Правоустанавливающие документы при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правоустанавливающие документы при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

• Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
• Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
• Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Какие бывают виды выписок из ЕГРН и в каких случаях они могут потребоваться? / Кадастровая палата

В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Федеральная кадастровая палата еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на тот или иной объект недвижимости (квартира, дом, гараж, садовый участок и т.д.

), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии (отсутствии) ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения.

Выписка из ЕГРН необходима при проведении сделок с недвижимостью (например, чтобы подтвердить законность владения объектом), использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и др.

Важно понимать, что в зависимости от ситуации вам потребуется определенный вид выписки.Эксперты Росреестра рассказали, какие они бывают и в каких случаях могут понадобиться.

Сведения общедоступные и ограниченного доступа – в чем разница?

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Полезные рекомендации по сбору документов

Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:

1. Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
2. Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
3. Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах — вся значимая информация прописывается полностью.

Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.

Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»

Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.

Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.

Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:

• работа в режиме 24/7,
• отсутствие очередей,
• различные варианты оплаты,
• быстрый интерфейс,
• sms-информирование пользователей,
• мгновенная регистрация,
• возможность распечатать выписку.

Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 290 рублей.

Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.

Долевое строительство

Если будущий собственник инвестировал в строительство (то есть участвовал в долевом строительстве), то по окончании возведения дома и отделки квартир

ему должны выдать один из следующих документов:

• Договор участия в долевом строительстве. Это соглашение обязывает застройщика завершить строительство в установленный срок, а покупателя – вовремя выплатить всю сумму и принять квартиру.
• Договор уступки права требования в долевом строительстве. Такое соглашение заключается, если покупатель продал или передал свою долю третьему лицу.
• Договор об инвестировании. Аналогичен договору участия, но право требовать долю возникает только после выплаты всех взносов.

Как анализировать договор купли-продажи, дарения квартиры?

Место совершения сделки. Если место совершения сделки отличается от места нахождения объекта (например, квартира в Москве, а сделка проводилась в Рязани), это не критично, но требует дополнительных разъяснений к ситуации.

Стороны сделки могут быть представлены другими лицами по доверенности. Если по доверенности представлен покупатель – без вопросов, если продавец – то требуется дополнительная проверка на предмет наличия полномочий представителя (доверенность могла быть отозвана до сделки, такая сделка недействительна).

Также нужно обратить внимание, где выдавалась доверенность, это момент истории продавца или покупателя. Нечастый случай, но доверенность могла быть выдана при исправительном учреждении, и нужно смотреть, не было ли кабальных условиях сделки (тоже недействительна)

Предыдущее право собственности описывается в соответствующем пункте. Там можно увидеть, приватизация, дарение или другое. Если это была не приватизация или долевое участие в строительстве (первичная собственность), то нужно запрашивать историю до первичных документов. Ведь один недействительный договор делает недействительными все последующие договора.

Стоимость предыдущей сделки. Здесь важно, не была ли стоимость занижена. Если да, то должны пройти 3 года (а для сделок, зарегистрированных с начала 2016 года — 5 лет).

Срок продажи с момента регистрации права. Если прошли года и десятилетия, то это приятно. Если недели и месяцы, то покупать можно только после изучения предыдущей сделки. Если промежуточный вариант – более года, но менее трех, то на первый план выходит цена квартиры в договоре купли-продажи. Если полная, то хорошо. Если нет, то риски нужно оценивать индивидуально в каждом случае.

Утрата документов. Сделка с дубликатами правоустанавливающих документов сама по себе не критична. Но утрата документов может быть косвенным признаком каких-либо имущественных конфликтов. Поэтому обстоятельства утраты требуют дополнительной проверки.

После изучения договора продавцы должны дать объяснения на все возникшие по договору вопросы. Если какая-то часть предыдущей сделки не находит разумного объяснения, то покупатель должен придержать аванс до выяснения подробностей, -советует Виктор Куприянов.

Проверка квартиры и продавцов не ограничивается внимательным изучением правоустанавливающего документа. Это только экспресс-анализ перед внесением первой суммы денег – аванса. От документов на квартиру зависит состав запрашиваемых покупателем документов и срок проверки до сделки.

Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:

• соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
• соглашение о разделе наследственного имущества;
• соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
• соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
• акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
• акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
• соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
• брачный договор.

Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.

Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.

1. Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
2. Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
3. Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
4. Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.

Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.

Жильё в новом доме (первичный рынок)

Документы при покупке квартиры у застройщика включают в себя акт приёма-передачи объекта, справку о погашении долга перед компанией. Важно, что помимо договора купли-продажи может быть инвестиционное соглашение. Однако сама сделка безопаснее, бумаг нужно меньше, так как отсутствуют предыдущие собственники, история владения объектом.

Варианты покупки объекта:

• За собственные средства.
• За привлечённые ресурсы.

В первом и втором случае бухгалтерия компании должна подтвердить, что деньги поступили на счёт. Неважно, пришли они от покупателя или от банка – для регистрации это значения не имеет. Если приобретатель собственности участвовал в долевом строительстве, ему нужна такая же справка от кооператива.

Важно! При долевом строительстве деньги не могут передаваться наличными. Они поступают только на счёт застройщика или кооператива. Требование передать средства в наличной форме должно насторожить: это один из признаков грядущего банкротства.

До похода в Росреестр нужно обеспечить:

• акт приёма-передачи объекта (покупатель удостоверяет, что согласен с качеством и объёмом выполненных работ);
• технический паспорт на квартиру (потребуются обмеры всех комнат, составление плана).

Подписание акта приёма-передачи не лишает покупателя возможности требовать устранения тех или иных недостатков. Но, как показывает практика, после его оформления у компании резко снижается желание устранять недостатки. Без такого акта сделка не может быть зарегистрирована в органах Росреестра. Если же застройщик долго не устраняет недостатки, есть вариант: подписать акт приёма-передачи с оговорками, где указаны сроки доделки объекта.

Где могут появиться ошибки

Приобретателю недвижимости важно убедиться, что приобретает именно тот объект, который ему показали. Перед тем как проверить документы при покупке квартиры, нужно сопоставить адреса. Отмечены случаи, когда вместо одного помещения продавали иное. Ещё один важный аспект – это площадь сооружения. Старые техпаспорта могут содержать ошибки и неточности. Приобретатель имеет право убедиться, что он оплачивает реальные «метры», а не воздух.

Распространённые проблемы:

• недействительность паспорта (к примеру, после смены фамилии);
• технические ошибки в техпаспорте;
• сведения о праве собственности, (оформленное с нарушениями);
• проблемы с приватизацией объекта (проведена незаконно).

Такое название получили те документы, на основании которых происходит регистрация права собственности. Только при их наличии можно провести любую сделку с недвижимостью.

Выделяют следующие виды правоустанавливающих документов на квартиру:

1. Договор купли-продажи;
2. Договор о передаче жилья, если в результате приватизации оно передается в собственность;
3. Договор дарения;
4. Договор мены;
5. Договор ренты, если осуществляется передача недвижимости взамен ухода и обеспечения;
6. Соглашение об обмене собственности на наем;
7. Свидетельство о наследстве;
8. Свидетельство о собственности на долю;
9. Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
10. Договор долевого участия, который оформляется в случае покупки жилья в строящемся доме;
11. Решение суда с печатью о вступлении в силу.

Договор купли-продажи квартиры

Это один из основных видов правоустанавливающих документов на квартиру. Его можно получить при покупке недвижимости у другого собственника. К правилам составления этого документа относится:

• формируется ДКП только в письменном виде;
• он требуется в обязательном порядке для регистрации права собственности в Росреестре;
• во время заключения сделки делается сразу три экземпляра, так как договор должен иметься у покупателя и продавца, а третий экземпляр передается в Росреестр;
• в договоре указывается адрес недвижимости, информация об участниках сделки, стоимость объекта, дата заключения соглашения, а также другие важные сведения;
• к договору дополнительно прикладывается акт приемки жилья.

Человек, который купил квартиру, должен обратиться с ДКП и другими бумагами на недвижимость в отделение Росреестра, чтобы переписать недвижимость на себя. Только после этого он может самостоятельно заключать сделки с этим объектом, а также он станет плательщиком налога на имущество.

Похожие записи:

• Путин присвоил генеральские звания 13 высокопоставленным полицейским
• Компенсация за садик в 2020 году
• Краснодарцы могут получить маткапитал в рамках нацпроекта «Демография»