Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 5. Здания и сооружения как объекты недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это понятие используется для обозначения линейной, объемной или плоскостной строительной системы, которая включает несущие конструкции и ограждения. Главным назначением считается выполнение разных производственных процессов, хранение продукции, временное пребывание людей. Также этот тип конструкций применяется для транспортировки людей и перемещения грузов.
Определение понятия «сооружение»
Юридическая энциклопедия определяет понятие термина «сооружение» как объект недвижимого имущества: группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
- транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.);
- передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.);
- гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.);
- хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.);
- стволы шахт;
- нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002).
Согласно новой ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
В то же время в законодательстве есть и иные определения земельного участка, очень сходные с приведенным, но содержащие и отличия (нюансы). Так, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
С точки зрения налогообложения здесь важна именно отсылка к наличию права собственности на земельный участок как ключевое условие для признания его экономическим субъектом в качестве конкретной недвижимой вещи и – в итоге – объекта налогообложения.
А вот п. 3.8.1 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 определено, что земельный участок – это часть земной поверхности, за исключением океанов, обычно ограниченная естественными или государственными границами или пределами частной собственности. Здесь тоже говорится о праве собственности (почему-то только частной), а также о естественных и государственных ограничениях.
Сравнительная таблица
Основные особенности рассматриваемых понятий представлены в таблице:
| Критерий | Здания | Сооружения |
| Понятие | Представляют собой все, что не относится к сооружениям. | Считаются более широким понятием. |
| Цель | Эти строения предназначены для работы, жизни людей, учебной деятельности. | Выполняют технические функции. |
| Конструкция | Всегда обладают отдельными помещениями и характеризуются завершенностью с архитектурной точки зрения. | Могут не иметь отдельных помещений. |
| Отличительные особенности | Отличаются наличием надземной части, которая считается основу. | Иногда полностью скрываются под землей. |
- Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
- Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
- К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
- Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
- Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
- На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Признаки недвижимого имущества
Гражданский кодекс нашей страны определяет, к какой категории относится имущество, в зависимости от того, как оно связано с землей. Иными словами, чем сложнее отделить имущество от земли, тем больше вероятность, что оно недвижимое. Характерным признаком является то, что недвижимость нельзя перенести без ущерба. То есть здание можно переместить, но использовать по назначению уже будет невозможно.
В реальной жизни не все так гладко. В суде до сих пор пытаются определить, к каким объектам — движимому/недвижимому имуществу — относятся сарай или гараж.
Еще одним признаком недвижимости является то, что сопроводительные документы оформлены именно на недвижимое имущество. Важным моментом является и то, что при строительстве обязательно должны соблюдаться градостроительные правила и нормы.
Последний признак, который до сих пор не принят как безусловный аргумент, — факт того, что была произведена государственная регистрация права на имущество. Споры возникают из-за того, что не всегда этот момент является показателем недвижимости. Так как существуют ситуации, когда оформлять подобные документы не обязательно.
Определение понятия «сооружение»
Юридическая энциклопедия определяет понятие термина «сооружение» как объект недвижимого имущества: группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
Правовая характеристика сооружения, как объекта капитального строительства дана в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент):
Линейные объекты являются видом сооружения.
Прежде чем ответить на вопрос о том, чем отличается здание от сооружения, рассмотрим по отдельности эти два понятия.
К зданиям относятся наземные капитальные строения с внутренним пространством и предназначенные для временного или постоянного пребывания людей и удовлетворения различных их нужд. Этажность может быть любой: от небольших коттеджей и дач до гигантских небоскребов и высоток. Использоваться здания могут не только для проживания людей, но и для сельскохозяйственной, производственной деятельности, различных общественных нужд, например, в качестве хранилища или склада. Важнейшим атрибутом при этом является капитальность строения, длительная эксплуатация.
Чаще всего внутреннее пространство зданий разделено на отдельные помещения.
