Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лизинг недвижимости для юридических лиц — как это устроено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во время действия договора лизингополучатель выплачивает ежемесячные платежи лизингодателю и имеет право использовать полученную недвижимость только в коммерческих целях. Однако следует не забывать про возможные штрафы в случае невыполнения условий сделки.
Лизинг по сравнению с арендой: чем отличается и что выгодней
Основное отличие: машину в лизинге можно выкупить в конце действия аренды. При стандартных арендных отношениях сделать это нельзя.
Еще одно отличие состоит в том, что лизинг не может предложить физическое лицо, только юридическое. А точнее – лизинговая компания, у которой есть право на соответствующую деятельность. Имущество в аренду может предложить как физическое, так и юридическое лицо.
Важное преимущество лизинга – налоговые льготы. Есть и еще одно. Компании, предоставляющие оборудование, могут предложить товары только из наличия. Если нужно какое-то специфическое, то компания не сможет удовлетворить запрос. Абсолютно другая ситуация с лизингом. Компания может купить именно то, что нужно клиенту.
Но есть плюс и у аренды – процесс оформления проходит гораздо быстрее. Не нужно подтверждать платежеспособность, предоставлять поручительство или залог.
Исполнение и завершение сделки
На лизингополучателе лежит ответственность не только за своевременную оплату, но и за сохранность взятого имущества. В случае нанесения ущерба или разрушения лизингодатель имеет право требовать возмещение ущерба и полностью расторгнуть сделку с возвратом недвижимости. Если в процессе исполнения сделки одна из сторон понесла убытки из-за невыполнения условий, то она также имеет право требовать материальной компенсации, которая соответствует понесенным убыткам.
По окончанию действия договора (через 5-10 лет) лизингодержатель может получить имущество в полное владение, выплатив остаточную минимальную сумму при условии, что ни одна из сторон не имеет претензий и все условия были выполнены.
После оплаты последнего платежа компании составляет документы для передачи прав собственности, заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи недвижимости.
Лизинг и аренда: в чем разница?
Лизинг очень похож на аренду — клиент лизинговой компании, по сути, арендует имущество на протяжении всего срока договора. В обоих случаях есть владелец имущества, который готов его сдать на определенных условиях. Но между лизингом и арендой есть разница, причем весьма существенная. Ниже — ключевые параметры, по которым вы можете выбрать подходящий способ пользования имуществом и понять отличия.
| Параметры | Лизинг | Аренда |
| Правовая основа | Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» | Гражданский кодекс РФ, ст.34. Федеральные законы об отдельных видах аренды. |
| Срок договора | Длительные сроки, которые, чаще всего, равны или близки к сроку полной амортизации имущества | Короткие сроки, которые можно продлить |
| Имущество | Нерасходуемое имущество, которое не имеет срока годности и не является природным объектом | Нерасходуемое имущество, которое не имеет срока годности и не ограничено в обороте |
| Возможность получения имущества в собственность | Есть | Нет |
| Право выбора имущества | Клиент сам выбирает имущество, которое хочет получить в лизинг | Клиент выбирает имущество из того, что ему предложит арендодатель |
| Пакет документов | Нужны документы, которые подтверждают существование бизнеса и платежеспособность | Подтверждать платежеспособность не нужно |
| Участники сделки | Лизинговая компания, клиент и продавец имущества. В сделке также могут участвовать страховые компании, юридические агентства и пр. | Арендодатель и арендатор |
| Ответственность за соответствие имущества заявленным требованиям | Несет арендодатель | Несет лизинговая компания, если сама предлагает имущество в лизинг и ищет продавца |
| Ответственность за утрату/порчу имущества | Несет арендодатель | Несет клиент |
| Субъект страхования имущества | Арендодатель | Чаще всего, клиент |
ТОП часто задаваемых вопросов про лизинг
1. Можно ли закрыть лизинговую сделку раньше срока?
Большинство лизингодателей предусматривают эту возможность и вписывают в договор лизинга. Но для клиента это может быть невыгодно — при досрочной оплате остаточной стоимости сумма выкупа будет выше, а возможностей снизить налоговую нагрузку — меньше. Быстрый выкуп привлекает внимание налоговых органов — например, в ФНС договор лизинга и вовсе могут аннулировать, признав его договором товарного кредита. Это автоматически лишает клиента налоговых вычетов.
