если хотите спокойной жизни в исторически сложившемся районе – смело покупайте сталинку. В старой Москве с запретами на новое строительство можно приобрести квартиру с высокими потолками, приличным метражом и прекрасными видами из окон. Какая бы ни была элитная новостройка, ее месторасположение, увы, будет не таким статусным.
В любом случае покупка сталинки — это выгодная сделка и надёжные инвестиции!
Что до моего личного мнения — я, прежде всего, ценю уют, комфорт. Мне больше нравится наличие истории у квартиры, ее энергетика, которой пока еще нет у современного жилья. Знание того, что дом хоть и старый, но еще меня сможет пережить — подкупает, привлекает его надежность. И да, я предпочитаю жить в престижном районе Москвы и любоваться парком из окна, чем МКАДом из ультрасовременного комплекса бизнес-класса. Кому интересны подробности – обращайтесь, с удовольствием расскажу, как после смены трех новостроек остановилась на сталинке с деревянными перекрытиями, где и по сей день живу и горя не знаю.
Дефекты, причины и их устранение
В смешанных конструкциях ключевыми элементами считаются железные балки, на которых установлен накат из доски, с забетонированными влажными зонами: кухня, санузел и ванная. В остальной части квартиры установлены деревянные конструкции, в виде сложных наборных конструкций из дерева и наполнителя.
Как правило такие конструкции устанавливались в домах до 70-х годов прошлого столетия, однако для большинства российских городов они и сегодня составляют довольно большой объем существующего жилого фонда.
Проблема этих домов — их возраст. За столь продолжительный срок эксплуатации деревянные балки прогнили, а металлические — повреждены коррозионными процессами, в особенности под влажными помещениями общего пользования, аналогично в пристенных местах и в точке опирания балок на стеновых конструкциях. Все перечисленное не наилучшим образом воздействует на общую несущую способность домостроения.
В стенках возникают глубокие щели, а перекрытия проседают, падают на внутридомовые перегородки, которые не рассчитаны на эту нагрузку. В таком варианте стенки внутри зданий становятся «разгружающими» и могут разрушиться из-за неспособности нести такую нагрузку.
Для того чтобы этого не произошло, требуется усилить или полностью заменить несущие балки и все дефектные компоненты, установленные специалистами на смешанных перекрытиях.
Сталинка с открытой планировкой: рассматриваем по полочкам
Начиная с 1950-х годов для более быстрого обеспечения жильем горожан в процессе урбанизации многие сталинки стали возводить по типовым проектам. Несмотря на то, что проекты были типовые, внутренние планировки квартир могут существенно отличаться из-за того, что, как мы уже говорили, внутри квартир стены являлись не несущими и их можно было возвести по-разному. В Москве существовали следующие серии: II-01, II-02, II-3, II-04, II-08, II-14, МГ-1, СМ-6.
В целом, и сегодня сталинки имеют большой покупательский спрос. Они обладают большим сроком годности, относительно просторными комнатами и кухнями, высокими потолками. Толстые наружные стены из кирпича (640 мм.) обеспечивают прекрасную тепло- и звукоизоляцию. Межквартирные несущие стены также обеспечивают хорошую звукоизоляцию между соседними квартирами.
Сталинские дома также разделяют на довоенные и послевоенные. В довоенных домах перекрытия чаще всего выполнялись деревянными либо смешанными.
Сталинки со смешанным типом перекрытия выполнялись из деревянных балок, а монолитный участок выполнялся на территории кухни и санузла из железобетона.
Многие собственники квартир в сталинских домах в Москве хотят залить стяжку в деревянных перекрытиях. Этого ни в коем случае делать нельзя. Деревянные перекрытия на это просто не рассчитаны.
Пример деревянных перекрытий в сталинке Вы можете посмотреть ниже.
Сталинка. Деревянные перекрытия.
Можно сделать засыпку керамзитом для звукоизоляции вместо строительного мусора, который заполняет пространство между балками.
По балкам сделать новые лаги и положить сверху фанеру, на которую уже укладывать чистовое покрытие пола. Выравнивание пола происходит за счет установки лаг.