Что такое сооружение и чем оно отличается от других объектов недвижимости
Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости, поскольку у них отсутствуют признаки недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении таких сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Отметим, что для возведения некапитальных сооружений на государственных и муниципальных землях участок получать не нужно. Однако в отдельных случаях может потребоваться согласование их размещения (пп. 3, 6 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
- это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
- наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
- во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
- во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов ( п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Юридическая энциклопедия определяет понятие термина «сооружение» как объект недвижимого имущества: группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
- транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.);
- передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.);
- гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.);
- хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.);
- стволы шахт;
- нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002).
Правовая характеристика сооружения, как объекта капитального строительства дана в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент):
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23. ч. 2 ст. 2 Технического регламента).
Линейные объекты являются видом сооружения.
Исходя из приведенного определения сооружение имеет следующие признаки:
- создано в результате строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
- является объемной, линейной (например, железная дорога) или плоскостной (например, парковочная площадка) строительной системой;
- может иметь как надземную, так и подземную и (или) наземную часть;
- имеет несущие, а в отдельных случаях ограждающие строительные конструкции;
- используется для различных производственных процессов; для целей хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Движимое и недвижимое имущество: понятие, различия
Как обозначено в ГК РФ, к движимому имуществу относятся такие категории собственности:
- денежные знаки;
- акции, векселя;
- транспортные средства;
- экспонаты музея;
- долевые части в бизнесе;
- линии связи;
- коллекционный предметы;
- оружие;
- торговые точки временного строительства;
- гаражи.
Кроме пунктов данного перечня, движимым имуществом можно назвать любое, перемещение которого в пространстве не вызовет ущерба для него или окружающей среды. Также, важным признаком такого рода имущества является сохранение его свойств и качество, при передвижении.
- Участки, на которых планируется застройка;
- Природные комплексы, которые планируется эксплуатировать;
- Постройки;
- Квартиры и комнаты;
- Здания и помещения офисного назначения;
- Частные дома, дачи и коттеджи с земельными наделами;
- Помещения производственного назначения;
- Склады и другие объекты.
- Редкость – сложно найти одинаковые продукты недвижимого имущества;
- Стоимость земель, которые к ним прилегают;
- Территориальные особенности, которые могут существенно повысить или понизить стоимость продукта, например, квартира в центре Одессы стоит дороже аналогичной квартиры на окраине города;
- Целевое назначение, которое невозможно изменить без существенных затрат.
- С целью модернизации – проведение ремонта. Например, покупается старая квартира, в ней делается качественный ремонт. Здесь наблюдаются такие плюсы: покупка квартиры для себя с готовым ремонтом, гарантированно, обойдется дороже, продав жилье после ремонта, можно заработать солидную сумму.
- С целью перепрофилирования – обычно покупка с такой целью несет дополнительные выгоды для нового владельца – удачное расположение, удобная инфраструктура и так далее.
- Для открытия собственного бизнеса – помещения для будущих магазинов, складов, салонов и так далее.
Данный вид вложения осуществляется на долгосрочный период, чаще, затраченные деньги получается приумножить спустя не один год. Для многих предпринимателей данный факт является существенным минусом. Уровень обеспечения коммерческих помещений зависит от:
- Размещения;
- Типа здания;
- Года возведения;
- Отделки и планировки;
- Парковки;
- Системы кондиционирования;
- Инфраструктуры и так далее.
Кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo — этo пpoцecc вoзвeдeния oбъeктoв, кoтopый включaeт фyндaмeнтныe paбoты, мoнтaж oпopнoй кoнcтpyкции, oгpaждeний, пoдвoд кoммyникaций. Ключeвaя xapaктepиcтикa кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — пpoвeдeниe зeмляныx paбoт пo oбycтpoйcтвy зaглyблeннoгo фyндaмeнтa, кoтopый cвязывaeт yчacтoк зeмли и кaпитaльнoe cтpoeниe, pacпoлoжeннoe нa нeм.
3дaниe и зeмля пoд ним cтaнoвятcя eдиным oбъeктoм coбcтвeннocти, пoэтoмy пpoдaть дoм бeз yчacткa нeльзя.
