Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Процедура регистрации договора аренды
Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.
Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).
Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.
Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:
- по субъектному составу;
- по срокам действия договора.
Так:
- договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
- срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.
И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.
Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.
Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Что такое государственная регистрация договора найма жилого помещения?
Договор аренды, заключаемый с физлицом, именуется договором найма жилого помещения. Понятие договора, его форма заполнения, обязанности и права сторон определяются согласно главе 35 ГК РФ. По статье 675 ГК РФ договор найма заключается в письменной форме. Это означает, что достаточно просто письменно составить документ и заверить его подписями участвующих сторон. Государственная регистрация договора аренды или заверение у нотариуса соглашения не нужны. Но по закону, на госрегистрацию или заключение сделки в нотариальной конторе стороны имеют право.
Государственная регистрация договора найма – процедура, которая проводится уполномоченными на это государственными регистрационными органами. При этом вносятся данные о праве использования для проживания квартиры другими лицами в течение указанного в документе срока. Если в документе срок не указан, то принято считать, что сделка заключена на 5 лет.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Вопросы по договорам аренды (14)
На будущее, рекомендуем просто включать в договор найма специальный пункт с описанием порядка уведомления нанимателя об окончании срока действия договора, где вы можете прописать любой устраивающий вас обоих порядок действий.
В случае, если у вас нет возможности встретиться с нанимателем лично для подписания такого бланка, вы можете отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Вернувшаяся «карточка» с подписью получателя и будет подтверждать факт вручения. Обычно в тексте письма или в сразу договоре устанавливаетс я, в течение какого времени получатель должен отреагировать: выразить возражения или согласиться. Если ответа нет в течение оговоренного времени, это означает согласие нанимателя с озвученными условиями. Такой порядок уведомления используется и в деловых отношениях, и в судебных процессах.
Как зарегистрировать договор найма жилого помещения?
Регистрация договора аренды не представляет особых сложностей. После того, как он будет подписан, требуется выплатить государственную пошлину (способ ее уплаты необходимо указать в договоре, либо разделив поровну между сторонами, либо обязав одну из них заплатить полную сумму). Затем одна из сторон должна написать заявление на госрегистрацию в Росреестре.
На регистрации обязаны присутствовать обе стороны, обязательно с паспортами. Договор должен быть составлен в трех копиях – по одной для наймодателя, нанимателя и регистрирующего органа. Также может потребоваться акт приема-передачи (см. ), если он указан в договоре, и доверенность, если сдает квартиру не ее владелец. Необходимо предоставить и .
Сроки государственной регистрации договора аренды квартиры
После истечения времени действия договора найма съемщик имеет право на продолжение аренды жилья. В результате, если арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать жилье, то он обязан сначала спросить у нанимателя, не желает ли он продлить срок аренды. Однако при пролонгации договора условия аренды могут быть изменены.
Если после истечения времени действия договор он продляется, то эти данные тоже необходимо зарегистрировать. Для этого в Росреестр следует принести новый договор или дополнительный документ, подав при этом заявление на регистрацию договора аренды . При обращении в Росреестр обе стороны обязаны взять документы, подтверждающие личность.
По завершении срока действия договора наложенное на жилье обременение в связи с государственной регистрацией договора найма, само не снимается. Чтобы лишить съемщика права на проживание в квартире, наймодатель должен обратиться с заявлением в регистрирующий орган.
УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО ПЕРМСКОМУ КРАЮ
В случае, если договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования заключен на срок не менее года, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Росреестре.
Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан будет уведомить в письменной форме другую сторону договора о поступившем заявлении.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.