Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на ОНС в судебном порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Использование упрощенного порядка
Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.
Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:
- домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
- домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.
Право собственности на незавершенное строительство
В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.
Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.
Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.
Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:
- продать;
- подарить;
- передать в наследство;
- обменять;
- заложить под денежные средства.
Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства?
Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.
П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от № 25).
Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:
- Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
- Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте.
Как оформить недостроенный дом в собственность
Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.
Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.
Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.
51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.
Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.
Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Можно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:
- получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
- прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
- консервация строительного объекта;
- соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
- приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
- государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.
Как признать право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик обанкротился?
Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои деньги в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:
- стадия строительства объекта;
- приняла ли дом госкомиссия;
- произведена ли приемка квартиры у застройщика, то есть подписан или нет акт приема-передачи;
- количество помещений в доме, на которые зарегистрированы права собственности
Если дом полностью построен и принят комиссией, на руках у участника имеется передаточный акт, подписанный до того момента, как строительная фирма была объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.
Если же акта приема-передачи у дольщика нет, то признание права собственности на недострой возможно, если в этом же доме зарегистрированы или признаны судом права собственности на не менее чем треть помещений.
Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в собственность. Ему нужно успеть подать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства до того времени, как строительную компанию признают банкротом, и будет открыто конкурсное производство. Если дело будет принято к производству до начала конкурса, суд обязан его рассмотреть и принять решение.
Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства и проверять:
- соответствие фактического этапа стройки запланированному в проектных документах;
- финансовую отчетность застройщика.
Вся интересующая информация должна быть представлена на официальном сайте застройщика.
Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:
- долгое время не передает жилье участникам;
- не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
- имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).
Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признание права собственности на незавершенное строительство возможно только до начала процедуры банкротства.
Сложности в учете ОНС
При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
- определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
- если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
- если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
- если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.
Необходимые документы
Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
- Разрешение на возведение объекта.
- Бумаги по проекту.
- Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
- Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
- Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.
Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.
Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:
- Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
- ГПЗУ.
- Схема планировочной организации участка.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома
Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.
Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.
Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.
Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.
Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?
В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?
Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?
Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:
- гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
- участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.
До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:
- определено местоположение в строящемся доме;
- обозначена площадь.
Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.
Регистрация собственности: полный перечень документов
В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:
- стандартный бланк заявления;
- оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
- весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
- документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
- документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).
Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.
Признание права собственности, когда застройщик обанкротился
Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:
- Стадия готовности объекта.
- Был ли он принят госкомиссией.
- Подписан ли акт приёма-передачи.
Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.
В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.
Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.
Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:
- Долгое время жильё не передают дольщикам.
- Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
- Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).
Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.