Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самозахват земельного участка соседями: как защитить свои права». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 72 Кодекса о земле самовольное занятие земельного участка выражается в огораживании земельного участка, иных мерах для воспрепятствования доступа на него других лиц, в возведении на нем различных сооружений, обработке и производстве посадок, посевов сельскохозяйственных и иных культур, т. е. такой деятельности, которая свидетельствует о том, что данный земельный участок используется конкретным лицом при отсутствии у него прав на этот земельный участок.
Также вступают в силу отдельные нормы, касающиеся узаконения самовольно занятых земель (так называемая «земельная амнистия»). Согласно новым нормам граждане будут вправе оформить ранее самовольно занятые земельные участки.
«Чтобы попасть под „земельную амнистию“, гражданам с заявлением необходимо обратиться в соответствующий местный исполнительно-распорядительный орган. Все будет зависеть от того, какой вид нарушения совершен и на каких землях. Если было осуществлено полное самовольное занятие всего земельного участка, а также нарушение границ земельных участков, например сельскохозяйственных земель либо лесного фонда, то тогда нужно будет обращаться в областной исполнительный комитет и решения будут приниматься с согласия главы государства.
Если же речь идет о землях населенных пунктов, тогда нужно будет обращаться в соответствующий исполнительный комитет. В частности, в границах Минска, областных центров, городов областного подчинения — в областной исполнительный комитет. Если мы говорим о районных центрах, городах районного подчинения, городских поселках — то в районный, если говорим о сельских населенных пунктах (кроме агрогородков) — то в сельский, если же об агрогородках — то в районный исполнительный комитет», — пояснила специалист.
В частности, «деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения)» признается самовольным строительством, если она осуществлена на участке, самовольно занятом, используемом не по целевому назначению или предоставленном землепользователю с нарушениями, либо если само строительство (реконструкция) выполнено без соответствующего разрешения или проектной документации, если таковая требуется по законодательству.
Причем участок считается предоставленным с нарушением законодательства, если он предоставлен: государственным органом, не имеющим на то полномочий; без проведения земельного аукциона, «когда предоставление участка возможно только по результатам аукциона»; с нарушением установленной очередности; без предварительного согласования места размещения участка, если таковое требуется по законодательству.
Но даже если ни одно из вышеперечисленных нарушений не было допущено, строительство (реконструкция) все равно может быть признано самовольным, если оно выполнено «с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил».
Здесь под «существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил» следует понимать «нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта».
Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой. А самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено.
В свою очередь лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку традиционным путем, как предусматривает ГК, и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Какие же санкции могут быть применены к гражданину, чьи действия признаются по закону самовольным строительством?
Участок достался с нарушениями
Если строительство признано самовольным по причине использования участка не по назначению либо его предоставления с нарушениями законодательства, а также при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой (законный приобретатель), то в этих случаях власти (облисполком или Мингорисполком) могут принять одно из двух решений, опять же если иное на установлено Президентом РБ: «о сносе самовольной постройки и приведении участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние» или «о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства», состояние. При этом ГК допускает, что за самовольщиком, у которого участок находится в собственности, в пожизненном наследуемом владении, (в том числе за законным приобретателем) по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
И еще по новым правилам подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение.
Между тем отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполкома или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка. В этом случае местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) осуществляет одно из следующих действий: сносит самовольную постройки или приводит ее в прежнее состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), и приводит участок в пригодное состояние. Как третий вариант, местный исполком подает в суд заявление о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил).
Кстати, для реализации третьего варианта Законом внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс РБ. В новой редакции изложен в частности Параграф 6 главы 30 ГПК «§ 6. Особенности рассмотрения дел о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права коммунальной собственности на недвижимую вещь».
Отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в законную силу решение областного (Минского городского) исполкома или невыполнение такого решения в установленный срок, признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка (Статья 237 ГК «Отказ от права собственности» в новой редакции).
Снос за счет «самовольщика»
Следует также отметить, что любое решение местного либо регионального исполкома (в том числе Мингорисполкома), которое предусматривает снос самовольной постройки, приведение ее или участка в прежнее состояние, должно содержать сроки выполнения таких действий. И эти действия обязан выполнять сам самовольщик (законный приобретатель самовольной постройки) и за собственный счет. При этом, если строительство признано самовольным по причине незаконного предоставления «самовольщику» земельного участка либо продажи ему участка с самовольной постройкой, то «самовольщик» после выполнения решения, например, о сносе самовольной постройки вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.
Если самовольщик, законный приобретатель отказывается сам снести (привести в прежнее состояние) самовольную постройки, привести участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние, то это делают местные власти (уполномоченная им организация). Если только самовольщик не обжаловал в установленном порядке соответствующее решение исполкома.
Взыскание понесенных местными властями соответствующих затрат производится в судебном порядке.
В том случае если «самовольщик» оказался таковым по вине местных органов власти (их должностных лиц) либо иного государственного органа, который предоставил участок, не имея на то полномочий, то причиненный добросовестному землепользователю вред возмещается «за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы» (ст. 938 ГК).
Ответственность и штрафы за самозахват земли в 2021 году
Статей 7.1 КоАПа предусмотрена ответственность за самозахват земли в виде штрафных санкций.
В 2021 году предусмотрен административный штраф за самовольное занятие земельного участка. Размер штрафа зависит от того, на кого он будет наложен и от того, поставлен ли участок на кадастровый учёт и определена ли его кадастровая стоимости. Если да, то согласно ст. 7.1 КоАП РФ, штраф будет:
- на граждан — 1–1,5% стоимости, но при этом не меньше чем 5000 рублей
- на должностных лиц — 1,5–2%, но в любом случае более 20000 рублей;
- на организации — 2–3%, но не менее 100000 рублей.
Если же стоимость не определена, то штраф будет равен:
- для обычных граждан — от 5000 до 10 000 рублей;
- для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;
- для организаций — от 100 000 до 200 000 рублей.
Самовольное занятие земельного участка
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
Основы землепользования
Принципы и основные нормы использования земельных наделов определены . Их главные постулаты перечислены в ст. 1:
- значимость земли как основного компонента жизнедеятельности;
- приоритет ее защиты в качестве важнейшего элемента окружающей среды и средства производства;
- главенство охраны жизни и здоровья человека;
- единообразие судьбы участков и связанных с ними объектов;
- платность использования;
- право на участие общественных и религиозных организаций, а также отдельных граждан в решении вопросов, касающихся реализации их прав на землю;
- главенство сохранения особо ценных земель и охраняемых территорий;
- деление по целевому назначению на категории;
- равное соблюдение законных интересов граждан и общества.
Кому жаловаться на самозахват участка
Если незаконное завладение территорией не вызывает сомнений, а факт ее эксплуатации установлен, у собственника возникает вопрос, куда жаловаться на противоправные действия захватчика.
Первая инстанция – местная администрация, в компетенции которой находится решение подобных вопросов. Если ожидаемый результат не достигнут, придется обратиться с иском в суд по месту нахождения земли.
В исковом заявлении нужно упомянуть:
- обстоятельства захвата ЗУ;
- основания возникновения права собственности на надел;
- перечень мер, принятых для возврата участка.
При составлении иска целесообразно ориентироваться на образец требования об освобождении земельного участка. Он содержит настоятельную просьбу вернуть незаконно захваченный надел.
К исковому заявлению нужно приложить пакет необходимых документов.
Комментарии к статье 7.1 КоАП РФ, судебная практика применения
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» содержатся следующие разъяснения:
Что понимается под самовольным занятием земель?
Статьей 7.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.
