Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Куда жаловаться на застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В данный орган, чьи полномочия действуют на уровне региона, обращаются с жалобами на строительные компании о нарушение им законов о градостроительстве, игнорировании технических регламентов, проектной документации и махинации с деньгами.
Когда необходима жалоба на застройщика?
Итак, рассмотрим отдельные случая, когда стоит написать жалобу на застройщика:
- Если по мнению гражданина, юрлица, при строительстве застройщиком допускаются нарушения, которые представляют угрозу для жизни и здоровья людей, например, не огорожен котлован или строительная площадка;
- Если участник долевого строительства считает, что при строительстве нарушаются техрегламенты, строительство ведется без надлежащего разрешения, с нарушением проектно-сметной документации;
- Если нарушаются права физлица как потребителя, например, нарушены сроки передачи квартиры и др.;
- Если при выполнении определенных работ у организации не имеется лицензии, допусков и заявителю об этом известно;
- и в других подобных случаях.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Законодательная база для защиты прав дольщика
Основной законодательный акт, регламентирующий отношения застройщика и его инвесторов по договору долевого участия — Федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 7 которого предписывает обязанность строительной компании соблюдать все технические нормы и регламенты.
Также дольщик находится под защитой закона ФЗ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителя» (права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы закреплены в ст. 29).
При невозможности разрешения спора в претензионном порядке разбирательство переносится в суд.
Вступая в противостояние со строительной компанией, учтите, что на стороне противника гарантированно будут выступать опытные юристы. Заручитесь поддержкой юриста по недвижимости:
Как написать жалобу на застройщика?
При подготовке жалобы на застройщика, указанный документ должен содержать следующую информацию:
- Наименование органа контроля, в который подается жалоба, с указанием его адреса местонахождения;
- Данные заявителя, который подает жалобу, а именно, ФИО, адрес, номер телефона;
- Наименование документа, который просто можно назвать «жалоба» или «жалоба на конкретного застройщика»;
- Непосредственно в тексте жалобы необходимо изложить, когда, где, какие нарушения выявил заявитель, или каким образом нарушаются его права застройщиком, каким нормативно-правовым актам не соответствуют выполняемые работы, почему, по мнению заявителя, выявленные им нарушения являются нарушениями;
- В просительной части жалобы заявитель должен указать свои требования, например, провести проверку, принять меры по обязанию застройщика устранить нарушения;
- Если заявитель желает приложить какие-то документы, например, фотографии, копии из проектной документации и т.д., соответствующие документы должны быть перечислены в приложении;
В конце жалобы проставляется дата, подпись и расшифровка подписи.
Жалоба должна быть подготовлена в двух экземплярах, один экземпляр для надзорного органа, а другой для отметки на экземпляре заявителя, если жалоба будет подаваться непосредственно в надзорный орган.
В жилищную инспекцию жалоба направляется, если нарушаются права дольщика, указанные в договоре. Чаще всего спорная ситуация возникает при сдаче дома.
Непорядочный исполнитель может потребовать оплатить коммунальные услуги. Здесь стоит пояснить, что с момента ввода дома в эксплуатацию до того времени пока не будет подписан акт приема-передачи жилого помещения платить коммуналку должен застройщик. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания передаточного акта (ст. 153 ЖК РФ). Новый собственник заключает договор с УК и делает оплату за потребленные услуги. Также организация рассматривает вопросы, если нарушения касаются подключения объекта к городским коммуникациям.
Жаловаться на застройщика в полицию нужно в случае откровенно мошеннических действий с его стороны. Заявление подается лично в отдел полиции с приложением копий подтверждающих документов. Например, заявление о мошенничестве можно подать, если:
- строительство дома ведется на земельном участке, не предназначенном для возведения многоквартирных жилых домов (чаще всего, участке под ИЖС — индивидуальное жилищное строительство);
- руководство застройщика насобирало с дольщиков денег за квартиры и исчезло. Дом не строится, деньги дольщику никто возвращать не собирается;
- умышленное доведение компании-застройщика до банкротного состояния.
В какие инстанции следует обращаться с жалобой на застройщика
Если конфликт с застройщиком не удалось урегулировать мирным путем, следует разобраться, в чьей зоне ответственности находится дальнейшее разрешение данной проблемы.
- В государственную жилищную инспекцию с жалобой на застройщика следует обращаться, если им не предоставляются ключи от квартиры и акт приема-передами, но уже взымается оплата за коммунальные услуги.
- В полицию следует обращаться, если присутствует факт мошенничества, к примеру, дом строится на участке, на котором запрещено строительство.
