Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
О праве собственности на объекты недвижимости
Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.
Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.
Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).
Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.
В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).
Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).
В частности, определено, что собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.
Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).
К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.
Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.
Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.
Российская система регистрации прав на недвижимое имущество довольно молода: она насчитывает чуть более десяти лет. Однако даже с такого — пусть и незначительного — временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был сделан с момента принятия в 1994 г. части первой ГК РФ, впечатляет. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризация», выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости.
Если нас читают люди, далекие от ЖКХ, то поясним, что у управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.
Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появятся ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.
Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица смогут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения.
Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.
Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость насмотрим на примере деятельности органов Росреестра.
3 октября 1997 года в Челябинской области было открыто Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «Южноуральская регистрационная палата», что послужило началом создания системы госрегистрации на территории Челябинской области. 1 января 2005 года в результате присоединения Южноуральской регистрационной палаты к Главному управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области было образовано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.
12 мая 2008 года издан Указ Президента России «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», в соответствии с которым Федеральная регистрационная служба была отнесена к ведению Министерства экономического развития Российской Федерации. В результате реформирования часть функций Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области перешла к вновь созданному Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области.
В соответствии с Указом Президента России от 25 декабря 2008 года «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (ред. от 28.10.2016)1 объединились три ведомства Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография и была образована новая структура – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На протяжении последних лет идет поэтапное реформирование территориальных органов Росреестра, в том числе и работающего в Челябинской области. Конечная цель реорганизации – создание таких условий, чтобы процесс постановки на учет объектов недвижимости и оформления права собственности на них был максимально упрощен для людей, а предоставление им государственных услуг в сфере недвижимости было качественным и осуществлялось в установленные действующим законодательством сроки.
По состоянию на 1 марта 2016 года в структуре Управления имеются 27 отделов аппарата и 37, расположенных в городских округах и муниципальных районах Челябинской области, территориальных отделов. В коллективе работает 1143 государственных гражданских служащих, 327 из них являются государственными регистраторами, 117 – государственными земельными инспекторами. В перечень Управления внесен 291 арбитражный управляющий, осуществляющий деятельность по процедурам банкротства на территории Южного Урала.
В компетенцию Управления Росреестра по Челябинской области входят такие направления деятельности как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление кадастровой оценки недвижимости, государственного земельного надзора, контроля в сфере саморегулируемых организаций арбитражный управляющих. Вопросы по кадастровому учету недвижимого имущества на территории Челябинской области решаются Управлением совместно с подведомственным ему филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области.
При работе с заявителями по основному направлению деятельности — госрегистрации — Управление Росреестра активно внедряет современные информационные системы, что позволяет с каждым годом расширять перечень услуг, предоставляемых в электронном виде. С целью повышения качества и доступности оказываемых госуслуг населению Управление применяет различные технические новшества, в том числе установку терминалов »электронной очереди», а также web – камер, с помощью которых можно узнать о загруженности окон, работающих с заявителями.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, наименований географических объектов, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности на территории Челябинской области.
Общая характеристика прав и сделок
Как известно, в мире существует две системы регистрации — система регистрации прав (европейские страны) и система регистрации сделок. В зарубежных государствах указанные системы не смешиваются, и применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация права (континентальная система).1 Например, по законодательству Швейцарии «для приобретения права собственности на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу» (ст. 656 Швейцарского гражданского уложения). По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Так, должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истиной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу1. А согласно Австрийскому законодательству в поземельную книгу записываются не сами права, а юридические факты, которые их порождают, то есть, как правило, сделки. Что касается США, то отдельные штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения данных законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В указанной справке, составленной на базе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка не является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество . Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. Особый интерес представляет и испанская система регистрации прав на недвижимое имущество, которая основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, которые являются сторонами в сделке, а также соответствия сделки действующему законодательству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, и тогда осуществляется регистрация права в Реестре собственности, либо о несоответствии заключенной сделки правовым нормам, что, в свою очередь приводит к отказу в регистрации нрав на недвижимость. Сложность отечественной системы регистрации состоит в том, что в ней соединены элементы двух систем. И дореволюционную систему регистрации прав, в которой действовал принцип «без регистрации нет права», наш законодатель дополнил принципом «без регистрации нет сделок». Данная позиция связана с тем обстоятельством, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимого имущества. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности, иные вещные права, а также другие права, предусмотренные законом. Но, в то же время, в п. 3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостовсрительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В свою очередь, ст. 164 ГК РФ регламентирует регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Другое положение, содержащиеся в статье 433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Нововведения 2019 года
Основная цель закона — объединить 2 индивидуальные структуры: регистратора имущества и орган кадастрового учета. На данный момент действует целостный механизм фиксации. Кадастровая палата прекратила существование — появился Росреестр. Главные новшества 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
- разрешается подавать документы в любой филиал или МФЦ — привязку к расположению недвижимости отменили;
- допускается личная подача бумаг, почтой, через интернет: на сайте Государственных услуг или Росреестра;
- сокращены сроки проведения регистрации;
- в статье 15 приведен список граждан, имеющих право подавать заявление;
- в приеме бумаг отказывают, если личность обратившегося не установлена;
- статья 26 содержит причины и сроки приостановки процедуры учета;
- отменена выдача свидетельства о правах собственности, на замену пришла ведомость из ЕГРН;
- ст.40 дополнена ч.12, которая гласит, что если для регистрации предъявлена справка о подтверждении выполнения участниками обязательств, должна предоставляться и бумага с описанием конкретного помещения.
В статье 68 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2019 года установлен порядок предоставления компенсационной выплаты за потерю прав на имущество (если оно утратилось не по воле хозяина). Для получения денег необходимо соблюсти такие условия:
- квартира должна быть единственной, приспособленной к проживанию;
- собственник по определенным основаниям не может получить жилье, находящееся у покупателя;
- владелец не имеет возможности получить компенсацию от виновника;
- обязательно наличие судебного постановления и исполнительного листка с пометкой «взыскание невозможно».
Возмещение выдается 1 раз. Право на его получение появится с 1 января 2020 года.
Поправки в 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2019 года коснулись и длительности обработки поданного заявления (ст.16):
- до 1 недели — при регистрации прав;
- до 5 дней — для внесения поправок в кадастр, фиксация факта приобретения жилья на ипотечные средства;
- не более 10 суток — если регистрация и постановка на учет проводятся одновременно.
Для получения информационной ведомости сроки составляют до 3-х дней.