Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
На что обращать внимание при приемке квартиры
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Приемка квартир с отделкой проходит по тому же сценарию. Но здесь собственникам немного проще. Они сразу могут оценить, как работают краны, функционирует ли слив и горит ли свет. Вы плохо разбираетесь в технических нюансах? Пригласите профессионала. Есть компании, которые платно оказывают подобные услуги. За 5-10 тыс. рублей специалист проведет полный осмотр, напишет замечания и укажет в акте, какие дефекты нужно исправить.
Заполняем смотровой лист
Все недочеты, из-за которых вы не можете принять объект в новостройке, внесите в смотровой лист. Мотивируйте свои замечания. Для убедительности снимите их на фото или видео (может пригодиться в дальнейшем). Если недочетов много, у вас несколько вариантов:
- вы подписываете смотровой акт с указанием выявленных недостатков, а застройщик должен будет исправить их в течение гарантийного срока новостройки (5 лет);
- вы не принимаете квартиру, а составляете дефектный акт, на основании которого застройщик доделывает квартиру и приглашает вас на повторный просмотр.
Кaкиe инcтpyмeнты вaм пoнaдoбятcя вo вpeмя пpиeмки
Чтoбы выявить дeфeкты и зaфикcиpoвaть иx для cocтaвлeния пpeтeнзии вoзьмитe c coбoй нaбop пpocтыx инcтpyмeнтoв и пpиcпocoблeний:
блoкнoт и aвтopyчкy — для зaмeтoк, зaпиcи измepeний, пpoвeдeния вычиcлeний, пpoвepки paбoты вeнтиляции;
фoтoaппapaт — чтoбы зaфикcиpoвaть нapyшeния и нecooтвeтcтвия;
фoнapик — для ocмoтpa зaтeмнeнныx yчacткoв квapтиpы, для пepecтpaxoвки, ecли в кaкoм-либo из пoмeщeний нe бyдeт ocвeщeния;
cтpoитeльный ypoвeнь — чтoбы пpoвepить, poвнaя ли пoвepxнocть cтeны;
вepтикaльный oтвec — чтoбы yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy;
pyлeткy или лaзepный дaльнoмeтp — для измepeния фaктичecкoгo paзмepa кoмнaт и пocлeдyющeй пepeпpoвepки oбщeй плoщaди жилья;
нeдopoгoй элeктpoпpибop или вoльтмeтp — для пpoвepки poзeтoк и нaпpяжeния в ниx.
Baжнo! Нe пpoвepяйтe poзeтки c пoмoщью зapядки и aйфoнa. Ecли в элeктpoceти нeпoлaдки, тeлeфoн мoжeт зaкopoтить.
Oбнapyжeнныe вo вpeмя ocмoтpa квapтиpы нeдoчeты зaфикcиpyйтe и oпишитe в блoкнoтe, cфoтoгpaфиpyйтe. Эти дaнныe пoнaдoбятcя для зaпoлнeния дeфeктнoгo aктa, дoкaзaтeльcтвa нapyшeния cтpoитeльнoгo дoгoвopa и pacчeтa cyммы кoмпeнcaции, ecли зacтpoйщик нe cмoжeт ycтpaнить дeфeкты, нaпpимep, ecли фaктичecкaя плoщaдь квapтиpы oтличaeтcя oт пpoeктнoй.
Вопрос № 5: Каковы технические особенности квартир?
Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:
- без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
- черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
- полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.
По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.
Дополнительная информация, которую необходимо получить:
- количество квартир на площадке;
- вид из окон и естественная освещенность;
- возможности перепланировки.
Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться устранения проблемы.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
- Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
- То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.
- Грамотно составленная дефектная ведомость – залог успешного получения компенсации и исправления всех недочетов застройщиком. Обязательно составьте ее в двух экземплярах, сфотографировав все дефекты и задокументировав их.
- Не стесняйтесь требовать от застройщика исправления крупных недочетов. Закон на вашей стороне. В случае мелких доделок есть резон прислушаться к здравому смыслу – что будет дешевле и проще: ждать исправления от застройщика или сделать самим.
Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.
Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.
Документы для ввода в эксплуатацию
Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.
Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.
Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.
«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».
Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.
Что нужно иметь при себе во время приемки
Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.
Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.
Вам нужен ремонт?
Почему рискованно сразу подписывать Акт приема-передачи?
Приобретение квартиры в новостройке — это долгий квест, испытывающий нас на прочность. Инвестируя в это дело немалые деньги мы испытываем массу эмоций. И в основном это страх и недоверие (вдруг что-то пойдет не так). И когда этот квест подходит к концу, и становишься владельцем долгожданной квартиры, все страхи уходят, и наконец наступает облегчение и радость.
И вот здесь кроется психологическая ловушка — кажется, что все уже позади и можно наконец-то «выдохнуть» и ехать получать заветные ключи. Увы, но сдача жилого комплекса в эксплуатацию — это еще не финал. Ведь предстоит еще принять «товар», правильно оценить его качество и грамотно предъявить претензии застройщику, в случае выявленных нарушений.
На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.
Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:
- разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию
- проектную декларацию и все изменений к ней
- финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев)
- технико-экономическое обоснование строительного проекта
- заключение экспертизы указанной выше проектной документации
- документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или свидетельство, подтверждающее зарегистрированное право собственности)
- заключение уполномоченных органов исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и его проектная декларация соответствуют требованиям закона
- проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ)
- градостроительный план территории (схематическая карта)
- фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома
- информация о инициированной процедуре банкротства
- данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов
- документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство о постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
- иные предусмотренные законами документы
Застройщик несет ответственность за невыполнение своих законных и договорных обязательств. Права дольщиков защищены. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.
Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения застройщиком соответствующего разрешения. В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом.
Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.
Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый день просрочки платит дольщику неустойку.
Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.
Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и передача дольщикам квартир считается осуществленной в законном порядке, и дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных несоответствий нельзя ставить подпись в акте приемке-передачи.
Вместе с квартирой владелец одновременно получает инструкцию по эксплуатации.
В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:
- потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт приемки-передачи или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
- предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
- запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.
Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.
Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.