- В региональный департамент строительства обращаются с претензиями о нарушении срока ввода дома в эксплуатацию, а также в случае, если строительство заморожено.
- Урегулирование споров между дольщиками, выплата компенсации за несоблюдение строительных сроков, возмещение затрат на ликвидацию строительных недочетов – разрешением подобных вопросов вправе заниматься только суд. занимается контролем в сфере прав потребителя. Если необходимо составить исковое заявление в суд, за помощью следует обратиться в эту государственную структуру.
Если возведение здания осуществляется без соответствующего разрешения, если дом возводят вразрез с проектом, подать жалобу на застройщика с требованием безвозмездного ликвидирования недостатков строительства или снижения стоимости объекта следует в инспекцию государственного строительного надзора.
Основания для обжалования
Основания для подачи жалобы на действия/бездействия застройщика можно распределить на несколько типов, каждый из которых соответствует области компетенции органов, которые займутся рассмотрением поданных жалоб.
- Органы местного самоуправления (структуры федерального, регионального и муниципального уровней, которые или взаимодействуют с застройщиками, или создаются специально для надзора за их деятельностью);
- Полиция/прокуратура. Основание для обращения в данные инстанции может стать прямое или косвенное нарушение прав дольщиков. В последствии, по факту подачи жалобы будет возбуждено уголовное дело, а виновные лица привлечены к ответственности, понеся соответствующее наказание. Является одним из самых действенных способов воздействия на недобросовестных девелоперов; занимаются рассмотрением не жалоб, а споров. Потому при обращении в него следует составить не жалобу, а исковое заявление;
Обязательное условие: обращению в судебную инстанцию должна предшествовать попытка разрешения конфликта на досудебном уровне, а именно – подача жалобы на имя самого девелопера. И только в том случае, если он не ответит, или его ответ никак не повлияет на разрешение ситуации, следует обращаться в суд.
Процедура рассмотрения обращения
После того, как жалоба с сопутствующим пакетом документов будет подана в инстанцию, в течение 10-15 дней будет рассмотрена. Если факт нарушения законодательства будет иметь место и это подтвердят проверки, то составляется акт, по которому застройщик обязуется устранить нарушения. Но, такой вариант разворота событий будет иметь место только в том случае, если в действиях строительной компании не будет установлено уголовной составляющей. В последнем случае возбуждается уголовное дело со всеми сопутствующими разбирательствами.
Если в рассмотрении обращения будет отказано, заявитель обязательно должен получить письменный отказ с четкой аргументацией такого решения. В таком случае заявитель, если он считает, что решение не обоснованно, имеет право обращаться в суд.
Подать жалобу на застройщика в прокуратуру – одно из эффективных средств решения конфликтного вопроса с застройщиком, если мирный подход не дал должного результата. Дольщику, в свою очередь, нужно помнить о следующем:
- предоставляемые сведенья должны быть достоверными;
- обращение с претензией аргументированно, подкреплено документально, иначе жалобы вряд ли будет рассмотрена;
- только в письменном виде – в устном не принимаются и юридической силы не имеют;
- ситуация обрисовывается четко, подробно, со ссылкой на законодательство.
Отправить жалобу можно лично, по почте заказным письмом с уведомлением об получении корреспонденции адресату, по электронной почте. Обязательно письменное обращение подается в двух экземплярах – один остается у заявителя, один подается в ведомство.
Орган государственного контроля в области строительства
В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, область долевого строительства подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов. Они несут ответственность за выполнение широкого круга задач, из которых особенно полезными для обманутых дольщиков станут следующие:
- контроль за целевым использованием застройщиком средств, полученных от участников долевого строительства;
- принятие и рассмотрение жалоб физических и юридических лиц, поданных по вопросам из сферы компетенции органа;
- осуществление комплексной проверки деятельности и отчетности застройщика;
- направление девелоперам предписаний по поводу устранения совершенных ими нарушений;
- осуществление мер по привлечению недобросовестных застройщиков к предусмотренной законом ответственности;
- направление в правоохранительные органы материалов, выявленных в ходе проверок и связанных с фактами уголовно наказуемых нарушений;
- реализация правомочий по обращению и защите законных прав и интересов обманутых дольщиков в суде.
Что должно быть в жалобе
Следует ожидать, что в связи с бурей проблем вокруг 372-ФЗ НОСТРОЙ должен реагировать на заявления быстрее и не ударяться в буквоедство. Так что вполне возможно, что ваше обращение будет принято в работу и без всего этого списка.
