Как продать квартиру если в ней прописан несовершеннолетний ребенок без доли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если в ней прописан несовершеннолетний ребенок без доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Ребенок только прописан

Другая ситуация, уже не связанная с наличием права собственности. Она не предполагает получения согласия на сделку уполномоченного органа. Здесь вопрос о продаже жилья решает исключительно ее собственник.

Как правило, все продавцы желают купить жилье, свободное от каких-либо прав, в том числе права на проживание, которое предоставляет регистрация. Поэтому основным условием для проведения сделки является снятие с регистрации всех, кто в квартире проживает.

Снятие с регистрационного учета ребенка осуществляется по согласованию его родителей. Оба они считаются его законными представителями, поэтому в паспортном столе обычно требуется присутствие отца и матери. Подойдет и письменное согласие, если кто-то из них не имеет возможности личной явки. Чтобы выписать ребенка, не нужно обращаться в орган опеки, ибо решение этого вопроса находится не в их компетенции.

Основные требования к сделке по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником

Несовершеннолетние — граждане, которым еще не сравнялось 18 лет. При этом до шести лет ребенок считается недееспособным и вся ответственность за него лежит на плечах родителей либо лиц, их замещающих. Ребенок в возрасте с шести до четырнадцати лет считается частично дееспособным, но не имеет права подписывать документы. В возрасте с четырнадцати до восемнадцати лет ребенок уже может подписывать документы, однако он не вправе быть инициатором сделок с недвижимостью.

Существуют отдельные случаи, когда ребенок признается совершеннолетним уже в 16 лет. Обычно к этому приводит вступление в брак либо эмансипация, когда ребенок доказывает свою возможность самостоятельно зарабатывать и содержать себя. Если такая ситуация произошла, то гражданин 16-18 лет может самостоятельно распоряжаться своим имуществом и не нуждается в защите органов опеки.

Если продается квартира, в которой прописан ребенок, еще не достигший 18-летия, то эта сделка имеет дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства вправе воспрепятствовать проведению подобной сделки в следующих случаях:

1. Один из родителей либо опекунов против продажи квартиры. Сделка может считаться законной, лишь, если все ее участники пришли к единому мнению. Поскольку интересы несовершеннолетнего представляют оба родителя либо опекуна, то и решение о продажи квартиры должно быть единогласным.
2. Новое жилье не должно уступать предыдущему по уровню комфорта и квадратным метрам. После продажи жилья ребенок не должен оказаться проживающим в аварийном фонде, антисанитарных условиях либо в жилье с меньшей площадью.
3. Права ребенка ни в коем случае не могут быть ущемлены. Например, после продажи квартиры, где несовершеннолетний владел долей, он должен получить долю в ином жилье.
4. Выписываясь из одного жилого помещения, ребенок должен быть сразу прописан в ином, выписывать несовершеннолетнего в никуда — запрещено законом.
5. При приобретении жилья, находящегося в стадии строительства, у органов опеки также могут возникнуть вопросы. В ряде регионов покупка недостроенного жилья возможна в том случае, если оно готово не менее, чем на 70%. В противном случае, органы опеки и попечительства могут не дать своего разрешения на сделку.
6. Ребенка нельзя переселять в жилье без удобств, к которым относятся электричество, горячая и холодная вода, отопление, канализация.
7. В новой квартире доля ребенка, выраженная в квадратных метрах не может быть меньше, чем в предыдущем жилье.

Ситуации, дающие возможность идти вопреки нормам права

Есть случаи, когда органы опеки могут принимать решение, исходя из индивидуальных особенностей, сложившейся ситуации. Возможно сделать отступление от закона при одном из следующих положений:

1. Приобретение жилья, которое еще не достроено. Если дом еще достраивается, то оформление права собственности несовершеннолетнего на недвижимость и выделение доли может быть немного сдвинуто по срокам. Однако такая заминка не означает, что вопрос комфортного и безопасного проживания ребенка пущен на самотек. Несовершеннолетний все равно должен быть где-то прописан и иметь фактическое место проживания.