Это должна быть выверенная и кропотливая работа, выполненная профессионалами.
Послевоенные дома чаще всего строились с железобетонными перекрытиями из плит.
Плиты опирались либо непосредственно на наружную и внутреннюю несущие стены, либо на железобетонные балки, которые, в свою очередь, опирались на наружную и внутреннюю несущие стены (или кирпичные столбы).
Под балками, чтобы скрыть их высоту, обычно располагались перегородки. Перегородки выполнялись из дерева с оштукатуриванием по дранке. Намного реже перегородки возводили из гипсолитовых плит.
Тип перекрытий в квартире юридически прописан в техпаспорте БТИ на эту квартиру. Именно, от этой информации следует отталкиваться при перепланировке.
Бывает так, что в доме прошел капитальный ремонт с заменой деревянных перекрытий на железобетонные, но в документах БТИ это никак не отразили. Тогда следует подтвердить тип перекрытий в своей квартире справкой из Управляющей компании. Точно также следует поступить, когда в доме сделали надстройку уже с железобетонными перекрытиями.
Сталинка. Технический паспорт БТИ с отметкой материала перекрытий.
Также отметим, что согласно пункту 2.2.7 Приложения №1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 изменение конструкции полов, а также согласно п.2.2.
10 того же документа, устройство перегородок в квартирах с деревянными перекрытиями требуют согласования ремонта по проекту перепланировки.
Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть здесь.
Квартиры в сталинских домах и сейчас остаются весьма привлекательными на рынке недвижимости благодаря многим своим характеристикам — высоким потолкам, хорошей шумоизоляции, большой площади помещений.
Но у планировок сталинских квартир есть и свои слабые стороны по сравнению, скажем, с более современным жильем, построенным по индивидуальным проектам.
Исправить те или иные недостатки можно, проведя перепланировку квартиры в сталинке.
Нередко владельцы сталинских квартир хотят избавиться от длинного и неудобного коридора, либо расширив его до полноценной входной зоны, либо наоборот, объединить с имеющимися жилыми комнатами. Среди вариантов перепланировки двухкомнатной сталинки можно встретить и перепланировку кухни в гостиную, то есть присоединение к кухне одного из жилых помещений.
Как правило, при проведении перепланировки двухкомнатной сталинки, как и в трехкомнатной, можно также объединить туалет и ванную, или расширить кухню за счет примыкающего коридора — вариантов перепланировки квартиры в сталинке может быть очень много. При проведении перепланировки трехкомнатной сталинки владельцы квартир также нередко объединяют две из трех комнат в одну гостиную.
Однако с точки зрения согласования перепланировки сталинки предпочтительнее разделить так:
1. Дома с деревянными или смешанными перекрытиями (в основном, очень непростые варианты с точки зрения согласования перепланировок).
2. Здания с железобетонными перекрытиями — перепланировки согласуются несколько проще.
Пример демонтажа деревянных перекрытий при перепланировке квартиры в сталинке, фото:
Для согласования перепланировки квартиры расположенной в сталинке вам потребуется подготовить пакет определенных документов. Кроме того, чтобы Жилищная инспекция согласовала вашу перепланировку, вам следует заказать проектную документацию с техническим заключением.
Это касается любых перепланировок сталинских квартир, затрагивающих несущие или разгружающие стены, перекрытия, конструкцию полов и др.
За разработкой проекта перепланировки сталинки лучше всего обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, которая сможет подготовить для вас проект с учетом всех необходимых требований и строительных норм.
Если же перепланировка вашей сталинки не содержит сложных и ответственных работ (перечислены в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840), то она согласуется с предоставлением планов до и после перепланировки вместо проекта.
подробнее о согласовании разных видов перепланировок
Чтобы выполнить полноценный ремонт и перепланировку сталинки, за подготовкой документов и согласованием лучше всего обратиться к профессионалам.
В нашей компании работают инженеры и специалисты-согласователи, а это значит, что проектные решения можно будет разработать и затем согласовать в Жилищной инспекции без вашего участия и с гарантией получения разрешения на перепланировку.