2. Когда лизинговое имущество нужно регистрировать в госорганах?
Регистрировать имущество и права на него нужно, если это:
- транспорт;
- оборудование повышенной опасности.
В этом случае имущество регистрируют либо на лизинговую компанию, либо на клиента (по договоренности между ними). Если договор лизинга будет расторгнут из-за просрочки и неуплаты лизинговых платежей, регистрационные органы аннулируют запись о пользователе имущества.
3. Может ли государственная организация брать имущество в лизинг?
И государственные, и муниципальные учреждения могут брать имущество в лизинг и выступать в качестве лизингополучателя. Для них ст. 9.1 закона о лизинге предусмотрено несколько особенностей:
- лизинговая компания сама выбирает продавца имущество и несет ответственность за его поставку;
- все расчеты между клиентом и лизинговой компанией осуществляются в денежной форме, исключая бартер;
- залогом может быть только лизинговое имущество.
Механизм лизинга для юридических лиц
Как показывает практика, самый выгодный вариант оформления договора лизинга, это участие трех сторон. Пошаговая деятельность:
- собственник коммерческой недвижимости продает собственность лизинговой компании;
- лизинговая фирма передает имущество в длительное пользование юрлицу для целевого использования;
- юридическое лицо получает имущественные права на объект по окончанию срока действия договора аренды или же, при досрочной выплате денежной суммы, равной стоимости полученного в аренду объекта.
Юридическое лицо также может передавать свою собственность по договору лизинга. То есть юрлицо продает недвижимость лизинговой фирме, но остается фактическим собственником объекта. Лизинговая компания передает имущество в аренду, а после окончания срока пользования, собственность возвращается юридическому лицу.
Особенности покупки объектов недвижимости на основании договора лизинга юридическими лицами:
- в отличие от физических лиц для компаний не устанавливается лимит на стоимость покупки, то есть индивидуальные ограничения могут устанавливаться отдельно для компаний (также отдельные лизинговые компании предусматривают ограничения в 150 миллионов рублей на цену коммерческого имущества);
- средняя продолжительность соглашения лизинга составляет примерно 10 лет, но это не исключает возможность его продления;
- размер процентов зависит от суммы первого взноса, и варьируется в пределах 8% от общей стоимости объекта недвижимости;
- необходимость внесения первого взноса зависит от условий работы лизинговой компании, и требуется не всегда (все зависит от условий лизинговой компании);
- недвижимая собственность подлежит обязательному страхованию, а сумма страховки удерживается с участников в соответствии с условиями подписанного договора (допускается деление суммы страховки на маленькие части на весь период действия договора);
- как правило, по окончанию выплат, недвижимость переходит в полноценное владение арендатора.
Проверьте недвижимость по этим требованиям заранее
Нам важно, чтобы процесс передачи недвижимости в лизинг протекал без осложнений и дополнительных временных затрат, поэтому мы заранее просим проверить имущество по этим требованиям:
- Здание не должно относиться к ветхим строениям или стоять в плане под снос, не должно нуждаться в капитальном ремонте.
- Здание или помещение должны быть введены в эксплуатацию. Если этого нет, не отчаивайтесь: доведение объекта недвижимости до нужного состояния занимает не более 3-х месяцев.
- На момент заключения договора купли-продажи и в течение срока действия договора лизинга не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств.
- Предмет лизинга должен иметь чистую юридическую историю, в том числе в документальной истории объекта недвижимости не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.
- Земельные отношения должны быть оформлены, то есть продавец недвижимости является собственником земельного участка или арендатором по долгосрочному договору аренды земли.
- Отсутствие обременения (залог, аренда и т. п.), которое невозможно снять к моменту заключения лизинговой сделки.
- Недвижимость не является объектом судебных разбирательств, споров и публичных торгов.
- Продавец недвижимости — это юридическое лицо, которое является плательщиком НДС и обладает зарегистрированным правом собственности на объект недвижимости.
В России лизинг развит не настолько широко, как, например, в США или в Европе, где лизинговые сделки достигают 20–30% от общего объема продаж, рассуждает Вячеслав Рожманов. По его мнению, это связано, в первую очередь, с особенностями сделок лизинга недвижимости, к примеру —необходимостью уведомления продавца о том, что приобретаемая у него недвижимость будет передана впоследствии в лизинг. «В целом получить средства у лизинговой компании может быть проще, чем кредитование в банке по причине меньшей бюрократичности лизинговых компаний», — говорит Рожманов.
