Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие новоиспеченные владельцы квартир уверены: сделка прошла без проблем, право владения перешло к новому собственнику и даже уже было соответствующим образом зарегистрировано, поэтому не о чем беспокоиться. Разве важно в этом случае, какие документы должны были остаться на руках?
Свидетельство о праве собственности — основной документ на квартиру… или нет?
Раньше, в соответствии с законодательством, собственник квартиры при регистрации недвижимого имущества получал свидетельство о собственности — красивый документ на гербовой бумаге с печатями и штампами.
В этой бумаге содержались все самые важные сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, а также перечень собственников. Все изменилось в середине июля 2016 года — с этого момента Росреестр прекратил выдачу свидетельства. Кроме того, выдача дубликатов этой бумаги также остановлена.
Очевидно, что такие изменения внесли панику в ряды собственников жилья. Возник резонный вопрос — какой документ теперь должен быть адекватной заменой свидетельству?
На настоящий момент единственным доказательством права собственности на квартиру является наличие соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Для документального подтверждения существования этой записи необходимо получить выписку из ЕГРП, сделать это можно через Росреестр или многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ).
Кроме того, граждан волнует вопрос о том, какой документ считается основным при регистрации права собственности до июля 2016 года. Оснований для паники в данном случае нет. Общее правило таково: какая бумага являлась основанием для получения права собственности на имущество (независимо от даты этого события), такая же и остается в качестве правоподтверждающей в дальнейшем.
Это значит, что никто в принудительном порядке не будет заставлять вас сдавать свидетельство о собственности. Тем не менее, при сделках с квартирой рекомендуем вам иметь на руках и свидетельство (если ранее вы его уже получили) и выписку из ЕГРП — это позволит избежать лишних проблем.
Для сделок с имуществом
Как называется документ на собственность квартиры? Ответ зависит от того, каким образом человек приобрел имущество. В целом подобные бумаги называют правоустанавливающими. Они должны быть в обязательном порядке при оформлении сделок с имуществом.
Что еще может пригодиться? Если человек планирует совершить юридически значимое действие, придется заранее подготовить:
- свидетельство о браке или разводе;
- нотариальное согласие от супруга на операцию с совместно нажитой недвижимостью;
- любые доказательства, указывающие на то, что жилой объект является личной собственностью гражданина;
- брачное соглашение (при наличии).
Все это обязательно поможет провести сделку с недвижимостью. Далее постараемся разобраться, где брать те или иные документы на квартиру. При правильной подготовке добиться желаемого результата проще, чем кажется.
Документы о собственности на квартиру в РФ бывают разными. Информацию о владельцах недвижимости можно увидеть в кадастровом паспорте. Что это такое?
Кадастровый паспорт — бумага установленного образца, содержащая информацию о жилье и ее собственниках. В качестве правоустанавливающего документа такая выписка не используется. Здесь можно увидеть характеристики имущества, а также ФИО владельцев жилой площади. Наглядный план помещения тоже указывается в упомянутой документации.
В отличие от техпаспорта, в кадастровой выписке можно увидеть иные данные. Например, номер недвижимости и оценочную стоимость объекта. Этой информации в технической документации нет и быть не может.
Кадастровый паспорт выдается исключительно на основании техпаспорта. Его может запросить обитатель жилплощади, а также собственник недвижимости. Запросить кадастровый паспорт можно через:
- МФЦ;
- кадастровую палату;
- портал «Госуслуги»;
- сайт Росреестра;
- местный орган Госреестра.
Для запроса подобной документации при себе придется иметь те же документы, что и в предыдущем случае. Только его придется дополнить техническим паспортом недвижимости.
Основные виды таких документов:
- договор купли – продажи. Оформлять необходимо в 3 экземплярах. Один хранится в учреждении, у участников по экземпляру;
- договор мены. Оформляется при обмене квартир. Если обмен неравноценен, предусматривается доплата. В этом случае то, что записали в паспорте работники БТИ должно соответствовать записанному в госреестре;
- договор дарения. Применяется, когда недвижимость переходит во владение безвозмездно. При этом могут быть применены особые условия дарения, к примеру, уход за владельцем в течение определенного времени или другое;
- план приватизации. Выдается уполномоченным органом с обязательным перечнем квартир, предназначенных для перехода в частную собственность;
- свидетельство о праве на наследство. Выдается наследникам по истечении 6 месяцев от даты смерти хозяина жилья. Может быть оформлено как в судебном порядке, так и по завещанию;
- договор участия в долевом строительстве жилья. Заключается между застройщиком и участником долевого строительства. Последний обязан уплатить оговоренную договором сумму в установленные сроки, застройщик, в свою очередь, передать недвижимость участнику. Передача оформляется в виде договора передачи жилого помещения в собственность граждан, где указываются подробные характеристики передаваемого жилья;
- договор инвестирования. Почти полностью повторяет предыдущий пункт. Оговаривается размер инвестиций;
- судебное решение с указанием срока, когда оно начнет действовать.
Все составляется в 3 экземплярах, заверяется и оформляется по установленным правилам. Это основные правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году.
Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.
Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.
Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.
В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.
Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.
Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.
Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.
Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.
Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.
Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.
При утрате или порче документов на недвижимое имущество собственнику необходимо своевременно их восстановить, подав заявление в ту же организацию, где они были получены; кроме того, понадобится паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя
Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.
- Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
- Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
- Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
- Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.
Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.
