Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:
- Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Долгосрочный договор аренды нежилого помещения
Процедура составления акта и возникновения долгосрочных правоотношений, в отличии от заключения обычной сделки, имеет ряд значимых особенностей. В качестве основных следует привести ряд пунктов, строго регламентируемых к включению в документацию:
- Место расположения здания, указанное в ЕГРН. Привести нужно полный перечень адресных данных.
- Полная информация относительно сдаваемой постройки, включенная в пункты на основании документов, представленных регистрационным государственным органом.
- Типовая принадлежность постройки, общая площадь, этажность и прочие технические характеристики.
Нужно ли регистрировать
Необходимость в проведении регистрационных мероприятий в отношении склада или хозяйственного объекта зависит от того, на какое время он передается в наем. Так, если приведенный срок составляет менее года, необходимость в обращении граждан в Росреестр отсутствует. В иных ситуациях это требование характеризуется в качестве обязательного, в противном случае соглашение будет признано недействительным, а непосредственно документация – утратившей силу.
Процесс подготовки типового бланка определен и регламентирован нормами действующего законодательства. Арендодателю и арендатору следует обратить внимание на соблюдение ряда нюансов и условий, нарушение которых влечет за собой признание ее недействительной.
Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда
Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.
Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:
- паспорта;
- документы о праве собственности (арендодатель);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).
Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.
Необходима ли регистрация
Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.
Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.
Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.
Порядок регистрирования договора аренды
Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:
- кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
- сам договор;
- заявление о регистрации соглашения.
Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.
Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.
Дополнительное соглашение к документу
По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.
Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:
- Продления срока аренды
- Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
- Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.
Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.
Что такое договор субаренды
Субаренда – это передача арендатором прав на аренду имущества третьему лицу – субарендатору.
Законность такой переуступки также прописана в ст. 615 ГК. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- арендодоатель (наймодатель) согласен с передачей прав на аренду третьему лицу и это согласие прописано в договоре;
- ответственным за выполнение условий договора аренды остается арендатор (наниматель), т.е. если субарендатором причинен какой-либо материальный ущерб, то ответственность несет арендатор;
- арендатор заключает с субарендатором договор субаренды, длительность действия которого не должна превышать срок действия основного арендного договора.
Как избежать сложностей в процессе заключения договора
На сегодняшний день, оформление подобных договоров нашло распространенную практику. При этом, чаще всего сложности возникают в тех ситуациях, когда помещение предоставляется для аренды впервые и соответственно человек не владеет определенными юридическими знаниями. Достаточно распространенной ошибкой, при сдаче в аренду объектов большой площади и соответственно по не малой стоимости, является ограничение в проведении наличного расчета и налоговых последствиях с обеих сторон. Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуется обращаться за помощью к юристам, которые работают в этой сфере деятельности на протяжении длительного периода времени и соответственно знают, какие особенности существуют.
Сегодня, юридические фирмы, оказывающие услуги в вопросе оформления подобных договоров работают практически в каждом населенном пункте. Поэтому сложностей для того чтобы найти специалиста в целом не возникает. При этом далеко не всегда такие специалисты действительно владеют навыками в оформлении договоров на аренду помещений. Как следствие, делают даже самые незначительные ошибки.
Чтобы подобной ситуации избежать и не воспользоваться услугами дилетантов, которые просто-напросто заберут ваше время, а также денежные средства, рекомендуется ответственно подходить к поиску фирму оказывающей юридические услуги.
Чаще всего, специалисты являющиеся профессионалами знают, каким образом оформить документ верно. Фирмы с репутацией, как правило, являются «на слуху» в городе. Введя название такой компании или имя нотариуса в поисковике, всегда можно найти отзывы про его деятельность. Нередко, люди ищут специалистов по своим знакомым, которые когда-либо уже сталкивались с необходимостью решения данного вопроса. Таким образом, если ответственно подойти к поиску юридической фирмы, то каких-либо проблем возникнуть не должно.
В заключение можно сказать о том, что договор подразумевающий юридическое оформление аренды помещения между физическими лицами является необходимым, если вы хотите чтобы сдача происходила в соответствии с действующим законодательством нашей страны. К тому же, если данный документ не оформить, то может произойти внештатная ситуация, к примеру, преднамеренная порча имущества. Собственник уже не сможет доказать то, что действительно предоставлял в аренду принадлежащее ему помещение.
При правильном подходе к данному вопросу, оформить договор аренды помещения между физлицами можно за минимальное количество времени – несколько часов.
Оформление договора аренды
Правильное заполнение всех описанных пунктов, однако, не является гарантией того, что договор оформлен абсолютно правильно. Очень часто неопытные предприниматели не обращают внимания на еще одну неотъемлемую часть договора – акт приема-передачи имущества. А ведь именно он доказывает факт исполнения арендодателем условий договора.
Законодательство допускает произвольную форму этих документов. Важно только, чтобы в них были указаны следующие сведения:
- подробная характеристика объекта, включая его площадь;
- цель аренды помещения;
- состояние объекта, включая состояние окон, дверей, фасадов и прочих конструктивных элементов;
- необходимость проведения того или иного ремонта;
- допустимо ли размещение наружной рекламы;
- состояние инженерных сетей;
- показания приборов учета;
- факт передачи ключей, пропусков и пр.;
- фраза о соответствии помещения условиям договора, и об отсутствии взаимных претензий по этому поводу.
