Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случается, что граница земельного участка пересекает соседнюю. Избавлением от проблемы станет устранение пересечения. Для начала нужно выяснить с максимальной точностью причины возникновения этого явления.
Почему происходит пересечение границ участков
Бывает, что кадастровый инженер допустил ошибку, к примеру, сведения в кадастровом паспорте и реестре недвижимости о границах не совпадают или заметно отличаются между собой.
Проблема решается достаточно просто: организация кадастровыми органами территориального учета должна сама внести важные изменения. Получение результата не требует временных, финансовых затрат. Кроме того, владелец надела может не участвовать в процессе.
Дела будут обстоять по-другому, если погрешность была допущена кадастровым инженером-землеустроителем во время работы на участке.
ФЗ ст. №28 ч.4. говорит, что в таком случае ошибка устраняется так:
- в виде информирования, когда документация с ошибочной информацией, включенной в госреестр, является сходной с бумагами, которые были отправлены в кадастровый учет для взаимодействия в информационном поле;
- если бумаги с ошибкой относятся к документам, которые указаны в Федеральном Законе ст.22 о кадастре;
- на основании судебного решения, получаемого истцом непосредственно после заседания суда по делу.
В первых двух ситуациях ошибка, ставшая причиной пересечения, устраняется во внесудебном порядке. Тогда уточнение границ происходит исключительно через суд.
В представленном видео автор рассказывает о типичных ситуациях по исправлению ошибок, когда одна граница пересекает другую территорию.
Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:
Первый – при постановке на учет объектов.
Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.
Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.
Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.
Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.
Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:
- подробное описание допущенной ошибки;
- конкретную причину ее возникновения;
- текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.
Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.
Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.
Как оспорить пересечение границ земельных участков через суд
Ключевой проблемой разрешение спора о границах земельных участков становится несовпадение позиций сторон. Нередко разногласия не удается снять даже после оформление новых землеустроительных документов. Дело в том, что каждый из владельцев настаивает на собственном варианте границ. В этом случае сотрудник Росреестра не может выступает арбитром, что вынуждает стороны обратиться в суд.
Особенности судебного разбирательства состоят в следующем:
- инициатором выступает любой из владельцев, подавший исковое заявление;
- результатом рассмотрения спора становится судебное решение, обязательное для исполнения обеими сторонами;
- допускается его обжалование в установленном законодательством порядке;
- основанием для принятия решения становится аргументация сторон, подтвержденная документально.
Как оспорить пересечение границ земельных участков без обращения в суд?
Процедура внесудебного урегулирования споров в отношении кадастровых ошибок определена Письмом №4448-ИМ/Д23, изданным Минэкономразвития и подписанным главой ведомства 27 марта 2009 года. Несмотря на давний срок утверждения, документ действует до сегодняшнего дня.
В соответствии с ним, для устранения проблемы предпринимаются следующие меры:
- составляет межевой план, который включает сведения об обоих участках;
- к документу прилагается экспертное заключение кадастрового инженера, которое может быть описано в одном из разделов межевого плана, а именно в заключении кадастрового инженера;
- окончательное место границ подтверждается актом согласования их расположения. Он подписывается владельцами смежных участков;
- комплект документов предоставляется в Росреестр;
- сотрудники ведомства вносят новые исправленные сведения в базу данных;
- действия кадастрового учета восстанавливаются.
Поправки, вносимые по судебному акту
Вступившее в законную силу постановление суда (арбитражного суда) в течение от 3 до 5 дней направляется всем участникам дела, в том числе и в кадастр. орган для исполнения.
На практике, для большей уверенности в исполнении предписаний суда, истцу (собственнику, правообладателю недвижимости) лучше продублировать такую пересылку в ОКУ. Для этого предпринять одно из действий:
- пишется заявление об устранении неточностей в ГКН, к которому прилагается заверенная копия судебного акта (как основание для необходимых исправлений) и иные документы кадастрового характера.
- в росреестр представляется обыкновенное сопроводительное письмо, в котором указывается: какое судебное постановление передается для исполнения (когда и каким судом оно вынесено, номер судебного дела, наименование сторон и иных участников процесса).
Когда кадастровики могут уклоняться от исполнения судебного предписания, действия те же, как исправлении ТО.