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей.
Создаются они в результате строительной деятельности людей, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).
При этом следует отметить, что памятники истории и культуры прямо не указаны в перечне недвижимого имущества, данного в ст. 130 ГК. Однако Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в ст. 3 говорит об объектах культурного наследия как о разновидности недвижимости.
Согласно указанной статье к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Таким образом, под памятниками истории и культуры понимаются только объекты недвижимого имущества.
В основном они могут быть отнесены к зданиям и сооружениям, однако многие из них находятся в таком разрушенном состоянии, что их трудно назвать таковыми. Возникает вопрос: относятся ли разрушенные здания к памятникам культуры и какой процент разрушения необходим для того, чтобы констатировать их полное физическое уничтожение? Представляется, что этот вопрос должен быть решен в законодательстве более четко.
Понятию памятника истории и культуры законодатель придает особый смысл, который заключается в том, что объекты, признаваемые памятниками истории и культуры, подчиняются особому правовому режиму и находятся под особой правовой охраной. Для того чтобы тот или иной объект получил особую правовую охрану, необходимо, чтобы он был признан таковым в установленном законом порядке. При этом следует иметь в виду, что каких-либо объективных признаков для признания их таковыми не существует. Каждый раз этот вопрос решается в индивидуальном порядке на основании заключения специалистов.
Что такое здание и чем оно отличается от других объектов недвижимости
Здание — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Его определение приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из него здание должно отвечать следующим признакам:
- быть созданным в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
- являться объемной строительной системой (в отличие от плоскостных и линейных строительных систем);
- может иметь как надземную, так и подземную часть или обе части;
- обязательно включать в себя помещения. Они являются частью объема здания, имеют свое назначение и ограничены строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 названного Технического регламента);
- внутри него должны располагаться сети и системы инженерно-технического обеспечения. К ним относятся, например, коммуникации, трубопроводы, которые предназначены для обеспечения здания, и системы водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи (п. п. 20, 21 ч. 2 ст. 2 указанного Технического регламента);
- оно должно иметь специальное назначение, то есть использоваться:
Определение понятия «сооружение»
Юридическая энциклопедия определяет понятие термина «сооружение» как объект недвижимого имущества: группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
- транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.);
- передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.);
- гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.);
- хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.);
- стволы шахт;
- нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002).
В «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст) (ред. от 08.05.2018) названы следующие примеры сооружений:
- различного рода емкости для хранения различного рода веществ, установленные на фундаменты или иным способом прочно связанные с землей. Фундаменты под ними входят в состав данных сооружений;
- магистрали, улицы, автомобильные, железные дороги;
- взлетно-посадочные полосы аэродромов;
- мосты, эстакады, тоннели;
- водные магистрали, плотины и другие гидротехнические сооружения;
- магистральные трубопроводы, линии связи и электропередачи;
- местные трубопроводы, шахты и сооружения для отдыха, развлечений и проведения досуга;
- исторические памятники, которые невозможно определить как жилые или нежилые здания;
- волнорезы, дамбы, насыпи для борьбы с наводнениями и т.д., предназначенные для увеличения количества и улучшения качества земель, расположенных в непосредственной близи от этих сооружений (примыкающих к ним);
- сооружения, необходимые для разведения аквакультур, такие как рыбоводческие хозяйства, садки для выращивания моллюсков и т.п.
- нефтяная скважина (включает вышку и обсадные трубы);
- плотина (включает тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.);
- эстакада (включает фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения);
- мост (включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил));
- автомобильная дорога в установленных границах включает земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие относящиеся к дороге сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м.
- спортивные сооружения разного рода аттракционы;
- сооружения спортивных и детских площадок;
- специализированные транспортные сооружения — фуникулеры, горно-лыжные подъемники, канатные дороги и аналогичные, предназначенные для перемещения людей и грузов на небольшие расстояния.
Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo
Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.