Уникальный интерьер для леди с утонченным вкусом
Проект трешки с удобной кухней в американском стиле
Эклектичный интерьер для семьи с малышом
Интерьер в пастельных тонах с камином
Проект таунхауса для творческой семьи
+
Делитесь с друзьями нашими подборками, а с нами — комментариями о том, что бы вы изменили
Была ли эта статья полезна?
Да, полезна
Нет
Спасибо за отзыв!
Да
Нет
Подписывайтесь на INMYROOM TV, чтобы ничего не пропустить
Нередко владельцы сталинских квартир хотят избавиться от длинного и неудобного коридора, либо расширив его до полноценной входной зоны, либо наоборот, объединить с имеющимися жилыми комнатами. Среди вариантов перепланировки двухкомнатной сталинки можно встретить и перепланировку кухни в гостиную, то есть присоединение к кухне одного из жилых помещений.
Как правило, при проведении перепланировки двухкомнатной сталинки, как и в трехкомнатной, можно также объединить туалет и ванную, или расширить кухню за счет примыкающего коридора — вариантов перепланировки квартиры в сталинке может быть очень много. При проведении перепланировки трехкомнатной сталинки владельцы квартир также нередко объединяют две из трех комнат в одну гостиную.
Однако с точки зрения согласования перепланировки сталинки предпочтительнее разделить так:
1. Дома с деревянными или смешанными перекрытиями (в основном, очень непростые варианты с точки зрения согласования перепланировок).
2. Здания с железобетонными перекрытиями — перепланировки согласуются несколько проще.
Смешанные перекрытия в Сталинских домах что это?
• зимний «холодильник» на кухне под окном;
• широкие подоконники;
• окна 1,5 м высоту, 1м — ширину;
• потолки от 300 — 400 см;
• чаще раздельные комнаты;
• наличие кладовых (не везде);
• большой метраж комнат;
• комната для прислуги (не везде);
• нет кухни и ванной (не везде);
• широкие лестничные марши и лестничные площадки;
• лифты (не везде);
• газовые баллоны вместо централизованного газоснабжения;
• планировка по одному стояку может быть различной;
• встречаются такие, которые достраивались на первые этажи дореволюционных построек.
Отдельно надо сказать про смешанные перекрытия
Встречаются нечасто, представляют из себя бетонные на кухне и санузле и деревянные в комнатах. Плюсы в том, что самые мокрые места находятся на бетоне. Варианты, где деревянные по всей площади объекта часто страдают от прогнивших досок в районе ванной и унитаза. Случалось так, что унитазы проваливались на соседей внизу.
Ванная зачастую сидячая, либо до 120-150 см и доставляет мало комфорта. Иногда отсутствует возможность демонтировать и установить полноценную ванну.
При перепланировке квартир в сталинках существует обширный выбор вариантов новых планировок, поскольку в подобных зданиях большинство внутриквартирных стен — ненесущие перегородки. Если перепланировка каким-либо образом затронет эти перегородки, то ее можно будет согласовать по упрощенной схеме — без разработки проекта и технического заключения.
Однако к домам с деревянными или смешанными перекрытиями упрощенное согласование перепланировки зачастую не относится. Несмотря на то, что перегородки в них тоже будут из дерева, определить возможность вмешательства в их конструкцию может только техническое заключение на перепланировку (ТЗ о возможности перепланировки). Выполняет такие заключения по старым домам только ГУП МосжилНИИпроект, и обходятся они недешево.
Почему нельзя просто взять и сделать проем в деревянной стене сталинки? Дело в том, что к таким стенам часто применим термин «разгружающие», т.е они поддерживают перекрытия, которые просели от времени, хотя изначально этого не предусматривалось. В любом современном доме перегородки можно сносить, сдвигать, (соблюдая при этом зонирование помещений, разумеется), и так далее. А ненесущие стены в сталинских домах, и вообще в старом фонде, часто требуют разработки раздела проектной документации по усилению перекрытий.