Но иногда ОКУ идет на большее ухищрение, а именно он приостанавливает проведение кадастр. учета. Таким образом, как бы формально судебный акт исполняется, но фактически ему не дают ходу.
В таком случае следует обжаловать решение о приостановке учета, так как такая приостановка может тянуться до 3 месяцев. Можно, конечно подождать истечение этого срока, но нет гарантий, что в учете не будет отказано по надуманным основаниям или не обнаружатся новые основания для приостановки.
Споры по поводу РО сложнее, нежели о технических неточностях. Поводом идти в суд бывают:
- кадастр.палата отказывается поставить объект недвижимости на учет, не выдает кадастровый паспорт;
- инженером подготовлено заключение об обнаружении погрешности в процессе выполнения землеустроительных работ.
Кроме несогласия истцов с принятым решением ОКУ, в большинстве случаев возникает спор о праве, то есть разногласия между собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости (например, относительно расположения границ соседствующих земельных участков и их площадей).
Основные правила составления иска и ведения дела при КО такие же как и в случае с тех. ошибкой. Но все же имеется своя специфика:
- Если имеется спор о праве на недвижимость, то 3 месячный срок не может ограничивать право истца на обращение в суд. Спор о притязаниях на недвижимость не имеет срока исковой давности.
- К общему числу ответчиков нужно привлекать (при необходимости) лиц, которые имеют право на собственность причастную к спору.
- К иску прикладываются, кроме прочего, обновленные межевые, технические планы, акты обследования, содержащие надлежащие сведения, которые необходимо включить в кадастр, а также данные о ранних неточностях.
- признать данные, содержащиеся в ГКН кадастровой ошибкой;
- решение ОКУ об отказе в исправлении РО признать недействительным;
- требование по существу спора о праве на объект недвижимости (например, признать право на объект (его часть) за истцом, а также отсутствующим право на объект (его часть) ответчика, либо признать расположение объекта недвижимости с нарушением требований закона).
Варианты судебного решения споров
Пересечение границ земельного участка — то зло, которое возникает по невнимательности, халатности или злому умыслу ваших соседей и возможно по причине вашей неторопливости в вопросах постановки своего участка на кадастровый учет или в вопросах установки элементарных ограждений по периметру участка. Впрочем закон не требует спешки от вас, но требует своего соблюдения от тех, кто допустил нарушение границ и нарушил ваши права.
- К нам обратился доверитель. Проблема в том, что при постановке на кадастровый учет ее земельного участка было установлено, что забор соседа расположен на территории ее земельного участка, так как кадастровая граница проходит несколько в стороне от фактически установленного между земельными участками забора. Доверитель преследовал цель — обязать соседа перенести забор на новое место. Так как сосед не согласился — конфликт был перенесен в суд. В ходе судебного рассмотрения дела было установлено, что площадь земельного участка соседа выше его номинальной площади. По этой причине районный суд со второй попытки удовлетворил требования. Почему со второй — не понятно мне до сих пор. Дело в том, что первое решение суда было отрицательным, кассационная инстанция (на тот момент это была вторая инстанция) отменила незаконное решение суда первой инстанции, вернула дело и уже второе решение суда первой инстанции было положительным. Таким образом суд учел не только факт смещения фактической границы, но и факт того, что перенос границы не уменьшит площадь земельного участка ответчика. Климовский городской суд Московской области.
- К нам обратился доверитель. Проблема заключалась в том, что граница его земельного участка оказалась расположенной на кадастровой территории смежного земельного участка после межевания последнего. В результате землеустроительной экспертизы было установлено, что границы земельного участка ответчика проходят ПО ДОМУ моего доверителя. Это означает, что землемеры даже не вышли на местность для того, что бы установить границу земельного участка. Понятно, что результаты такого межевания были признаны недействительными. Однако сложность для моего доверителя заключалась в том. что площадь его земельного участка по номиналу была меньше фактической. Более того, она соответствовала номиналу при условии, если спорная земля отошла бы процессуальному противнику. Но мне удалось доказать наличие признаков так называемой «дачной амнистии» относительно своего доверителя, в совокупностью с нарушением при межевании земельного участка ответчика. Решение было принято и вступило в силу. Участок ответчика снят с кадастрового учета, однако граница земельного участка истца определена не была — суд разъяснил внесудебный порядок по причине снятия земельного участка ответчика с кадастрового учета. Суд — Истринский городской.