Как проверить собственника
Перед заключением сделки вам нужно убедиться, что:
- вы действительно имеете дело с собственником — для этого сравните данные в документах, удостоверяющих личность, с информацией в бумагах на квартиру; кроме того, подлинность предоставленного паспорта можно проверить на сайте МВД России;
- у него нет долгов за ЖКХ — достаточно запросить квитанции за услуги ЖКХ и чеки к ним; для надежности можно получить в УК справку об отсутствии долгов;
- он дееспособен — с этим поможет справка из ПНД, которая подтвердит, что гражданин не состоит на учете в учреждении; более того, вы можете договориться о проведении освидетельствования прямо на сделке;
- не является банкротом и должником — произведите поиск на сайтах Арбитражного суда и Службы судебных приставов, а также воспользуйтесь ресурсом ЕФРСБ;
- не находится под следствием и не имеет судимостей — подобные сведения можно найти на сайтах судов;
- дано согласие второго супруга на продажу — оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Документы на оплату услуг ЖКХ
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
Документы по итогам ипотечной сделки
При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:
- Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
- Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
- Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
- Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.
Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.
Документы при электронной регистрации
Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.
Какие документы подтверждают право собственности на квартиру
Пакет документов на квартиру может выглядеть по-разному, в зависимости от того, как она была получена.
Один из главных документов – договор или акт, указывающий на способ получения квартиры. В случае оформления приватизации на жилье основанием собственности является акт или договор передачи городом (селом, поселком или иным муниципальным образованием) объекта недвижимости в пользу частного лица. Если квартира была куплена или обменяна на другую, оформляется договор мены или купли-продажи, который заверяется подписью нотариуса. Дарение, получение в наследство или пожизненная рента, долевое строительство здания, замена снесенного жилья или постановление суда так же подтверждаются документами государственного образца и заверяются юристом, имеющим на это право.
Второй важный документ – это свидетельство на собственность. Оно выдается в государственной службе Россреестра или так называемом БТИ, выпускается только на бланке с гербовой символикой и тиснением.
При оформлении документов на продажу, дарение или наследование недвижимости понадобится и технический паспорт квартиры или дома, который внешне выглядит как подробный план или чертеж, с указанием количества, местоположения, размеров и описания жилых и нежилых помещений, схемой коммуникаций и указанием их вида.
На что следует обратить внимание при оформлении документов на недвижимость? Фото № 4
При оформлении любой сделки с недвижимостью стоит быть внимательным, чтобы документы на квартиру, купить которую планируется в ближайшее время, были в порядке.
Важно отражать в договорах все моменты: стоимость, дату совершения сделки, количество сторон-участников сделки. присутствующих при совершении сделки лиц. При этом желательно проверить квартиру (если это вторичное жилье) на наличие задолженностей, историю квартиры и наличия судебных исков, связанных с жильем.
Для участников долевого строительства важно помнить, что строительные компании не всегда обладают правом самим продавать квартиры, а потому стоит внимательно изучить договор и понять, кому оплачивается сумма за квартиру. Получаемый документ должен иметь мокрую печать предприятия, которое выдает этот документ.
При получении технического паспорта стоит сравнить план-схему с квартирой, так как периодически застройщики экономят, и квартира может не соответствовать выдаваемому плану, что влечет для будущего владельца неудобства и затраты с оформлением сделки с жильем.
Получение документов на квартиру требует постоянного контроля над процессом. Важно с самого начала правильно собрать необходимый пакет документов на квартиру, с тем, чтобы потом не стать жертвой мошенничества или семейных конфликтов между родственниками бывшего собственника.
Подробнее о правоустанавливающих документах на недвижимость вы можете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже
- Похожие записи
- Земли запаса — это территории, не обремененные хозяйственным назначением
- Как заказать технический паспорт на квартиру, куда следует обратиться
- Эти вопросы касаются каждого: что нужно знать о землях водного фонда?
- Получение разрешения на строительство в Перми
Коротко о понятии «копия документа»
Как мы видим из большинства требований, предъявляемых к выдаче документов, в большинстве случаев речь идет именно об их копиях. Часто случается так, что сотруднику нужен не один документ, а целый пакет. В этих случаях сотруднику рекомендуется написать соответствующее заявление, где по пунктам должны быть указаны справки и выписки, которые сотрудник запрашивает. Правило оформления копий документов отображены в документе 19-летней давности, а именно в ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденный Постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28. Согласно тексту Стандарта, копией будет являться в интерпретированной форме, дубликат, полностью отображающий внешние признаки исходного документа. Просто сделать распечатку из 1С или ксерокопию будет недостаточно. Юридическую силу этому дубликату добавляет печать организации и подпись ответственных лиц. Если уже после этого в адрес бухгалтерии последуют обвинения в виде «неподходящего» вида созданных дубликатов, то здесь можно вежливо сослаться на вышеуказанный ГОСТ, а далее «попросить» сотрудника или коллег из другой компании больше не предъявлять безосновательных требований, ибо все сделано по Закону.
Какие документы нужно оформлять после покупки дома
- В наличной форме. Как правило, производится в день подписания договора. Для этого необходимо выбрать банк, в котором будет произведено подписания договора. После его подписания деньги отправляются в ячейку.
Условия открытия ячейки указываются заранее, при заключении договора с банком.
- При безналичном расчете в договоре указывается расчетный счет продавца. После подписания договора, деньги переводятся покупателем на этот счет.