Если же у вас квартира в сталинском доме с железобетонными перекрытиями, то разгружающих стен в ней быть не может. Узнать материал ваших перекрытий вы можете, например, из техпаспорта БТИ, — на первой странице этого документа содержится общая информация о строении.
Еще одной проблемой перепланировок сталинки является вентиляция. Ее каналы могут быть весьма многочисленны и проходить в неожиданных местах. Если в габаритах вашей сталинской квартиры присутствуют несущие стены, то в некоторых вполне могут оказаться вентшахты. Если вы обнаружите одну из них при самовольном устройстве проема, то узаконить его не удастся — придется восстанавливать все, как было.
Перепланировка, пример расположения вентканалов в сталинке:
собственник вырезал самовольный проем в кирпичной несущей стене и обнаружил данные вентиляционные ходы. Так как затрагивание вентиляции при перепланировке запрещено, стену пришлось восстановить.
Перепланировка квартиры с вмешательством в систему вентиляции расположенной в сталинке, фото:
Иногда в сталинках встречаются даже дымоходы. Так же, как и сантехнический шкаф, дымоход является общедомовой собственностью. Если вы хотите включить внутриквартирный дымоход в проект перепланировки, вам потребуется согласие 73% собственников жилья в вашем доме. Причем это условие касается как действующих, так и не действующих дымоходов.
Пожалуй, чаще всего перепланировка квартиры расположенной в сталинке затрагивает помещения ванной комнаты и санузла. Многие владельцы квартир объединяют ванную со смежным санузлом, и расширяют получившееся помещение на коридор, что позволяет получить большую полезную площадь. При такой перепланировке квартиры расположенной в сталинке, равно как и любого другого многоквартирного дома, необходима укладка специальной гидроизоляции на полы «мокрых зон», что требует согласования по проекту.
В тех ситуациях, когда собственники сталинских квартир хотят объединить кухню и комнату, возможность такой перепланировки зависит от типа кухонной плиты. Если она газовая, то полностью объединить помещения не выйдет — жилищное законодательство требует установки сдвижной перегородки взамен демонтированной.
Какие ещё подводные камни ожидают тех, кто готовится выполнить перепланировку в сталинском доме? По опыту тех, кто проживает в таких квартирах, можно сказать, что состояние инженерных систем и несущих конструкций в сталинских домах нередко требует капитального ремонта. Соответственно, провести перепланировку в этом случае не удастся — она не допускается в аварийных зданиях.
Если вдруг ваш дом относится к памятникам архитектуры, то любые изменения планировки квартиры придется согласовывать с Москомнаследием с разработкой проекта приспособления для современного использования.
Сталинские дома в большинстве своем довольно невысоки – чаще всего это трех- или четырехэтажные, монументальные и мощные здания.
Конечно, есть и исключения, например, 24 этажный жилой дом на Кудринской площади, построенный в период с 1948 по 1954 год.
Но их настолько мало, что все подобные здания в стране можно пересчитать по пальцам. Кроме того, квартира в сталинской высотке это настолько престижно, что приобрести себе такое жилье могут очень немногие наши соотечественники. Поэтому о них можно не говорить.
В сталинке можно провести ряд перепланировочных мероприятий. От кардинальных до мало заметных.
Определить его можно исходя из двух характеристик:
- с железобетонными перекрытиями;
- с деревянными перекрытиями.
В плане изменения проекта лучшими являются ж/б перекрытия. Их проще согласовать с соседями и управляющими организациями. Также в таких домах меньше несущих стен и упоров, которые могли бы помешать реконструкции. В них перепланировка двухкомнатной сталинки с маленькой кухней не вызовет никаких проблем.
Обратная ситуация складывается в квартирах с деревянными перекрытиями. Здесь доступным вариантом перепланировки является капитальный ремонт без сноса стен. Однако, если согласовать снос стен с управляющей организацией, то это возможно провести.