Исправление технической ошибки
Здесь предполагается наличие грамматической, ошибки, опечатки, либо это может быть арифметическая ошибка, со стороны органа регистрации прав, при реализации государственного кадастрового учета, либо при проведении государственной регистрации прав. То есть техническая ошибка может быть допущена исключительно регистрирующим органом при работе, то есть банальная невнимательность.
Такая ошибка исправляется достаточно просто, и вопрос обычно решается по заявлению, до суда дело практически никогда не доходит, так как ошибка подобного плана не затрагивает права ни одного из собственников. Исправляется такая ошибка по решению регистрирующего органа, либо на основании заявления заинтересованного лица, либо опять же, в крайнем случае, на основании вступившего в силу решения суда.
Без судебных разбирательств основанием для исправления ошибки может быть действие самого регистрирующего органа, либо по заявления гражданина, заинтересованного в исправлении ошибки.
Техническая ошибка в обоих перечисленных случаях исправляется в течение трех рабочих дней, начинающихся со дня обнаружения ошибки, если ошибка выявлена работником регистрирующего органа. Либо в течение трех рабочих дней в случае подачи заявления гражданином и соответствующих документов в регистрирующий орган, на основании статьи 61 Закона о регистрации недвижимости.
Для исправления ошибки достаточно обратиться в ближайший отдел МФЦ, специалист подготовить для Вас соответствующее заявление. Так же не забудьте взять с собой паспорт, а так же документы подтверждающие наличие соответствующей ошибки, это может быть договор дарения, купли-продажи, а так же иные документы подтверждающие наличие ошибки.
Как только ошибка будет исправлена, собственник получит соответствующее уведомление.
Исправление реестровой ошибки
Реестровая ошибка, это уже серьезнее, так как содержится в плане межевания, техническом плане, карте-плане территории, а так же может содержаться в акте обследования.
Выявляется такая ошибка регистрирующим органом на основании того же межевого плана, акта обследования, технического плана, а так же иных документов полученных по основаниям пункта 3, стать 61 Закона о регистрации недвижимости. Такая ошибка как Вы понимаете, в первую очередь допускается кадастровым инженером при проведении работ по межеванию, но есть случаи, когда данная ошибка была допущена по вине органа направившего документы в регистрирующий орган, а регистрирующий орган уже регистрирует ошибку в документах.
В данной ситуации всегда встает вопрос об определении надлежащего ответчика для исправления ошибки в судебном порядке. Так как вина контролирующего органа в данной ситуации отсутствует, в таком случае надлежащим ответчиком в спорах об исправлении кадастровой реестровой ошибки будет специалист, составивший соответствующий документ, на основании которого сведения об объекте были внесены в ЕГРН.
Конечно, для исправления реестровой ошибки, не обязательно обращаться в суд, она может быть исправлена на основании заявления заинтересованного лица, во внесудебном порядке. К заявлению так же прикладываются документы, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки, а так же документы, содержащие верные сведения, так например это может быть межевой план с верными координатами. В таком случае реестровая ошибка должна быть исправлена в течение 5 дней с момента получения соответствующего заявления. Плата за исправление как реестровой, так и технической ошибки не предусмотрена.
Как только станут известны результаты исправления ошибки, в обязанности регистрирующего органа входит направить в адрес правообладателей уведомление. Направляется оно в течение трех рабочих дней со дня внесения изменений и исправления ошибки в ЕГРН.
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Алгоритм действий в 2021 году
Когда возникает ситуация обнаружения специалистами кадастровой инспекции ошибочных данных – согласно регламенту они обязаны прекратить все работы относительно данного надела до того времени, пока неточности не будут исправлены.
Кроме того ошибочность данных может быть установлена собственником или кадастровым инженером. Тогда требуется заявить об обнаружении ошибка в межевом пространстве и потребовать, чтобы нарушения были исправлены.
Согласно регламенту, ошибки, относящиеся к техническим подлежат исправлению основываясь на их обнаружении со стороны сотрудников кадастровых органов.
Инициировать исправление таких данных могут лица, занимающие руководящие должности в указанном органе. Руководству сведения относительно ошибок поступают по установленной форме.