«Лизинговые компании чаще всего ориентируются на активы с более простой оценкой — железнодорожные вагоны, автотранспорт, специализированную технику», — говорит Максим Анищенков. Кроме того, отмечает он, не все лизинговые компании обладают необходимым набором компетенций, поскольку приобретение объекта коммерческой недвижимости требует наличия соответствующей экспертизы и понимания рынка.
При этом лизинговые компании работают не только на стороне покупателя (лизингополучателя), но и на стороне владельца здания. Например, тот же «ТрансФин-М» сотрудничает с Российским аукционным домом (РАД) — реализуемые на торгах РАД объекты коммерческой недвижимости лизинговая компания помогает приобретать с использованием механизма финансового лизинга.
«В данном случае мы выступаем и на стороне РАД, и на стороне лизингополучателя, которому оказываем консультационную поддержку, в том числе проводим экспертизу, помогаем проанализировать, стоит конкретному клиенту брать данный объект в лизинг или нет», — объясняет Максим Анищенков.
Однако проблема в том, что количество объектов офисной недвижимости на рынке ограничено. Объекты класса А традиционно пользуются высоким спросом среди арендаторов — их доля в общем объеме сделок составляет порядка 30–40%, отмечают в Colliers. Качественные офисные объекты класса А активно заполняются новыми арендаторами — за три квартала 2021 года доля свободных площадей снизилась с 12,6% до 9,5%. Наиболее сильно ощущается нехватка крупных лотов от 1 тыс. кв. м.
При этом на фоне активного спроса и сдержанных темпов ввода новых объектов сформировался дефицит качественного предложения, который не будет восполнен в ближайшие несколько лет. Похожая ситуация складывается и на рынке складских мощностей — высокий спрос на строительство вынуждает девелоперов ставить в лист ожидания многие компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды. При этом аналитики считают, что не стоит надеяться на увеличение высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои объекты built-to-suit, а расширяют складские мощности.
Лизинговые платежи – это общая сумма платежей за весь срок лизинга. Они включают в себя возмещение затрат лизингодателя на приобретение лизингового имущества и его дополнительный доход. Если договор лизинга будет содержать условие о выкупе, то в состав лизинговых платежей будет включаться и выкупная стоимость.
Особенность лизинговых платежей в том, что они могут быть не только в денежной форме, но и в натуральной, т.е. продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на которую определяется сторонами договора лизинга. Из этого правила есть исключение – внесение лизинговых платежей в натуральной форме по договору с государственным или муниципальным учреждением запрещено.
Размер лизинговых платежей может меняться в сроки, установленные сторонами, но не чаще чем один раз в три месяца. Если лизинговые платежи не вносятся более двух раз подряд, то лизингодатель может обратиться в банк, в котором открыт счет лизингополучателя, с требованием списания суммы задолженности в бесспорном порядке. Это не лишает возможности лизингополучателя обратиться в суд, если он считает, что его права были нарушены.
В чем заключаются особенности лизинга недвижимости?
- Индивидуальный подход. В лизинге нет ограничений по конечной сумме, в каждый конкретный случай рассматривается персонально, учитывается специфика бизнеса и платежеспособность клиента
- Долгосрочность. Чаще всего договор заключается на несколько лет. После истечения срока договор можно продлять
- Невысокий, по сравнению с кредитом, процент годового удорожания. Если первоначально вносится большой аванс – переплата уменьшается
- Невысокий процент аванса. Некоторые фирмы предлагают лизинг с нулевым первоначальным платежом, в этом случае часто необходимо предоставить дополнительные гарантии
- Страхование. Предмет договора страхуется на весь срок действия соглашения. Сумма страховых взносов может быть разделена и включена в выплаты по лизингу
- Чаще всего от клиента не требуются дополнительное обеспечение (залог, поручительство)
- Договор прозрачный и не содержит скрытых условий
- Минимальный набор документов для совершения сделки, в отличие от процедуры получения кредита в банке
- Быстрота принятия решения по сделке
Преимущества лизинга недвижимости в ЛенТрансЛизинг
Компания «ЛенТрансЛизинг» занимается лизингом недвижимости для ИП и юридических лиц в Санкт-Петербурге уже больше 16 лет. За время работы мы выстроили партнерские отношения с многими поставщиками, поэтому можем предложить клиентам самые выгодные условия лизинга.