Аренда нежилого помещения: рекомендации и советы
Договор аренды нежилой недвижимости только заключительная часть айсберга. Однако перед его подписанием арендатору нужно провести внушительный объем подготовительной работы.
В частности, следует для себя чётко определиться с требованиями, которым должен соответствовать будущий объект.
В их число входят целевое назначение, площадь, наличие всех коммуникаций, перечень дополнительных услуг, которые может предоставить арендодатель (охрана, парковка, пользование интернетом и т. д.).
В зависимости от этого и может быть заполнен предоставленный нами бланк договора аренды нежилого помещения.
Также следует учесть при выборе предмета аренды удобную транспортную развязку. Особенно это касается торговых и офисных помещений. Ведь согласитесь, что если, скажем, магазин будет расположен в удобном месте, то для арендатора существенно повышается вероятность получения прибыли от работы торговой точки.
Перед подписанием договора рекомендуется проверить всеми возможными способами, не находится ли будущий объект нежилой недвижимости под залогом или арестом. В противном случае арендатора могут ожидать серьёзные осложнения.
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом – это контракт, в соответствии с которым помещение переходит во временное пользование организации на оговоренный срок на возмездной основе. Сторонами сделки являются:
- арендатор (пользователь помещения);
- арендодатель (собственник).
Максимальный срок договора неограничен законом. Особенностью контракта является необходимость его государственной регистрации, если срок соглашения превышает 12 месяцев.
Закон устанавливает требования к соглашению. Среди них:
- условия контракта согласованы сторонами;
- соглашение оформляется в виде письменного документа в одном экземпляре;
- контракт предусматривает переход прав как на помещение, так и на земельный участок, на котором оно расположено;
- документ, оформленный на срок более 3 лет, подлежит нотариальному удостоверению.
Условия заключения договора:
- Осмотр помещения.
- Изучение правоустанавливающих документов на объект.
- Изучение прав арендодателя на передачу объекта в аренду.
- Составление проекта договора.
- Согласование условий контракта.
- Подписание соглашения.
- Государственная регистрация документа, заключенного на срок от 12 месяцев и более.
Рассмотрим, может ли ИП (Индивидуальный Предприниматель) сдавать в аренду имущество, принадлежащее физическому лицу. Если у гражданина в собственности есть несколько объектов недвижимого имущества, которые он регулярно сдает в аренду, он должен зарегистрироваться в качестве ИП.
Это поможет сэкономить на налогах и снимет возможность наложения штрафа за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
С последующим выкупом
Аренда помещения у физического лица юридическим лицом с последующим выкупом оформляется редко. В случае оформления такого документа необходимо обратить внимание на следующие особенности:
- последующий выкуп имущества должен быть предусмотрен контрактом изначально;
- на предмете сделки не должно числиться долгов по коммунальным платежам;
- объект не должен состоять на учете в жилом фонде;
- сторонами оформляется письменный договор;
- арендодатель должен быть собственником имущества;
- договор должен включать размер арендной платы и стоимость имущества;
- перед заключением контракта необходимо провести экспертную оценку;
- договор обязательно должен иметь срок;
- в документе указывается цель аренды и выкупа;
- соглашение должно включать порядок оплаты.
Подготовив образец договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и юридическим лицом, стороны должны передать его на государственную регистрацию. Органом, уполномоченным на проведение процедуры, является Росреестр. Закон предусматривает возможность передать документы в уполномоченный орган следующим образом:
- через МФЦ;
- почтой;
- через электронный сервис Росреестра.
При подаче заявления на регистрацию через портал Госуслуги, автоматически происходит перенаправление на сайт Росреестра.
Соглашение регистрируется в уполномоченном органе, расположенном по месту нахождения недвижимости.
Перечень документов для регистрации:
- заявление сторон на проведение регистрации;
- заявление о постановке на кадастровый учет (при необходимости);
- оригинал договора и его копии (2 шт.);
- кадастровый паспорт (электронный экземпляр – при наличии);
- гражданские паспорта арендодателя и представителя арендатора;
- учредительные документы арендатора;
- доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия представителя;
- согласие супруга арендодателя (заверенное нотариально).
В 2018 году величина пошлины на регистрацию договора составит 1000 р. для физических и 15 000 р. для юридических лиц. Если оплата пошлины проводится через Госуслуги, то предоставляется скидка в размере 30%.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Договор аренды может заключаться на неопределенный срок, длительностью менее или более одного года. Если соглашением не оговорен конкретный срок аренды, оно может быть расторгнуто в любое время, при оповещении второй стороны за 3 месяца.
Сделка со сроком аренды на один год может автоматически продлеваться на аналогичный срок по истечении предыдущего периода.
Договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательному фиксированию в государственных учреждениях и вступает в действие только с момента официальной регистрации. Если какая-либо из сторон уклоняется от регистрационных действий, вторая вправе потребовать их исполнение при помощи иска.
Для осуществления государственной регистрации необходимо обратиться в управление регистрационной службы с пакетом документов, в состав которых должны быть включены:
- Заявление обеих сторон.
- Документы, удостоверяющие личности заявителей.
- Оригиналы договора.
- Документы, подтверждающие право на данное помещение.
- Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки юридическое лицо
- Поэтажный план с описанием арендного помещения.