В случае, когда поступает заявление, в котором содержится просьба об исправлении ошибок относительно наложения пределов – орган кадастровой деятельности имеет правомочия по принятию решения об отказе по рассмотрению подобного вопроса. Это относится к ситуациям, когда ошибки не носят явный характер.
Если границы участка пересекают границы поселка
В современном законодательстве указывается, что при выявлении пересечения границ земельных наделов кадастровые работы должны быть приостановлены до того момента, пока данное положение не будет исправлено.
Зачастую возникают ситуации, когда граница пересекается с расположенной по соседству. В таком случае это может быть граница населенного пункта. Для того, чтобы решить проблему, потребуется устранить пересечение. Первое, что потребуется сделать – выяснить по какой причине возникло такое пересечение.
Проблема в таком случае подлежит простому разрешению – кадастровые органы должны внести необходимые изменения в существующее положение дел. Для получения такого результата им не придется затрачивать ни время, ни деньги. При этом стоит отметить, что собственник участка может не принимать участия в рассматриваемом процессе.
Если ошибка допущена кадастровым инженером во время проведения работ на земле, то устранить ее можно во внесудебном или судебном порядке. Стоит отметить, что посредством судебного заседания решается вопрос относительно уточнения границ.
Когда нарушены права землевладельца, он имеет возможность решить проблему посредством использования действующих норм права без обращения в судебные органы. Когда органы муниципалитета не желаю решать вопрос миром – происходит обращение в суд.
Юридическая помощь при пересечении границ земельного участка
Самостоятельно собственнику разобраться со столь сложной проблемой как пересечение границ земельного участка будет довольно непросто. Так как Земельный Кодекс нашей страны все еще остается довольно запутанным, несмотря на все недавние нововведения, и быстро вникнуть в его нюансы без специфических знаний и навыков практически невозможно.
Более того, у обычного человека нет доступа к закрытым государственным архивам, где хранятся все данные по собственникам земли. Только профессиональный адвокат с помощью юридического запроса сможет найти всю необходимую информацию о результатах проведенного межевания, сколько раз участок менял владельца и тому подобное. Без этих данных доказать что-то на мирных переговорах или в судебном порядке будет крайне затруднительно.
Компетентный юрист сможет не только быстро найти всю необходимую информацию, но и провести ее анализ, а также составить всю сопутствующую документацию необходимую для участия в судебном разбирательстве и официальной корректировке данных по истинным границам участков.
Участок пересекается с красной линией: что делать?
Если владелец земельного участка самовольно захватил землю за красной линией, то, скорее всего, ему предъявлять штраф и попросят «вернуть захваченную территорию». И здесь нет ничего странного, ведь нахождение забора, жилого дома или другого строения в границах красной линии означает, что такой земельный надел или его часть относится к территории общего пользования.
И хотя такую землю нельзя приватизировать, гражданин имеет законное право взять ее в аренду. Но если обратится к арбитражной практике, то добиться оформления аренды не всегда удается. Судьи отказывают в этом, аргументируя свое решение ст. 85 ЗК РФ. Однако принимая такое решение, они забывают, что приватизация и аренда – это разные понятия.
Совсем другая ситуация складывается, когда чиновники утвердили «маршрут» красной линии через уже существующие участки. В таком случае их действия признаются незаконными, поскольку ч. 1-2 ст. 209 ГК предоставляет право владельцу такого земельного надела распоряжаться землей по своему усмотрению. В этой ситуации собственнику земли необходимо оспаривать решение властей в судебном порядке.
Досудебное устранение пересечения границ земельных участков
С момента выявления пересечения границ земельных участков, регистрирующий орган приостанавливает процедуру кадастрового учета. После этого необходимо пригласить кадастрового инженера для оформления межевого плана. В нем могут содержаться данные о ранее учтенной территории (граница которой нарушена) и об уточняемом участке. Еще к документу прикрепляют заключение инженера и новую информацию о местоположении границ территории.
Далее нужно составить акт согласования в отношении надела, по которому были обнаружены ошибки. После этого все измененные сведения вносят в государственный кадастр недвижимого имущества. Для этого подается заявление о постановке земли на кадастровый учет или об учете изменений территории и межевого плана. К заявлению прикрепляется необходимый пакет документации (правоустанавливающие бумаги, удостоверение личности и т.д.). В результате кадастровую ошибку исправляют, выдавая собственнику обновленные документы.