Все статьи об изменениях в СРО в связи с принятием 372-ФЗ в 2016 году.
Однако этот список — то, от чего следовало отталкиваться при жалобах на СРО на протяжении прошедших лет. Так что обратить на него внимание в любом случае стоит. А дополнительную информацию по поводу того, обязательны ли отдельные его пункты в данном случае, вы можете получить по указанному выше телефону НОСТРОЙ.
Итак, список.
- название СРО, которую вы обвиняете в нарушениях — а также имена конкретных ее сотрудников, выносивших притеснившие вас решения, если вы знаете их имена;
- почтовый адрес, на который можно отвечать вам и реквизиты вашей компании. Может показаться, что это в принципе неважно — но не поддавайтесь этой логике;
- описание проблемы, возникшей из-за неправомерных действий СРО, и самих таких действий.
- копии документов, доказывающих некорректные действия СРО.
В каких случаях обращаться с жалобой на застройщика в инспекцию государственного строительного надзора
В данный орган, чьи полномочия действуют на уровне региона, обращаются с жалобами на строительные компании о нарушение им законов о градостроительстве, игнорировании технических регламентов, проектной документации и махинации с деньгами.
Согласно ч. 2 ст. 23 закона № 214, контролирующим органом является уполномоченный орган власти субъекта РФ, на территории которого ведется стройка. Инспекция государственного строительного надзора вправе:
- контролировать привлечение денежных вкладов застройщиком;
- направлять обязательные предписания;
- привлекать к ответственности за несоблюдение буквы закона;
- обращаться в судебные инстанции от имени дольщиков для защиты их прав;
- направлять материалы в компетентные органы для возбуждения уголовных дел в адрес застройщиков.
Как написать жалобу на застройщика?
При подготовке жалобы на застройщика, указанный документ должен содержать следующую информацию:
- Наименование органа контроля, в который подается жалоба, с указанием его адреса местонахождения;
- Данные заявителя, который подает жалобу, а именно, ФИО, адрес, номер телефона;
- Наименование документа, который просто можно назвать «жалоба» или «жалоба на конкретного застройщика»;
- Непосредственно в тексте жалобы необходимо изложить, когда, где, какие нарушения выявил заявитель, или каким образом нарушаются его права застройщиком, каким нормативно-правовым актам не соответствуют выполняемые работы, почему, по мнению заявителя, выявленные им нарушения являются нарушениями;
- В просительной части жалобы заявитель должен указать свои требования, например, провести проверку, принять меры по обязанию застройщика устранить нарушения;
- Если заявитель желает приложить какие-то документы, например, фотографии, копии из проектной документации и т.д., соответствующие документы должны быть перечислены в приложении;
Жалоба на строительную компанию в орган, контролирующий долевое строительство
Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» устанавливает, что надзор за застройщиками осуществляет уполномоченный комитет или агентство региона, отвечающее за вопросы долевого строительства. Как правило, эти полномочия передаются местному комитету по строительству или службе строительного надзора. Ее точное название и адрес в каждом регионе России можно узнать на сайте правительства региона или в администрации.
Этому контролирующему органу можно направить жалобу на действия строительной компании. Такую жалобу имеет смысл направлять, если дольщик считает, что его права нарушены, и 214 ФЗ не соблюдается.
Органы строительного надзора также контролируют соблюдение норм и правил строительства. Их заинтересуют сообщения о строительстве без разрешений, отклонениях от утвержденного проекта и т.п.
Рассмотрев жалобу, контролирующий орган может выдать строительной компании предписание об исполнении закона и привлечь ее к административной ответственности. При наличии оснований он передаст информацию о нарушении закона застройщиком в органы, занимающиеся уголовным преследованием.
Жалоба на застройщика в прокуратуру и органы полиции
Прокуратура является еще одним органом, куда можно пожаловаться на действия застройщика. Органы прокуратуры осуществляют надзор за соблюдением законов в России. Поэтому любые нарушения закона входят в сферу их ответственности.
Прокуратура по общему правилу не имеет право вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Тем не менее, когда нарушение прав граждан существенно и очевидно, органы прокуратуры обязаны отреагировать. В их распоряжении находится существенный арсенал средств – от гражданских исков против строителей, до выдачи обязательных предписаний и привлечения застройщика к ответственности.
Органы полиции уполномочены принимать от граждан заявления о совершенных преступлениях. Если по мнению дольщика, застройщик является мошенником, незаконно присвоившим средства дольщиков, он может обратиться в полицию. При этом необходимо проследить, чтобы заявление было зарегистрировано
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.