1. Проблемы со здоровьем у ребенка. Если ребенок нуждается в срочной операции или серьезном лечении, то квартира может быть продана, даже если новое жилье будет проигрывать по параметрам. Единственное условие — вырученные средства должны быть использованы по целевому назначению, то есть пойти на лечение или реабилитацию несовершеннолетнего.

1. Состояние ребенка, делающее невозможным проживание в квартире. Речь идет о детях аллергиках, несовершеннолетних с хроническими недугами, врожденными патологиями, иными особенностями здоровья. Если квартира, находящаяся рядом с промышленной загазованной зоной, продается и вместо нее приобретается дом в сельской местности, то такой вариант приемлем. Дом может быть меньше квартиры по площади, главное, чтобы ребенку с особыми потребностями в нем было комфортно и безопасно.

1. Необходимость посещения ребенком специализированного учреждения. Бывает, что ребенку назначено посещение школы-интерната, коррекционной школы, иного спец учреждения, но в населенном пункте, где проживает ребенок такого учреждения нет.

Тогда родители несовершеннолетнего могут продать квартиру и переехать в другой город, допускаются даже небольшие ухудшения жилищных условий. Однако выделять долю несовершеннолетнему в квартире все равно необходимо.

Следует знать, что у сотрудников опеки, которые занимаются решением подобных вопросов, нет четкой инструкции. Многое зависит от нюансов дела, индивидуальных особенностей. Главная цель органов опеки — защищать интересы ребенка.

Родителям или опекунам ребенка ни в коем случае не стоит пытаться ввести представителей опеки в заблуждение, сыграть на их чувствах и т. д. Если вскроется попытка обмана либо манипуляции, сделка может быть аннулирована. Лучше вести себя предельно честно, предоставлять реальные документы, излагать правдивую ситуацию. Сотрудники опеки обязательно примут справедливое решение, которое будет самым верным в конкретной ситуации.

Рекомендации по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником

Существует четыре ситуации, когда не обойтись без разрешения органов опеки на продажу квартиры. Это:

• ребенок до 18 лет является собственником жилой недвижимости;
• несовершеннолетний имеет долю в продаваемом жилье;
• ребенок прописан в квартире;
• несовершеннолетний значится в завещании, но не вступил в права наследования.

Каждая из этих ситуаций имеет свою нюансы, которые требуют рассмотрения.

Ребенок может являться собственником квартиры, если его родители приобрели недвижимость и переписали на него либо если квартира досталась ему по наследству.

Для того, чтобы продать квартиру, которой владеет ребенок (полностью/частично) необходимо действовать поэтапно.

Первый этап. Сбор документов. Для получения разрешения у органов опеки и попечительства понадобится собрать такой пакет бумаг:

1. Заявление за подписью двух родителей либо законных представителей несовершеннолетнего.
2. Паспорт ребенка, если ему уже сравнялось 14 лет и свидетельство о рождении либо одно лишь свидетельство, если ребенку менее 14 лет.
3. Паспорта или другие документы, которые могут подтвердить личности родителей или опекунов несовершеннолетнего.
4. Выписка из Росреестра, в которой указано, что ребенок имеет право собственности на квартиру. Такую выписку можно получить как онлайн, так и офлайн.
5. Документ, подтверждающий право собственности на объект жилой недвижимости. Обычно — договор купли-продажи, договор дарения, решение судебного органа о признании права собственности и т. д.
6. Справка, которая подтверждает, что квартира в строящемся доме, готова не менее, чем на 70 процентов.
7. Кадастровый паспорт с экспликацией помещения — пояснением к архитектурному плану.
8. Документ о кадастровой стоимости недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что опека вправе запросить и иные документы, например, расписку о получении задатка.

Также в опеку нужно предоставлять документы не только на квартиру, которая продается, но и на ту, что приобретается.

Второй этап. Написание заявления. Получить разрешение на продажу квартиры, можно, написав заявление в местном органе опеки либо в МФЦ. В заявлении должны значиться следующие пункты:

1. Общая и жилая площадь продаваемой и приобретаемой недвижимости.
2. Данные продавца и покупателя, а также данные несовершеннолетнего.
3. Адреса квартир.
4. Номера выписок из единого государственного реестра недвижимости.
5. Обязательство выделить долю ребенку в приобретаемой недвижимости (полностью передать в собственность).
6. Дата, подпись.

Продажа квартиры, если ребенок не собственник

При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.

Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:

• прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
• зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.

При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.

Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:

• паспорта родителей,
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
• техпаспорт на новую недвижимость,
• заявление на снятие с регистрационного учета,
• листок убытия.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний

У несовершеннолетнего ребенка возникают права на квартиру в некоторых случаях.

Важно! К ним относятся:

• квартира была приватизирована, в список всех владельцев внесены дети;
• в приватизированной квартире проживают несовершеннолетние граждане, которые не являются собственниками, но претендуют на обладание ей, так как до процедуры приватизации являлись постоянными жильцами;
• ребенку квартиру подарили, завещали по наследству, на него оформлен договор купли-продажи, договор мены;
• несовершеннолетний зарегистрирован на жилой площади, но по факту не является ее собственником.

В соответствии с действующим российским законодательством ребенок имеет право на обладание недвижимостью. То есть его нельзя просто так выписать из квартиры.

При снятии ребенка с регистрационного учета необходимо представить документ, подтверждающий его прописку на другой территории.

Важно соблюдать сроки, в течение которых ребенка необходимо выписать и прописать по другому месту.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Кто поможет в данной процедуре?

После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.

Пошаговый алгоритм для выписки несовершеннолетнего из квартиры:

• Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка

• Получите согласие органов опеки

• Приложите комплект копий паспортов

• Правоустанавливающие документы на новую недвижимость

• Обратитесь в органы ФМС или МФЦ

Рассматриваем ТОП-5 ошибок

Не всегда выписку детей можно осуществить быстро и без препятствий, учитывая, что против этого могут быть не только госорганы, но и один из родителей. Законом установлено, что для снятия с регистрационного учета потребуется согласие каждого родителя, и в случае развода супругов это может стать проблемой.

Когда органы опеки могут отказать:

• Один из родителей не дал согласие

• Если купленное жилье еще не достроилось

• В отсутствии лицевого счета, когда продают квартиру ребенка

• Не выделена доля ребенка в квартире, купленной с использованием материнского капитала

• Если после предыдущей выписки ребенка был нарушен порядок процедуры

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

• ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
• условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
• не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

• возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
• подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
• выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Могут ли приставы описать имущество родителей в квартире за долги детей

Также закон содержит нормы позволяющие детям и их родителям, которые вместе проживают, владеть и пользоваться вещами друг друга по обоюдному согласию. При этом, не будет иметь значение наличие или отсутствие происки людей в квартире детей. Например, если неблагополучный родитель предлагает совершеннолетнему ребенку взять кредит под залог его жилья, утверждая при этом, что если я выпишусь из квартиры, то обязательства не будут иметь к ней отношение, это, конечно же, неправда. Прописка лишь опосредованно связана с правом собственности, по этому, выписаться из квартиры для избегания описи бессмысленно, исполнители будут мочь забрать то, что принадлежит должнику на праве собственности.

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

• Права несовершеннолетних
• Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
  • Согласие опеки
• Этапы заключения сделки купли-продажи

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

• автоматическое снятие с учета после регистрации по новому адресу;
• заявление о снятии с учета.

Пакет документов:

• удостоверение личности несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении);
• заявление о снятии с учета, с приложенным заявлением о перерегистрации по новому адресу. После 14 лет человек делает это собственноручно;
• согласие от законных представителей ребенка с копиями документов, которые подтверждают их полномочия и личные данные;
• согласие отца или матери, если они находятся в разводе. Это самый сложный этап, ведь не достигнув согласия, придется обращаться в суд;
• разрешение от ООП, если несовершеннолетний был собственником жилья;

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Похожие записи:

• Что делать, если суррогатная мать отказывается отдавать ребенка
• Виза в Азербайджан для россиян
• Электронная подпись в 2022 и 2023 годах: что меняется