При перепланировке сталинки совмещаются помещения разного типа. Например, есть возможность убрать отдельный унитаз и выделить больше места для кухни. Этот вариант больше доступен для квартир с ж/б перекрытиями.Если нет собственных идей по перепланировке, то они всегда находятся по фото в сети.
Но в силу того что промышленность не могла обеспечить достаточное количество лифтов параллельно разрабатыватся пятиэтажная серия без лифта: Дом серии II-05Характеристики серии II-05:Тип дома – блочныйПерекрытия бетонные — круглопустотные плиты (220мм) по железобетонным ригелям.Ригеля 6000х 600х200мм шагом 2500-3500ммЭтажность – 5,6Высота жилых помещений – 300 смКвартиры – 2,3 комнатныеГазифицирован, мусоропровода нет.Годы строительства – 1955-1959 г.Города распространения – Москва, Химки, Дзержинский Кирпичная модификация II-05планировки квартир (два варианта размещения на этаже): Кстати частенько задают вопрос почему у сталинок с бетонными перекрытиями, не важно кирпичных или первых крупноблочных высота потолков 3 метра, а у чуть более поздних хрущевок — 2.5 метра.
Нет дело не в любви товарища сталина к народу, а в банальном конструктиве.
Только к середине 50-х появились первые преднапряженные круглопустотные плиты пролетом 6 метров, а до этого для перекрытия подобных пролетов применяли ригеля высотой 60 см.
Вычитаем из 3 метров 60 см ригеля и понимаем ,что если высоту потолков сделать ниже — начнут становиться ниже и дверные проемы. Стандартная высота которых в то время составляла 220см, плюс дверную коробку надо куда-то приткнуть.
Отсюда вытекает что высота помещений — 300см была минимально допустимой.
Но стоило появиться шестиметровым пустоткам, как высота потолков сразу упала до 2 ,5 метров, .Так что всё утилитарно.
Для иллюстрации чуть более поздняя крупноблочка:
Послевоенное восстановление: новые стандарты
Послевоенное восстановление жилфонда началось со строительства так называемых немецких коттеджей. Название этого типа домов сталинского периода, встречающееся не только в риэлторско-клиентском обиходе, но и в нормативных документах, – условное и не отражает сути. Немецкого в них ничего нет, и обозвали их таковыми лишь потому, что на послевоенных стройках трудились финские и немецкие пленные. Тем не менее у проектов, которые могли быть как индивидуальными, так и типовыми, всегда были советские разработчики.
Дома периода послевоенного восстановления называют немецкими коттеджами
Тогда же в историческом центре на месте разрушенных зданий возводились новые корпуса, причем порой на старых фундаментах (узнать такие сталинки можно по низко расположенным окнам первых этажей). В то время в строительстве активно использовали вторичный материал: клейменый дореволюционный кирпич, оконные и дверные блоки от разобранных старинных домов, а в качестве силовых элементов перекрытий в дело шли и рельсы, и выловленные в реках и каналах бревна.
Планировки: семейные и коммунальные
Какие бывают планировки квартир в сталинских домах? Самый распространенный вариант жилья в кировках – двух- и трехкомнатные квартиры с просторными (16-22 кв. м) комнатами, но миниатюрными кухнями (от 3 кв. м) и тесными прихожими. Кладовки и помещения для хранения не предусматривались. Квартиры в домах 1920-х и 1930-х годов различаются: первые были совсем небольшими, с низкими (2,5 метра) потолками и узкими лестничными площадками, вторые – чуть просторнее. Но и в том и в другом случаях площади оптимизировались, чтобы обеспечить возможность заселения квартиры не состоящими в родстве съемщиками из расчета комната на семью.
Квартиры в довоенных номенклатурных домах копировали планировки дореволюционных семейных апартаментов в парадных корпусах доходных домов: в них предусматривались кабинеты, гостиные, спальни (на одного или на двух членов семьи), а порой – помещения для прислуги и просторные кладовые.
Планировки квартир в серийных сталинских домах похожи, на те, что в кировках: двух- или трехкомнатные, пригодные и для посемейного, и для коммунального заселения. В домах, которые строили по типовым проектам общесоюзных и региональных серий, обычно нет смежных комнат и прихожие тесные, но кухни вполне просторные.