Решение вопросов финансовой аренды в нашей компании имеет следующие преимущества:
- Минимальный размер аванса составляет 15%
- Рыночное значение удорожания
- Срок договора может варьироваться от 12 месяцев до 7 лет
- Страхование производится по желанию клиента лизингодателем либо лизингополучателем
- Предусмотрена возможность выбора графика платежей (регрессивный, аннуитетный)
- Проводится рыночная оценка недвижимого объекта аккредитованной организацией
- Допускается досрочное закрытие договора лизинга со снижением размера платежей
- Клиентам предоставляется объективная информация о проекте, с помощью которой можно выбрать наиболее эффективный вариант реализации
- Решение по сделке принимается в течение 1-2 рабочих дней
- Помощь на всех этапах реализации сделки
- Индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту
Вопрос: «Какие виды лизинга бывают?»
В зависимости от сроков использования предмета лизинга. Лизинг бывает.
- Финансовый лизинг (или финансовая аренда) – срок лизинга сопоставим со сроком службы имущества и так, как по завершении договора, лизинга имеет практически нулевую стоимость, предмет лизинга может быть передан, лизингополучателю в собственность, без дополнительной оплаты.
- Оперативный лизинг – (операционный лизинг или аренда) срок договора операционного лизинга, чаще всего, кратно меньше срока службы предмета лизинга. По окончанию договора имущество должно быть возвращено лизингодателю. Нередко предмет договора уже имеется в собственности лизингодателя. В связи с этим третья сторона договора (продавец) может отсутствовать.
- Возвратный лизинг — является особым случаем, при котором лизингополучатель является продавцом. Это по сути это одна из форм кредита под залог, основных фондов предприятия.
Субъекты лизинга недвижимости
Субъекты складываются из числа физических, юридических лиц и учредителей. Каждый из таковых укладывается в сформированную структуру и играет соответствующую роль.
В целом субъективная структура предусматривает двустороннюю сделку, которая заключается между сторонами:
- Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, приобретающее в наём, с перспективой переоформления, недвижимость у компании.
- Лизингодатель – компания, приобретающая квартиру у продавца – собственника недвижимости, с последующей передачей лизингополучателю.
Другой, сопутствующий имущественный договор составляется между сторонами:
- собственником имущества;
- лизинговой компанией.
По преимуществу, при потребности в финансировании покупки, составляется кредитный договор, в котором участвуют субъекты сделки:
- Поставщик услуг, приобретающий квартиру у собственника, для своего клиента.
- Банк, инвестирующий деятельность лизингодателя, оформляя кредит на приобретение квартиры или иного помещения.
- Следующим сопутствующим документом становится договор имущественного страхования объекта.
Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп
Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.
Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.
Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.
Недостатки лизинга объектов недвижимости
К недостаткам лизинга объектов недвижимости можно отнести:
- Получение лизинга возможно для компании только в том случае, если она работает на рынке более одного года, поскольку за меньший срок очень сложно установить платежеспособность данной фирмы.
- Нельзя заключать сделки лизинга с объектами, которые относятся к незавершённому строительству, поскольку ключевым условием договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
- При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства могут устареть, а лизинговые платежи не заканчиваются до окончания срока действия договора.
- При оперативном лизинге его общая стоимость может быть выше по причине включения в платёж комиссионного вознаграждения дополнительных рисков лизингодателя.
- Обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, в случае возникновения проблем с погашением задолженности.
Главный минус лизинга в наличии авансового платежа, который обычно составляет примерно 20-25% от общей суммы займа. Обычно банки отказываются заключать договор по лизингу, если заёмщик не располагает необходимыми денежными средствами.
Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
|
Преимущества и недостатки лизинга |
||
|
№ |
Плюсы |
Минусы |
|
1 |
Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней. |
Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
|
2 |
ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи. |
Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем. |
|
3 |
Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). |
Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет. |
|
4 |
Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). |
Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам. |
|
5 |
Цена квадратного метра фиксируется на весь срок. |
|
|
6 |
ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании. |
|
|
7 |
Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК. |