Типовые дома не имеют декора, фасады облицовывались силикатным кирпичом
Найти в сталинском доме приличную однокомнатную квартиру непросто: их в то время считали экономически невыгодным типом жилья и в проекты закладывали не больше 5%. Сегодня, изучая объявления о продаже сталинок, можно заметить, что чаще всего «однушки» в них располагаются на первых этажах. То есть это дворницкие, предназначенные для домового персонала, либо квартиры, которые «нарисовались», что называется, по остаточному принципу – вследствие нестыковок в проектах: в торце здания, рядом с аркой, стенка в стенку с расположенным в жилом доме помещением гастронома, библиотеки, клуба… Благодаря такому происхождению однокомнатные квартиры на первых этажах сталинок порой имеют потолки до 4 м и при этом весьма просторны – от 35 до 45 кв. м.
Планировка квартиры «сталинка» или «сталинских домов»
Иногда по индивидуальным проектам, чаще имеющие типовые планировки. Типы/серии Годы постройки Этажность Характеристики 1-255 1955-1960 г.г. 2-3-этажные кирпичные
- Толщина стен: от 50 см
- Санузел: раздельный
- Площадь комнат: 10,0 — 21,2 кв.м
- Квартир на площадке: 3
- Балкон: есть
- Перекрытия: деревянные
- Высота полотка: 3 м
- Площадь кухни: 6,0-8,9 кв.м
1-414 1955-1960 г.г.
4,5-этажные
- Санузел: раздельный/совмещенный
- Площадь кухни: 7,6-7,8 кв.м
- Толщина стен: от 50 см
- Площадь комнат: 10,0 — 22,4 кв.м
- Высота полотка: 3,2 м
- Балкон: есть
- Квартир на площадке: 4
- Перекрытия: деревянные/железобетонные
1-433 1954-1961 г.г. 4-этажные кирпичные
- Квартир на площадке: 2 или 3
- Площадь комнат: 11,5 — 19,4 кв.м
Возможные дополнительные работы при ремонте
Ремонт двухкомнатной квартиры в сталинском доме стоит недешево.
Перечислим, что может потребоваться произвести дополнительно:
- если перекрытие не железобетонное, а деревянное, потребуется соорудить капитальную стяжку пола (под качественное напольное покрытие);
- часто неровные стены вызывают увеличение объема штукатурных и шпаклевочных работ;
- замена общих стояков совместно с соседями снизу и сверху;
- замена электропроводки;
- заделка мусоропровода, находящегося в квартире, если он является источником насекомых, неприятных запахов, крыс и мышей.
Сталинские дома строились из кирпича. При этом внутри квартир чаще всего не находится никаких несущих конструкций. Только иногда кирпичные столбы, на которые опираются балки перекрытия. Это даёт большой простор для дизайнерской мысли при обустройстве квартиры.
Пример перепланировки в сталинке приведен ниже.
Сталинкие дома в Москве- продолжение.
Помимо года постройки сталинки делятся на номенклатурные дома и рядовые. Первые возводились с богатым декором и красивой отделкой. Именно из-за них возник термин «сталинский ампир».
Квартиры в таких домах имеют очень высокие потолки, просторные комнаты и холлы. Заселялись они элитой советского общества: военными и партийными руководителями, знаменитыми спортсменами и деятелями культуры и так далее.
Часто такие квартиры были оборудованы мусоропроводами на кухне. Сейчас при ремонте в сталинке сносить такие мусоропроводы практически запрещено, так как они относятся к общедомовому имуществу, и их затрагивание возможно лишь при согласии 2/3 собственников квартир дома, которое необходимо получить на общедомовом собрании. Однако, эти мусоропроводы можно зашивать. Например, гипсокартоном.
Перепланировка квартиры в старом доме
В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.
Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.
Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.
Перепланировка старого дома- нюансы согласования
В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.
Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.
Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей.
Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.
Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:
Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.
Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.
Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ «Экспертный центр».
Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации.